Provisionspflicht trotz vorübergehendem Abbruch der Verhandlungen

Hat der Nachweismakler seinem Kunden eine Gelegenheit zum Abschluß eines Vertrags nachgewiesen und wirkt sich der Nachweis beim Abschluß dieses Vertrags, der in angemessenem Zeitabstand nachfolgt, aus, kann die Provisionspflicht nicht mit der Erwägung verneint werden, der Nachweis sei keine wesentliche Maklerleistung gewesen. Dies gilt auch dann, wenn die Verhandlungen des Maklerkunden mit dem unverändert verkaufsbereiten Verkäufer zunächst scheitern und erst aufgrund einer Anzeige des Verkäufers erneut aufgenommen werden.

Die Kl. bot aufgrund eines mit der Verkäuferin geschlossenen Maklervertrages Anfang Juni 1996 eine Eigentumswohnung in W. durch Zeitungsannonce für 420.000 DM an. Die Bekl. zu 1 meldete sich auf die Annonce bei der Kl.; sie erhielt bei einer am selben Tag vorgenommenen Besichtigung nähere schriftliche Objektinformationen und unterzeichnete eine Erklärung, nach der bei Erwerb eine Provision in Höhe von 5,75 v. H. des Objektpreises inklusive Mehrwertsteuer an die Kl. zu entrichten sei. Auch ihr Ehemann, der Bekl. zu 2, besichtigte die Wohnung. Die Verhandlungen, die die Bekl. anschließend mit der Verkäuferin persönlich führten, scheiterten, weil die Bekl. den Kaufvertrag mangels Genehmigungsfähigkeit des geplanten Ausbaus der Dachwohnung um eine Dachloggia nicht abschließen wollten. Hiervon verständigten sie die Kl. am 21. Juni 1996.

Nachdem weitere Versuche der Kl., eine Gelegenheit zum Verkauf der Wohnung nachzuweisen, ohne Erfolg geblieben waren, schaltete die Verkäuferin am 5. Oktober 1996 eine Zeitungsanzeige, in der sie - unter Angabe ihrer Telefonnummer - die Wohnung mit abgewandeltem Text und zu einem Preis von 395.000 DM anbot. Darauf setzten sich die Bekl. mit ihr in Verbindung und kauften die Wohnung am 22. Oktober 1996 für 385.000 DM. Die Vorinstanzen hatten den geltend gemachten Provisionsanspruch abgewiesen. Die Revision der Kl. war erfolgreich.

I. 1. Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerfrei an, zwischen der Kl. und der Bekl. zu 1 sei ein Nachweismaklervertrag zustande gekommen. Da die Kl. unter Beweis gestellt hat, die Bekl. zu 1 habe auch für ihren Ehemann, den Bekl. zu 2, gehandelt, weshalb die Auftragsbestätigung an die Familie B. P. gerichtet worden sei, das Berufungsgericht diese streitige Frage aber nicht geklärt hat, ist für das Revisionsverfahren zu unterstellen, daß auch der Bekl. zu 2 der Kl. vertraglich verbunden war.

2. Das Berufungsgericht geht weiter zutreffend davon aus, daß die Kl. den Bekl. eine Nachweisleistung erbracht hat. Denn sie hat die Bekl. auf die Gelegenheit hingewiesen, die Eigentumswohnung von der Verkäuferin zu erwerben. Sie hat mit ihnen nicht nur zweimal die Wohnung besichtigt, sondern auf Wunsch der Bekl. veranlaßt, daß die Verkäuferin mit ihnen über den Abschluß eines Kaufvertrages verhandelte. Die Annahme einer dem Maklerauftrag entsprechenden Nachweisleistung (vgl. hierzu BGH, Urteil vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - NJW-RR 1990, 1008) scheitert nicht - wie die Revisionserwiderung meint - daran, daß die Kl. in ihren Aufnahmebogen als besonderen Wunsch der Bekl. einen Balkon und als Preis maximal 400.000 DM aufgenommen hat, die nachgewiesene Wohnung aber über keinen Balkon verfügte und teurer sein sollte. Vielmehr sind die Bekl., die nach der Besichtigung einen Eindruck von der Wohnung gewonnen hatten, in Verhandlungen mit der Verkäuferin eingetreten, woraus sich ergibt, daß sie die Nachweisleistung der Kl. als vertragsgerecht angesehen haben. Die Revisionserwiderung beruft sich daher zu Unrecht darauf, ein Provisionsanspruch sei deshalb nicht gegeben, weil die Bekl. eine Wohnung ohne Balkon gekauft hätten, während die Kl. verpflichtet gewesen sei, ihnen eine solche mit Balkon nachzuweisen. Auch die Annahme des Berufungsgerichts, der Kaufvertrag über die Eigentumswohnung stimme mit der Gelegenheit überein, die die Kl. den Bekl. nachgewiesen habe, ist rechtlich nicht zu beanstanden. Zwar ist die Wohnung letztlich nur zu einem Preis von 385.000 DM verkauft worden. Die Abweichung von 35.000 DM gegenüber der ursprünglichen Preisvorstellung der Verkäuferin ist jedoch nicht so erheblich, als daß sie die notwendige Identität des abgeschlossenen Vertrages mit der nachgewiesenen Gelegenheit in Frage stellen könnte. Vielmehr ist diese Abweichung damit zu erklären, daß die Verkäuferin die Einsicht gewann, zu dem ursprünglich vorgesehenen Preis in naheliegender Zukunft keinen Käufer zu finden, und die Bekl. den Preis in dieser Situation noch weiter herunterhandeln konnten. Das ist ein für Kaufverhandlungen typisches Geschehen, das durch die Nachweisleistung der Kl., die diese Vertrags- und Verhandlungsgelegenheit eröffnet hat, ermöglicht worden ist.

3. a) Das Berufungsgericht sieht die Nachweisleistung der Kl. im Juni 1996 als mitursächlich für den Abschluß des Kaufvertrages an. Es meint, angesichts der seit dem Nachweis verstrichenen Zeit von nur etwa vier Monaten spreche eine tatsächliche Vermutung für die Mitursächlichkeit der Tätigkeit der Kl. Eine relevante Unterbrechung des Ursachenzusammenhangs hätten die Bekl. nicht bewiesen. [...] 4. a) Trotz der Annahme eines Ursachenzusammenhangs hält das Berufungsgericht den Provisionsanspruch der Kl. für unbegründet, weil sich der Abschluß des Kaufvertrages bei wertender Betrachtung nicht als Arbeitserfolg der Kl., sondern im wesentlichen als Ergebnis der Neuverhandlungen der Kaufvertragsparteien aufgrund neuer Umstände darstelle. Insoweit sieht es das Berufungsgericht als wesentlich an, daß die Verkäuferin sich nicht im Hinblick auf den bereits durch die Kl. geknüpften Kontakt an die Bekl. gewandt habe und diese nicht gezielt an die Verkäuferin herangetreten seien, sondern daß die Anzeige der Verkäuferin, der nicht anzusehen gewesen sei, daß sie sich auf die den Bekl. bereits bekannte Wohnung beziehe, die zum Abschluß des Kaufvertrages führenden Verhandlungen eingeleitet habe. Es komme hinzu, daß die Anzeige der Verkäuferin einen deutlich niedrigeren Preis enthalten habe. Auf die neue Preisgestaltung habe die Kl. keinen Einfluß genommen; ebensowenig sei sie in der Lage gewesen, diesen neuen Vertragsinhalt nachzuweisen.

b) Diese Beurteilung hält der rechtlichen Überprüfung nicht stand.

aa) Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs ist es für das Entstehen des Provisionsanspruchs des Nachweismaklers erforderlich, daß sich der Abschluß des Hauptvertrages zumindest auch als Ergebnis einer für den Erwerb wesentlichen Maklerleistung darstellt; es genügt nicht, daß die Maklertätigkeit auf anderem Weg für den Erfolg adäquat kausal geworden ist (vgl. BGH, Urteile vom 20. April 1983 - IV a ZR 232/81 - NJW 1983, 1849, 1850; vom 27. Januar 1988 - IV a ZR 237/86 - NJW-RR 1988, 942; vom 15. Juni 1988 - IV a ZR 170/87 - NJW-RR 1988, 1397, 1398; Senatsurteil vom 18. Januar 1996 - III ZR 71/95 - NJW-RR 1996, 691). Neben der Feststellung der Ursachen für den Abschluß des Hauptvertrages ist es daher jeweils auch ein dem Tatrichter obliegender Akt wertender Beurteilung im Einzelfall, wie diese Ursachen zu gewichten sind und ob die Maklerleistung als wesentlich für den Vertragsabschluß anzusehen ist (vgl. Urteile vom 20. April 1983 - IV a ZR 232/81 - NJW 1983, 1849, 1850; vom 4. Oktober 1995 - IV ZR 163/94 - NJW-RR 1996, 114, 115). Dabei ist die in der Rechtsprechung häufig verwendete Formulierung, für eine wesentliche Maklerleistung sei erforderlich und ausreichend, daß der Kunde durch den Nachweis des Maklers den konkreten Anstoß bekommen habe, sich um das nachgewiesene Objekt zu kümmern (vgl. Senatsurteil vom 20. November 1997 - III ZR 57/96 - NJW-RR 1998, 411, 412 m. w. N.), eine Abgrenzungshilfe für den Tatrichter.

bb) Gemessen an diesen Maßstäben hat das Berufungsgericht den Begriff der wesentlichen - hier ursächlich gewordenen - Maklerleistung im Zusammenhang mit der Tätigkeit eines Nachweismaklers verkannt.

Der Nachweismakler hat seinen Kunden auf die Gelegenheit, über ein bestimmtes Objekt einen Vertrag zu schließen, hinzuweisen (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - NJW-RR 1990, 1008). Er muß ihn in die Lage versetzen, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten (vgl. BGH, Urteil vom 15. Juni 1988 - IV a ZR 170/87 - NJW RR 1988, 1397, 1398). Dazu gehört in der Regel, daß er seinem Kunden den Vertragspartner für dieses Geschäft benennt (vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 1987 - IV a ZR 206/85 - NJW 1987, 1628, 1629) und daß dieser auch tatsächlich bereit ist, über das Objekt den in Rede stehenden Vertrag zu schließen. An letzterem kann es etwa fehlen, wenn der Vertragspartner seinen Entschluß, einen Vertrag über das Objekt abzuschließen, endgültig aufgegeben hat (vgl. BGH, Urteil vom 16. Mai 1990 - IV ZR 337/88 - NJW-RR 1990, 1008 f.). Das Berufungsgericht hat, wie bereits zu Ziffer I 2 ausgeführt, ohne Rechtsfehler festgestellt, daß die Kl. eine solche Nachweisleistung erbracht hat. Der Nachweis bezog sich auf eine tatsächlich bestehende Vertragsgelegenheit, die im folgenden auch nicht durch eine anderweitige Entschließung der Verkäuferin gegenstandslos geworden ist. Vielmehr blieb die Absicht der Verkäuferin, ihre Eigentumswohnung zu veräußern, bis zum Abschluß des Kaufvertrags mit den Bekl. unverändert. Mit diesem Nachweis war die Tätigkeit der Kl. erschöpft. Ihr oblag es nicht, sich nach der Benachrichtigung über das (vorläufige) Scheitern der Verhandlungen im Juni 1996 um weitere Nachweise für die Bekl. zu bemühen oder erneut Verhandlungen mit der Verkäuferin in Gang zu setzen. Für das Entstehen des Provisionsanspruchs genügte vielmehr, daß die Bekl. den Vertrag schlossen, nachdem sie durch den Nachweis der Kl. Kenntnis von der Vertragsgelegenheit erhalten hatten. Daß der Vertrag schließlich - nach der Anzeige der Verkäuferin - ohne weitere Beteiligung der Kl. zustande gekommen ist, ist für ihren Vergütungsanspruch grundsätzlich ohne Belang (vgl. BGH, Urteil vom 26. September 1979 - IV ZR 92/78 - NJW 1980, 123, 124). Folgt der Vertragsschluß der Nachweisleistung - wie hier - in angemessenem Zeitabstand nach, besteht kein Anlaß, deren Wesentlichkeit für den Vertragsschluß, die vorrangig an dem zu messen ist, was der Makler vertraglich übernommen hat, in Frage zu stellen. Der Umstand, daß die Verkäuferin gegenüber ihrer ursprünglichen Preisvorstellung bei Vertragsschluß weitere Nachgaben gemacht hat und daß die Bekl. - auch angesichts ihrer vergeblichen Bemühungen, in der Zwischenzeit eine andere Wohnung mit Balkon zu finden - bereit gewesen sind, insoweit ihre ursprünglichen Wünsche aufzugeben, vermag die Bedeutung des den gesamten Vorgang auslösenden Nachweises der Kl. nicht zu beeinträchtigen. Eine andere Entscheidung hieße, den Provisionsanspruch des Maklers in nicht sachgerechtem Umfang in die Hände der Parteien des Hauptvertrages zu legen, ohne daß der Makler, der seine Leistung vertragsgemäß erbracht hat, hierauf Einfluß nehmen könnte.

cc) Soweit der Bundesgerichtshof den Vergütungsanspruch des Nachweismaklers verneint hat, weil er keine wesentliche Maklerleistung erbracht habe, handelte es sich um Fallgestaltungen, die mit der hier vorliegenden nicht vergleichbar sind. In dem der Entscheidung vom 15. Juni 1988 (IV a ZR 170/87 - NJW-RR 1988, 1397 f.) zugrunde liegenden Fall hatte der Maklerkunde bei dem Versuch einer Besichtigung des Objekts mit dem Makler einen Bevollmächtigten der Eigentümerinnen angetroffen, woraus sich die spätere Möglichkeit eines Vertragsschlusses ergab. Demgegenüber hatte der Makler auf eine Vertragsgelegenheit mit einer anderen Person hingewiesen, die sich nicht realisieren ließ. Auch in der dem Urteil vom 27. Januar 1988 (IV a ZR 237/86 - NJW-RR 1988, 942) zugrunde liegenden Sache ging es darum, daß nicht eine vom Makler nachgewiesene Vertragsgelegenheit genutzt wurde, sondern eine andere, auf die sich vertragsgemäße Bemühungen des Maklers nicht bezogen hatten. Von diesen Fällen unterscheidet sich der hier zu beurteilende Sachverhalt maßgeblich, da die Bekl. die Vertragsgelegenheit genutzt haben, die ihnen die Kl. nachgewiesen hatte. Daß die Verhandlungen der Vertragsparteien zuletzt durch die Anzeige der Verkäuferin einen Anstoß erfahren haben, erlaubt nicht die Bewertung, die Nachweistätigkeit der Kl. sei nicht - mehr - wesentlich gewesen. [...]

Eine Maklerin war mit dem Verkauf einer Eigentumswohnung beauftragt und fand eine Kaufinteressentin, mit der und mit deren Ehemann sie mehrfach die Wohnung besichtigte. Zum Abschluß eines Kaufvertrages kam es aber zunächst nicht, weil der von der Käuferin geplante Ausbau der Dachwohnung nicht möglich war.

Einige Monate später inserierte die Verkäuferin selbst in einer Zeitung und bot die Wohnung zu einem niedrigeren Preis an. Die zunächst abgesprungene Käuferin erwarb die Wohnung vier Monate später dann doch noch, weswegen die Maklerin ihre Provision verlangte.

Zu Recht, wie der Bundesgerichtshof - entgegen sämtlichen Vorinstanzen - in seinem Urteil vom 25. Februar 1999 befand. Die Nachweisleistung der Maklerin sei mitursächlich für den Abschluß des Kaufvertrages gewesen. Etwas anderes hätte nur dann gegolten, wenn der Vertragsabschluß der Nachweisleistung nicht in angemessenem Zeitabstand nachgefolgt wäre, weil dann von einer endgültigen Aufgabe des Kaufentschlusses auszugehen wäre. Unerheblich sei auch, daß die Maklerin an dem Verkauf über die Zeitungsanzeige nicht beteiligt war und daß gewisse Wünsche der Käuferin (Wohnung mit Balkon) nicht berücksichtigt wurden. Der BGH führt hierzu wörtlich aus, was das Herz eines jeden Maklers höher schlagen läßt: "Eine andere Entscheidung hieße, den Provisionsanspruch des Maklers in nicht sachgerechtem Umfang in die Hände der Parteien des Hauptvertrags zu legen, ohne daß der Makler, der seine Leistung vertragsgemäß erbracht hat, hierauf Einfluß nehmen könnte."