Provisionspflicht bei Vertragsabschluß durch Vater der Maklerkundin

Die wirtschaftliche Identität des beabsichtigten Vertrags mit dem tatsächlich abgeschlossenen kann beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten bejaht werden, wenn zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten enge persönliche oder wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dafür ist nicht erforderlich, daß der Maklerkunde bewußt nur vorgeschoben wurde.

Die Kl. betreibt in München ein Maklerunternehmen. Die Bekl. suchte ein bebautes Anwesen im Süden von München und setzte sich deshalb am 11. Oktober 2000 telefonisch mit der Kl. in Verbindung. Die Kl. wies die Bekl. auf ein zu bebauendes Grundstück in P. hin, das die Bekl. mit einer Mitarbeiterin der Kl. anschließend besichtigte. Mit dem Verkauf dieses Objekts hatte der Grundstückseigentümer den Makler S. beauftragt. Die Parteien streiten unter anderem darum, ob zwischen ihnen eine ausdrückliche Provisionsvereinbarung getroffen wurde und ob die Kl. der Bekl. ein Exposé übersandt hat. Am 1. Juni 2001 kauften der Vater und der Bruder der Bekl. das Grundstück. Die Bekl. beabsichtigt, mit ihrer Familie als Mieterin in das Haus einzuziehen. Die Kl. verlangt von der Bekl. auf der Grundlage des vereinbarten Kaufpreises eine Maklerprovision in Höhe von 43.058,56 Ä nebst Zinsen. Das LG hat die Klage abgewiesen. Das OLG hat die Berufung in der Sache zurückgewiesen. Mit der vom erkennenden Senat zugelassenen Revision verfolgt die Kl. ihren Klageantrag weiter.

Die Revision führt zur Aufhebung des Berufungsurteils und zur Zurückverweisung der Sache an das Berufungsgericht.

III. 2. a) Nach § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB steht dem Makler ein Vergütungsanspruch nur zu, wenn der beabsichtigte Vertrag tatsächlich zustande kommt. Führt die Tätigkeit des Maklers zum Abschluß eines Vertrags mit anderem Inhalt, so entsteht kein Anspruch auf Maklerlohn. Eine Ausnahme von diesem Grundsatz kommt lediglich dann in Betracht, wenn der Kunde mit dem tatsächlich abgeschlossenen Vertrag wirtschaftlich denselben Erfolg erzielt. Beim Erwerb des nachgewiesenen Objekts durch einen Dritten - wie hier - kann die wirtschaftliche Identität der Verträge bejaht werden, sofern zwischen dem Maklerkunden und dem Dritten besonders enge persönliche oder besonders ausgeprägte wirtschaftliche Beziehungen bestehen. Dabei kommt es stets auf die Besonderheiten des Einzelfalls an. Ob sie vorliegen, ist daher in erster Linie eine Frage der tatrichterlichen Beurteilung. Maßgeblich für die Bejahung eines Provisionsanspruchs ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, daß der Maklerkunde im Hinblick auf seine Beziehungen zu dem Erwerber gegen Treu und Glauben verstoßen würde, wenn er sich darauf beriefe, der ursprünglich von ihm erstrebte Vertrag sei nicht mit ihm, sondern mit einem Dritten abgeschlossen worden (Senatsurteile vom 5. Oktober 1995 - III ZR 10/95 - NJW 1995, 3311 und vom 20. November 1997 - III ZR 57/96 - NJW-RR 1998, 411 f.; siehe auch BGH, Urteile vom 2. Juni 1976 - IV ZR 101/75 - NJW 1976, 1844, 1845; vom 12. Oktober 1983 - IVa ZR 36/82 - NJW 1984, 358, 359; vom 10. Oktober 1990 - IV ZR 280/89 - NJW 1991, 490 sowie Senatsurteil vom 5. Juni 1997 - III ZR 271/95 - NJW-RR 1997, 1276).

Der Hinweis auch auf den Grundsatz von Treu und Glauben ist indessen nicht, wie das Berufungsgericht offenbar meint, so zu verstehen, daß ein solcher Ausnahmetatbestand allein in ausgesprochenen Umgehungsfällen in Betracht käme, wenn also der Maklerkunde bewußt nur vorgeschoben wird und das Objekt von vornherein durch einen nicht an den Maklervertrag gebundenen Dritten erworben werden soll (zu derartigen Fallgestaltungen vgl. BGH, Urteil vom 14. Januar 1987 - IVa ZR 130/85 - NJW 1987, 2431; OLG Frankfurt a. M. NJW-RR 2000, 434, 435). Entscheidend ist vielmehr, daß bei besonders engen persönlichen oder wirtschaftlichen Bindungen der Vertragsschluß dem Maklerkunden im wirtschaftlichen Erfolg häufig ähnlich zugute kommt wie ein eigener, der Abschluß des Vertrags darum auch für die Verpflichtung zur Zahlung einer Maklerprovision dann einem eigenen Geschäft gleichzusetzen ist. Der Kunde kann nicht die Vorteile, die sich aus der Tätigkeit des von ihm beauftragten Maklers ergeben, für sich in Anspruch nehmen, die damit verbundenen Nachteile, d. h. die Zahlung eines Maklerlohns, jedoch ablehnen (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1959 - II ZR 241/58 - LM § 652 BGB Nr. 7; siehe auch MünchKomm/Roth, BGB, 3. Aufl. 1997, § 652 Rn. 136; Staudinger/Reuter, Neubearb. 2003, § 652 Rn. 81 f.). Umstände solcher Art können etwa vorliegen, wenn der Kunde an dem abgeschlossenen Geschäft selbst weitgehend beteiligt ist (BGH, Urteil vom 14. Dezember 1959 aaO.), wenn zwischen dem Kunden und dem Erwerber eine feste, auf Dauer angelegte, in der Regel familien- oder gesellschaftsrechtliche Bindung besteht (vgl. hierzu Senatsurteil vom 5. Oktober 1995 aaO.: personengleiche Kapitalgesellschaften; BGH, Urteil vom 7. Februar 1996 - IV ZR 335/94 - BGHR BGB § 652 Abs. 1 Satz 1 Identität, wirtschaftliche 7: Erwerb durch eine von den Auftraggebern gegründete GmbH; weitere Beispiele im Urteil vom 12. Oktober 1983 aaO.: Ehegatten, Sohn und Vater, Komplementär-GmbH und KG) oder wenn der Maklerkunde über eine vom Erwerber erteilte Vollmacht mit diesem rechtlich und wirtschaftlich eng verbunden ist und er durch eine Anmietung des Anwesens von dem Kauf selbst profitiert (Senatsurteil vom 20. November 1997 aaO.).

b) Im Streitfall läßt sich auf dieser Grundlage eine wirtschaftliche Identität zwischen dem beabsichtigten, von der Bekl. selbst abzuschließenden Kaufvertrag und dem später seitens ihres Vaters und ihres Bruders geschlossenen Grundstückskaufvertrag nicht verneinen. Es handelt sich nicht nur um nahe Verwandte der Bekl. Diese erreicht vor allem dadurch auf anderem Wege, insoweit ähnlich der dem Senatsurteil vom 20. November 1997 (aaO.) zugrundeliegenden Fallgestaltung, ebenso ihr Ziel, mit ihrer Familie das Grundstück zu nutzen und dort zu wohnen. Der Erwerb kommt daher tatsächlich auch ihr zugute. Daß die Bekl. in dieser Variante das Eigentum am Grundstück nicht selbst erwirbt, es vielmehr ihren Verwandten zusteht, ist demgegenüber für die Provisionspflicht nicht ausschlaggebend, zumal die Bekl. nach eigenen Bekundungen lediglich wegen der zeitlichen und finanziellen Schwierigkeiten von einem eigenen Ankauf des Grundstücks abgesehen hat.

Der Makler hat auch dann seine Provision verdient, wenn ein Objekt durch einen Dritten erworben wird, der mit dem Maklerkunden persönlich oder wirtschaftlich verbunden ist - etwa dann, wenn die Tochter Maklerdienste in Anspruch genommen und der Vater gekauft hat.

Die Beklagte erhielt von dem Makler den Nachweis für ein Grundstück im Süden von München, das sie zusammen mit dem Makler besichtigte. Später kauften der Vater der Beklagten und ihr Bruder das Grundstück, woraufhin die Klägerin die Maklerprovision einklagte.

Mit Urteil vom 8. April 2004 bejahte der BGH den Anspruch auf Maklerprovision, da das von der Maklerin vermittelte Geschäft (Kaufvertrag durch die Beklagte als Käuferin) mit dem tatsächlich zustande gekommenen (Kaufvertrag durch den Vater und den Bruder der Beklagten) wirtschaftlich identisch sei. Auch der Zweck sei derselbe geblieben, nämlich daß die Familie dort wohnen solle. Ein besonderes treuwidriges Verhalten der Beklagten sei nicht erforderlich, um wirtschaftliche Identität anzunehmen.