Provisionsanspruch des Zweitmaklers

Der Käufer eines Grundstücks schuldet auch dem Zweitmakler Provision, wenn er trotz Hinweises auf Vorkenntnis und einen bestehenden Maklervertrag in Kenntnis der Provisionsverpflichtung Leistungen des Zweitmaklers in Anspruch nimmt (hier: Teilnahme an einem Besichtigungstermin), die mitursächlich für den späteren Kaufvertragsabschluß waren. (LS der Redaktion)

Der. Kl., der mit dem Makler T. ein Immobilienbüro in Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts betreibt, nimmt die Bekl. auf Zahlung einer Provision für den Nachweis des Grundstücks I.straße 10 in Berlin in Anspruch. Die Bekl. zu 1 bemühte sich gemeinsam mit ihrem Ehemann, dem Bekl. zu 2, im Jahr 1996 um den Ankauf eines Hausgrundstücks. Im Anschluß an die Besichtigung des Grundstücks J. 9 gemeinsam mit Makler T. am 29. Oktober 1996 erklärte dieser, daß er noch die Doppelhaushälfte I.straße nachweisen könne. Dieses Grundstück war den Bekl. bereits im Juni 1996 durch einen anderen Makler bekanntgemacht worden, der es zum Preis von 1,7 Mio. DM anbot. Der Bekl. zu 2 machte T. darauf aufmerksam, daß den Bekl. dieses Objekt bereits bekannt sei und sie deshalb einen Nachweis durch ihn nicht benötigten.

Noch am selben Tag, dem 29. Oktober 1996, übersandte der Kl. an die Bekl. zu 1 ein Exposé über dieses Grundstück zu einem Kaufpreis von 1,4 Mio. DM. Weiter heißt es darin, die Courtage betrage 6 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer und sei vom Käufer bei Notariat zu zahlen. Die Bekl. reagierten darauf nicht. Nachdem die Verkäufer ihre Kaufpreisvorstellung im Dezember 1996 auf 1,3 Mio. DM reduziert hatten, rief T. Anfang 1997 den Bekl. zu 2 an und legte ihm eine Innenbesichtigung nahe, für die ein Termin vereinbart wurde. Die Innenbesichtigung fand am 14. Februar 1997 mit dem Bekl. zu 2, T., und der Mitverkäuferin B. statt.

Am 16. März 1997 fand eine zweite lnnenbesichtigung statt, an der beide Bekl., begleitet von einem Architekten, die Verkäufer und gegen Ende auch T. teilnahmen. Der Verkaufspreis sollte jetzt 1,15 Mio. DM betragen. Der dabei an die Verkäufer gerichteten Bitte um Überlassung der Grundrißpläne kam der Kl. durch Übersendung der Pläne am folgenden Tag nach. Außerdem kam es am 22./23. März 1997 zu einer dritten Hausbesichtigung, zu der die Bekl. in Begleitung eines lmmobilienspezialisten erschienen, der nachfolgend ein schriftliches Wertgutachten vorlegte. Dem Kl. und T. war der Termin nicht mitgeteilt worden. Im April 1997 kam es in einer abschließenden Verhandlungsrunde, an der neben dem Bekl. zu 2 auch dessen Vater teilnahm, zu einer Einigung über die Kaufpreishöhe.

Durch notariellen Vertrag vom 30. April 1997 kauften die Eltern des Bekl. zu 2 das Grundstück für 1,12 Mio. DM. Der Kl. verlangt die Zahlung einer Maklerprovision von 77.280 DM.

Der Kl. hat mit der Behauptung, sein Mitgesellschafter T. sei damit einverstanden, daß er im eigenen Namen handele, Klage erhoben.

2. Zwischen der aus dem Kl. und dem Makler T. bestehenden GbR sowie dem Bekl. zu 2 ist ein Nachweismaklervertrag zustande gekommen. Der Bekl. zu 2 hat, wie das Landgericht zu Recht ausgeführt hat, von der GbR Maklerdienste in Kenntnis des Umstandes entgegengenommen, daß diese dafür eine Provision beansprucht.

a) Es kann insoweit dahinstehen, ob das Angebot zum Abschluß eines Maklervertrages bereits in dem unstreitig jedenfalls der Bekl. zu 1 übersandten Exposé vom 29. Oktober 1996 zu sehen und dieses innerhalb der Frist des § 147 Abs. 2 BGB rechtzeitig angenommen worden ist. Jedenfalls ist ein Angebot dadurch an den Bekl. zu 2 erstmals gerichtet oder ihm gegenüber erneuert worden, daß der Makler T. zeitnah vor dem 14. Februar 1997 dem Bekl. zu 2 telefonisch bei vorausgesetzter Kenntnis von dem Verlangen nach einer Provision vom Käufer eine Innenbesichtigung angeboten hat. Dieses Angebot hat der Bekl. zu 2 durch die Teilnahme an der Besichtigung am 14. Februar 1997 angenommen.

Die Kenntnis von dem Provisionsverlangen hatte der Bekl. zu 2 aus dem vom Kl. am 29. Oktober 1996 übersandten Exposé. Es enthielt einen deutlichen Hinweis darauf, daß der Kl. bei Abschluß eines Kaufvertrages vom Käufer eine Vergütung in Höhe von 6 % des Kaufpreises zzgl. MwSt. verlangt. (...)

Dem Makler blieb selbst dann, wenn der Bekl. zu 2 den Abschluß eines Maklervertrages und die Zahlung einer Vergütung ausdrücklich abgelehnt haben sollte, die Möglichkeit, später erneut mit einem Angebot an den Interessenten heranzutreten, wenn er meinte, diesem eine zusätzliche, für den Vertragsschluß wesentliche Information geben zu können. Die einmal erklärte Ablehnung sperrt den Kunden nicht für weitere Versuche des Maklers, doch noch zum Abschluß eines Vertrages mit ihm zu gelangen. In diesem Fall kann der Kunde ohne Hinzutreten weiterer Umstände nicht davon ausgehen, der Makler handele jetzt im Auftrag der anderen Seite und sei von seiner ursprünglich unmißverständlichen Provisionsforderung gegenüber dem Käufer abgerückt. So war es hier, denn der Zeitablauf von 3 1/2 Monaten war nicht so lang, daß der Bekl. zu 2 annehmen durfte, der Makler T. wende sich nunmehr mit einer völlig neuen Provisionsregelung an ihn. Mochten die Verkäufer auch mit ihrer Kaufpreisforderung heruntergegangen sein, so änderte das nichts an dem bereits erklärten Willen des Maklers, eine Provision vom Käufer zu erlangen. Selbst wenn mit der Offenbarung der Vorkenntnis ein zuvor angebotener Vertragsabschluß abgelehnt worden sein sollte, konnte der Bekl. zu 2 zu einem späteren Zeitpunkt seine Meinung ändern und den Nachweismaklervertrag doch noch abschließen, wenn es ihm zweckmäßig erschien. Die Inanspruchnahme der Maklerleistung am 14. Februar 1997 ist nach § 157 BGB nicht dahin zu verstehen, daß der Bekl. zu 2 zum Ausdruck brachte, wegen des Hinweises auf die Vorkenntnis Maklerleistungen nunmehr unentgeltlich entgegennehmen zu können.

3. Der Makler T. erbrachte durch das Arrangement der Innenbesichtigung des Hauses eine Maklerleistung, die trotz der unstreitigen Vorkenntnis des Bekl. zu 2 für den späteren Kaufvertragsabschluß jedenfalls mitursächlich war. Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs muß sich der Abschluß des Hauptvertrages bei wertender Betrachtung mindestens auch als das Ergebnis einer dafür wesentlichen Maklertätigkeit darstellen. Es genügt, daß der Makler durch seine Leistung dem Auftraggeber den Anstoß gab, sich konkret um den Vertragsabschluß über das in Rede stehende Objekt zu bemühen (BGH NJW 1999, 1255 f. m. w. N.). Das kann auch dann der Fall sein, wenn der Kunde die Kaufgelegenheit bereits vor dem Hinzutreten des Maklers kannte, dieser ihm aber eine zusätzliche Information gab, und erst diese Information dem Auftraggeber Veranlassung bot, sich um das Objekt zu bemühen (BGH NJW-RR 1990, 1269 f.). Bereits dadurch, daß der Makler T. den direkten persönlichen Kontakt zwischen dem Bekl. zu 2 und den Verkäufern, den Eheleuten B., herstellte, erbrachte er ihm eine zusätzliche Leistung, die zum Erfolg führte. (...)

4. Der Hauptvertrag ist mit dem Kauvertrag vom 12. April 1997 wirksam zustande gekommen. Der Provisionsanspruch entfällt nicht etwa deshalb, weil die Eltern des Bekl. zu 2 und nicht er selbst das Grundstück kauften, denn aufgrund der besonders engen familienrechtlichen Bindung trat das Ergebnis, nämlich den Bekl. ein Eigenheim zu verschaffen, in gleicher Weise ein, als wenn diese selbst als Käufer aufgetreten wären (vgl. BGH NJW-RR 1997, 1276; NJW 1991, 490).

Der Käufer einer Immobilie schuldet auch dann eine Nachweismaklerprovision, wenn ihm das vom Zweitmakler angebotene Objekt bereits zuvor durch einen anderen Makler nachgewiesen wurde und er den Zweitmakler auf diese Vorkenntnis auch sofort hingewiesen hat, sofern er in der Folgezeit das Objekt besichtigt und dieser Besichtigungstermin durch den Zweitmakler telefonisch vereinbart wurde.

Der Kaufinteressent hatte sich bei dem späteren Zweitmakler nach der Möglichkeit des Erwerbs eines Einfamilienhauses erkundigt. Der Zweitmakler hat ihm daraufhin neben vielen anderen auch ein Objekt benannt, das dem Kaufinteressenten bereits zuvor von einem anderen Makler nachgewiesen wurde. Der Kaufinteressent hat sowohl seine Vorkenntnis als auch seine Courtageverpflichtung dem Erstmakler gegenüber sofort mitgeteilt, um sicherzugehen, daß nicht auch der zweite Makler mit einem Provisionsverlangen an ihn herantritt. Nach mehreren Wochen rief der zweite Makler den Kaufinteressenten unaufgefordert nochmals an und teilte ihm neben Informationen zu anderen Objekten eher beiläufig mit, daß das vorbekannte Objekt an einem bestimmten Tag zu einer bestimmten Uhrzeit besichtigt werden könne. Der Kaufinteressent dachte sich nichts Böses (er hatte dem zweiten Makler ja bereits sofort mitgeteilt, daß er das Objekt bereits kannte) und nahm an der Besichtigung teil und sah sich das Haus an. Zwei Monate später - in der Zwischenzeit hatte der zweite Makler keinerlei weitere Tätigkeiten entfaltet - kaufte der Kaufinteressent das Einfamilienhaus. Dem ersten Makler schuldete er die Maklerprovision, weil dieser ihm tatsächlich das Objekt nachgewiesen hatte.

Das Kammergericht entschied, daß auch der zweite Makler allein dafür, daß er diesen Besichtigungstermin arrangiert hat, ohne ansonsten weitere wesentliche Leistungen zu erbringen (er hatte nur noch Grundrisse, um die der Käufer den Verkäufer gebeten hatte, weitergeleitet), ebenfalls den vollen Maklerprovisionsanspruch hat. Die Entscheidung des Kammergerichts ist allerdings noch nicht rechtskräftig. Sie stellt eine nachhaltige Verschärfung der Provisionszahlungspflicht dar.