Provisionsanspruch bei dem Mieter bekannter rechtlicher und wirtschaftlicher Verknüpfung zwischen Eigentümer und Makler

1. Kein Anspruch auf Maklerprovision, wenn Vermieter/Verwalter und Makler über eine Muttergesellschaft rechtlich miteinander verbunden sind.

2. Das gilt auch dann, wenn dies dem Mieter bei Vertragsschluß bekanntgegeben wurde.

Die Klage ist zulässig und in dem tenorierten Umfang auch begründet, im übrigen ist sie unbegründet.

Soweit der Kl. nunmehr, nachdem er ursprünglich die Dr. S. & Partner Immobilien GmbH, vertreten durch die Geschäftsführerin Dr. U. S. in Anspruch genommen hat, seine Klage gegen die "U." K. W. GmbH, vertreten durch den Geschäftsführer, M. H., richtet, handelt es sich nicht um einen Fall der subjektiven Klageänderung, sondern um eine Berichtigung der Parteibezeichnung. Unstreitig hat die ursprünglich im Register des AG Charlottenburg unter der HRB Nr. ... eingetragene Dr. S. & Partner Immobilien GmbH ihre Firma und ihren Gegenstand geändert, ihren Sitz von Berlin nach Wernigerode verlegt und die Geschäftsführerin abberufen sowie einen neuen Geschäftsführer bestellt. Der Kl. richtet demnach seine Klage nicht gegen eine neue Partei, sondern gegen die identische, welche lediglich durch Umfirmierung eine Änderung in der Bezeichnung der Firma, der Anschrift und der Vertretungsverhältnisse erlangt hat.

(...)

Selbst wenn durch die Verhandlung der Rechtsvorgängerin der Bekl. mit der Verwalterin eine Vermittlungstätigkeit i. S. d. § 652 Abs. 1 BGB gegeben sein sollte, so stand der Rechtsvorgängerin der Bekl. der Entgeltanspruch gem. § 2 Abs. 2 Nr. 3 Wohnungsvermittlungsgesetz dennoch nicht zu, da die Verwalterin der Vermieter rechtlich und wirtschaftlich an der Dr. S. & Partner Immobilien GmbH beteiligt war. Wie sich aus dem schriftlichen Maklervertrag vom 14. März 1997 ergibt, war die Dr. S. & Partner Immobilien GmbH mit der B. K. lmmobilienverwaltungs GmbH über deren Muttergesellschaft der W.-Berlin Beratungs- und Vermittlungsgesellschaft für Vermögensanlagen mbH & Co. Beteiligungs KG gesellschaftsrechtlich verbunden.

Der Umstand, daß dies dem Kl. bei Vertragsschluß bekanntgegeben worden ist, führt nicht dazu, daß der Vergütungsanspruch der Bekl. erhalten bleibt.

Soweit sich die Bekl. zur Begründung ihrer Auffassung auf die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts vom 26. April 1988 (NJW 1988, 2663) beruft, ist diese Entscheidung auf den vorliegenden Fall nicht anwendbar, da die tragenden Erwägungen, die das Bundesverfassungsgericht seiner Entscheidung zugrunde gelegt hat, auf den Schutz von Ehe und Familie abzielt. Der dortigen Entscheidung lag der Sachverhalt zugrunde, daß der Makler mit dem Vertragspartner seines Auftraggebers verheiratet war und der Auftraggeber das Bestehen der Ehe kannte. Das Bundesverfassungsgericht führt dazu aus, daß das Bestehen einer Ehe den Provisionsanspruch nicht ausnahmslos ausschließe, da der Fall denkbar sei, daß trotz bestehender Ehe ein provisionsschädlicher Interessenwiderstreit nicht bestehe.

Ein allgemeiner Satz, daß derjenige, der die rechtliche bzw. wirtschaftliche Verbindung zwischen dem Vertragspartner und dem Makler kennt, des Schutzes des § 2 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz verlustig geht, kann daraus nach Auffassung des Gerichts nicht hergeleitet werden. Sinn und Zweck der Vorschrift ist es gerade, den Mieter vor wirtschaftlich ungerechtfertigten Belastungen zu schützen (Staudinger/Reuter, 13. Bearb. 1995, §§ 652, 653, Rdn. 142). Ist eine von § 2 Abs. 2 Wohnungsvermittlungsgesetz abweichende Vereinbarung unwirksam, so kann erst recht nicht die bloße Kenntnis der den besonderen Schutz des § 2 auslösenden Tatsachen zu dessen Verlust führen.

Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 Wohnungsvermittlungsgesetz darf keine Maklerprovision verlangt werden, wenn der Wohnungsvermittler rechtlich oder wirtschaftlich mit dem Vermieter oder Verwalter verknüpft ist. In einer älteren Entscheidung hatte das Bundesverfassungsgericht gemeint, das gelte nicht für den Fall, daß der Makler mit der Eigentümerin verheiratet ist und der Mieter dies wußte.

In dem vom Amtsgericht Charlottenburg am 23. Juni 1998 entschiedenen Fall hatte sich der Makler gegenüber dem Rückzahlungsbegehren des Mieters mit diesem Argument verteidigt, da die wirtschaftliche Verknüpfung dem Mieter bekannt gewesen sei. Die Maklergesellschaft war mit der Verwalterin über eine gemeinsame Muttergesellschaft rechtlich und wirtschaftlich verbunden. Das Amtsgericht folgte dieser Argumentation nicht und meinte, die Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts habe einen Sonderfall betroffen, während hier nach dem klaren Gesetzeswortlaut der Provisionsanspruch entfalle.