Provisionsanspruch auch auf Grund Makleralleinauftrags ohne ausdrückliche Provisionsvereinbarung

1. Bei einem Alleinauftrag ist der Abschluss eines zusätzlichen Maklervertrages mit dem Auftraggeber für die Provisionspflicht im Erfolgsfall nicht erforderlich.

2. Die Pflicht zur Zahlung der Maklerprovision entfällt nicht durch die in dem Alleinauftrag enthaltene Bestimmung, nach der der Makler sich bemühen soll, die Vergütung für seine Vermittlungstätigkeit dem Käufer aufzuerlegen, wenn der Verkäufer nach Kündigung des Alleinauftrags an einen vom Makler nachgewiesenen Käufer provisionsfrei veräußert.

Der Kläger begehrt von der Beklagten die Zahlung von Maklerlohn.

Die Beklagte beabsichtigte im Jahre 1991, ihr in der Gemeinde H. gelegenes Hausgrundstück (sogenannte Alte Villa), Grundstücksgröße 13.289 qm, zu verkaufen. Zu diesem Zweck erteilte sie dem Kläger am 21. Oktober 1991 einen schriftlichen Verkaufsauftrag (Alleinauftrag).

Die Beklagte hat den Alleinauftrag gegenüber dem Kläger mit Schreiben vom 4. März 1992 zum 21. April 1992 fristgerecht gekündigt. Sie hat das Hausgrundstück noch im Jahre 1992 an den Bauunternehmer R. M. in H. zum Preise von 1,2 Mio. DM verkauft. Der Kläger ist der Auffassung, daß die Beklagte auf Grund dieses Geschäfts ihm gegenüber provisionspflichtig sei und fordert einen Maklerlohn von 5,75 % inklusive Mehrwertsteuer aus 1,2 Mio. DM, mithin 69.000 DM.

Der Kläger hat vorgetragen: Der Käufer R. M. habe sich auf Grund eines von ihm, dem Kläger, auf dem Grundbesitz angebrachten Hinweisschildes bei ihm gemeldet. Er, der Kläger, habe mit M. mehrfach Gespräche geführt und ihm auch die Anschrift der Beklagten und deren Telefonnummer mitgeteilt. Er habe auch die Beklagte mehrfach über den Stand der Verhandlungen mit M. informiert.

Da im Verkaufsauftrag vom 21. Oktober 1991 die Höhe der Provision nicht bestimmt sei, schulde die Beklagte die übliche Provision als Maklerlohn. Diese betrage 5 % des Kaufpreises zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer, hier also 5,75 % aus 1,2 Mio. DM.

Die Beklagte hat vorgetragen: Der Kläger habe sie nicht darüber informiert, daß er das Grundstück dem Zeugen M. angeboten habe. Im übrigen stehe dem Kläger ein Provisionsanspruch allenfalls gegen diesen Zeugen zu, da der Kläger sich im Alleinauftrag verpflichtet habe, seine Provision dem Käufer aufzuerlegen. Die übliche Provision betrage im vorliegenden Fall allenfalls 2,5 - 3 % des Kaufpreises.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Der Senat hat durch Teilversäumnis- und Endurteil die Beklagte zur Zahlung von 69 000 DM nebst entsprechender Zinsen verurteilt.

Das der Klage überwiegend (bis auf einen geringen Zinsanteil) stattgegebene Versäumnisurteil, durch das der Berufung des Klägers stattgegeben wurde, ist aufrechtzuerhalten, da dem Kläger gegenüber der Beklagten ein Anspruch auf Zahlung des begehrten Maklerlohnes zusteht.

Dabei kann vorliegend dahingestellt bleiben, ob einzelne Klauseln des Alleinauftrags vom 21. Oktober 1991 wegen Verstoßes gegen das AGB-Gesetz unwirksam sind. Auch bedarf es keiner Entscheidung, ob dieses Gesetz auf den vorliegenden Vertrag anwendbar ist oder nicht.

Auch dann, wenn die in Nr. II Abs. 2 des Alleinauftrages enthaltenen Klauseln nichtig sind, hat der Kläger gem. § 653 BGB Anspruch auf Zahlung von Maklerlohn, da der Vertrag im übrigen wirksam ist (§ 6 AGBG) und die Tätigkeit des Klägers für den späteren Vertragsschluss der Beklagten mit dem Zeugen M. ursächlich war.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ergibt sich auch aus dem Makleralleinauftrag für den Auftraggeber die Verpflichtung, im Falle des Zustandekommens des Hauptvertrages an den Makler die Provision zu zahlen (vgl. Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rz. 312, 328). Von dem üblichen Maklervertrag unterscheidet sich der Alleinauftrag allein dadurch, daß der Makler im Rahmen seiner Dienstleistungspflicht sich rege und intensiv für die Belange seines Auftraggebers einsetzen muß und sich nicht darauf beschränken darf, eine sich gerade bietende Gelegenheit nachzuweisen (Schwerdtner, aaO, Rz. 324, 325). Der Makler kann auch bei einem erteilten Alleinauftrag eine Provision nur dann verlangen, wenn es zu dem Geschäftsabschluss mit einem von ihm vermittelten Interessenten kommt. Der Abschluß eines zusätzlichen Maklervertrages mit dem Auftraggeber ist für die Entstehung von dessen Pflicht, im Erfolgsfalle den Maklerlohn zu zahlen, nicht erforderlich.

Die Pflicht der Beklagten zur Zahlung von Maklerlohn entfallt auch nicht durch die in Nr. I des Alleinauftrages enthaltene Bestimmung, nach welcher der Kläger bestrebt sein sollte, die Vergütung für seine Vermittlung dem Käufer aufzuerlegen. Diese Klausel bedeutet lediglich, daß der Makler sich im Rahmen von Verhandlungen mit dem Käufer bemühen soll, diesen zur Übernahme der Maklerprovision zu verpflichten. Sie besagt jedoch nicht, daß dann, wenn der Käufer hierzu nicht bereit ist, der Makler auch gegen den Auftraggeber keinen Anspruch auf Zahlung des Maklerlohnes hat. Im vorliegenden Fall ist in diesem Zusammenhang auch zu berücksichtigen, daß der Kläger keine Möglichkeit hatte, mit dem Käufer M. eine entsprechende Vereinbarung zu treffen, da die Beklagte den Alleinauftrag mit dem Kläger gekündigt und die Verhandlungen mit dem Käufer M. selbst zu Ende geführt hat. Es wäre damit Sache der Beklagten gewesen, mit dem Käufer eine entsprechende Vereinbarung zu treffen, um von ihrer eigenen Pflicht zur Zahlung des Maklerlohnes befreit zu werden.

Die Tätigkeit des Klägers ist auch für den Vertragsschluß mit dem Zeugen M. ursächlich geworden. Der Zeuge M. hat in seiner Vernehmung vom 20. September 1994 selbst bekundet, daß er durch die Tätigkeit des Klägers auf das Grundstück der Beklagten hingewiesen wurde und daß er vom Kläger Name und Telefonnummer, möglicherweise auch die Anschrift der Beklagten erhalten habe. Auch die Zeugin W. hat bestätigt, daß der Kläger im Februar 1992 mit dem Zeugen M. verhandelt und ihm das fragliche Grundstück gezeigt hat. Diese Tätigkeit des Klägers war für den Vertragsschluß zumindest mitursächlich. Sie war auch ausreichend, um den Lohnanspruch des Klägers zum Entstehen zu bringen. Es genügt beim Nachweismakler der Nachweis der Gelegenheit sowie der in angemessener Zeit nachfolgende Vertragsabschluß, beim Vermittlungsmakler ist es ausreichend, wenn auf Grund des Maklervertrages dem Auftraggeber ein Angebot zugegangen ist und er einen dementsprechenden Vertrag abgeschlossen hat. Dabei muß die Tätigkeit des Maklers nicht die alleinige Ursache des späteren Abschlusses sein, Mitverursachung genügt. Die Ursächlichkeit entfallt auch nicht durch die Ausschaltung des Maklers, wenn der Vertragsabschluss auf der vom Makler angebahnten und fortwirkenden Grundlage zustande kommt (Palandt/Thomas, BGB, 56. Aufl., § 652 Rz. 34). Diese Voraussetzungen sind vorliegend erfüllt. Der Vertragsschluss der Beklagten mit dem Zeugen M. im Dezember 1992 erfolgte auch zeitlich noch in so nahem Zusammenhang mit den vom Kläger geführten Verhandlungen, daß von einer Fortwirkung der Tätigkeit des Klägers auszugehen ist.

Die Ursächlichkeit der vom Kläger entfalteten Bemühungen in bezug auf den Käufer M. entfallt auch nicht deshalb, weil dieser Vorkenntnis von dem Grundstück der Beklagten und deren Verkaufsabsichten hatte. Hinsichtlich dieser Voraussetzungen für den Wegfall des Anspruchs auf Zahlung von Maklerlohn ist die Beklagte darlegungs- und beweispflichtig. Dabei genügt die Behauptung, dass der Zeuge M. "mit großer Wahrscheinlichkeit bereits vor dem Tätigwerden des Klägers Kenntnis von dem Grundstück" hatte, nicht den Anforderungen an eines substantiierten Sachvortrag.

Der Kausalzusammenhang zwischen der Tätigkeit des Klägers und einem späteren Vertragsschluß ist auch nicht unterbrochen. Eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs kommt nur bei völlig neuen Verhandlungen, die unabhängig von der Tätigkeit des Maklers aufgenommen wurden, in Frage, zum Beispiel dann, wenn der Eigentümer die Verkaufsabsicht aufgegeben und sich später auf Grund geänderter Umstände erneut zum Verkauf entschlossen hat (Palandt/Thomas, BGB, 56. Aufl., § 652 Rz. 35). Auch insoweit hat die hierfür darlegungs- und beweispflichtige Beklagte keine Tatsachen vorgetragen, aus denen sich die Voraussetzung für eine Unterbrechung des Kausalzusammenhangs ergibt. Sie hat weder hinreichend substantiiert dargelegt, daß der Zeuge M. seine Ankaufabsicht im Frühjahr 1992 definitiv aufgegeben hatte und nicht nur bei fortbestehender Kaufabsicht abwarten wollte, bis die Frage der Belastung des Grundstücks mit Altlasten geklärt war, noch hat die Klägerin vorgetragen, auf Grund welcher Umstände unabhängig von der Tätigkeit des Klägers sie vor dem Verkauf im Dezember 1992 erneut mit dem Zeugen M. in Kontakt gekommen ist.

Damit ist die Beklagte verpflichtet, dem Kläger für den Verkauf an M. Maklerlohn zu zahlen. Da die Parteien hinsichtlich der Höhe keine Vereinbarung getroffen haben, schuldet die Beklagte gem. § 653 Abs. 2 BGB den üblichen Lohn. Dieser beträgt nach dem nachvollziehbar begründeten Gutachten für den Bereich, in welchem das fragliche Grundstück liegt, 5 % vom Verkaufspreis zuzüglich der jeweils gültigen Mehrwertsteuer.