Provision

Provision; Maklerprovision; Verwalter; Wohnungseigentumsverwalter; Wohnungseigentumsanlage; Vermittlung

Der Verwalter einer Wohnungseigentumsanlage steht im Lager des Vermieters und hat deshalb keinen Anspruch auf Maklerprovision für die Vermittlung eines Mietvertrages über eine Wohnung in dieser Anlage gegen den Mieter, selbst wenn der Mietvertragsabschluß vor dem Zeitpunkt der Übernahme der Verwaltung liegt.

Im Ergebnis zutreffend hat das AG dem Kl. die begehrte Courtage nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG versagt. Danach steht dem Kl. ein Anspruch auf Entgelt aus § 652 Abs. 1 Satz 1 BGB nicht zu, weil der Mietvertrag über Wohnräume abgeschlossen worden ist, deren Verwalter der Kl. ist. Zwar trifft es zu, daß dem Kl. durch den von ihm am 3.9.1993 unterzeichneten Verwaltungsvertrag im wesentlichen Verwaltungsaufgaben übertragen worden sind, die das gemeinschaftliche Eigentum betreffen (§§ 27, 28 WEG). Aber auch insoweit handelt es sich um die Verwaltung von Wohnräumen, die der Bekl. im vorliegenden Fall angemietet hat. Das folgt schon begrifflich aus der gesetzlichen Definition des Wohnungseigentums. Gemäß § 1 Abs. 2 WEG ist Wohnungseigentum das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. Das Wohnungseigentum beinhaltet also auch das gemeinschaftliche Eigentum, also die Gebäudeteile, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungsnutzer dienen, wie Zuwegungen, Treppenhäuser und Flure, ferner aber auch die allen Wohnungseigentümern dienende Substanz des Gebäudes. Es unterliegt keinem Zweifel, daß sich die Wohnraummiete auch auf diese vom Kl. verwalteten Teile des Gebäudes erstreckt. Die im 3. OG belegene Wohnung läßt sich nur durch das Treppenhaus erreichen. Zudem ist der Bekl. als Mieter gemäß § 1 Nr. 2 des Mietvertrages berechtigt, Waschküche und Trockenspeicher gemäß der Hausordnung mitzubenutzen. Nach allem ist der Kl. als Verwalter nach dem WEG anteilig auch Verwalter der dem Bekl. vermieteten Wohnung (so im Ergebnis auch v. Hoyningen-Huene, BB 1974, 1006, 1007; Urteilsanmerkung NJW 1974, 2287, 2288).

Diese Verwalterstellung reicht aus, um dem Makler nach dem Gesetzeszweck des WoVermittG das Entgelt für eine Wohnungsvermittlung nicht zuzubilligen. Nach der Begründung des Regierungsentwurfs dient das Gesetz der Beseitigung von Mißständen bei der Wohnungsvermittlung dem Schutz der Wohnungssuchenden vor wirtschaftlich ungerechtfertigten Belastungen und der Verhinderung unlauterer Geschäftsmethoden und mißliebiger Vertragsgestaltungen (zitiert nach Palandt/Thomas, 54. Aufl., Einführung v. § 652 Rn. 14). Mit diesem ordnungspolitischen Gesetzeszweck gerät ein Wohnungsmakler in Konflikt, der gleichzeitig Verwalter nach dem WEG einer vermittelten Wohnung ist. Einerseits ist er nämlich aufgrund des Maklervertrages verpflichtet, die Interessen seines Auftraggebers, also des Mieters, wahrzunehmen. Er muß seinem Auftraggeber alle Kenntnisse über die Mietsache, soweit sie für den Mieter von Belang sind, mitteilen. Er darf nicht, jedenfalls nicht verdeckt, gleichzeitig auch im Interesse des zukünftigen Vertragsgegners tätig werden. Diesen Anforderungen kann ein Wohnungsmakler als Verwalter von Sondereigentum nicht gerecht werden. Zwar ist er als Verwalter nach dem WEG nicht mit dem einzelnen Wohnungseigentümer vertraglich verbunden, sondern wird von der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt. Für die Durchführung seiner Aufgaben nach den §§ 27, 28 WEG ist er aber dauerhaft auf die Zusammenarbeit mit den einzelnen Eigentümern angewiesen. Auch bei der Rechnungslegung nach § 28 Abs. 3-5 WEG benötigt der Verwalter die Zustimmung der einzelnen Wohnungseigentümer. Ein Konflikt mit einzelnen Wohnungseigentümern erschwert deshalb nicht nur die Arbeit des Verwalters, sondern kann letztlich auch zu seiner Abberufung und zu Regreßforderungen gegen ihn führen. Mängel des Gemeinschaftseigentums, etwa eine feuchte Außenwand, führen unmittelbar auch zu Mängeln der Mietwohnung. Hier hätte der Verwalter als Makler den Wohnungssuchenden auf ihm etwa bekannte Mängel der Wohnung hinzuweisen; andererseits wäre er aber eben in seiner Rolle als Verwalter für die Beseitigung der Mängel gegenüber den Wohnungseigentümern verantwortlich. In dem Interessenkonflikt zwischen dem ihn beauftragenden Mietinteressenten und dem die Wohnung zur Vermietung anbietenden Wohnungseigentümer ist es jedenfalls nicht ausgeschlossen, daß sich der Verwalter eher dazu entschließt, den Interessen des Wohnungseigentümers zu entsprechen, wodurch er andererseits seine Pflichten gegenüber dem Mietinteressenten verletzen kann. Diese Pflichtenkollision hat der Gesetzgeber in § 2 Abs. 2 WoVermittG einer eindeutigen Regelung zugeführt.

Die in der Rechtsprechung - nach Schwerdtner, Maklerrecht 3. Aufl., Rn. 230, überwiegend - vertretene Meinung, daß auf Fälle der vorliegenden Art. § 2 Abs. 2 WoVermittG weder unmittelbar noch entsprechend angewandt werden könne, überzeugt dagegen nicht. Diese Ansicht setzt sich nämlich mit der hier dargestellten Gesetzeslage und dem aufgezeigten Interessenkonflikt nicht auseinander.

Der Kl. kann sich schließlich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, daß der Mietvertrag schon am 28.9.1993 abgeschlossen worden sei, während er die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erst für die Zeit ab 1.11.1993 übernommen habe. Der Beginn der Verwaltertätigkeit ist allein deshalb hinausgeschoben worden, weil das Haus erst zu diesem späteren Termin bezugsfertig sein sollte. Dagegen hatte sich der Kl., worauf bereits das AG zutreffend hingewiesen hat, bereits durch seine Unterzeichnung des Verwaltervertrages am 3.9.1993 gegenüber den Wohnungseigentümern gebunden, so daß auch schon von diesem Zeitpunkt an der ein Entgelt nach § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausschließende Interessenkonflikt bestand.