Provision

Provision; Maklerprovision; Wohnungsvermittlung; WEG-Verwalter; Verwalter; Vermittlung

Dem WEG-Verwalter steht kein Provisionsanspruch gegen den Wohnungssuchenden aus der Vermittlung einer Wohnung in der Wohnanlage zu.

Die Berufung hat in der Sache jedoch keinen Erfolg. Ein Maklerprovisionsanspruch der Kl. nach § 652 Abs. 1 BGB ist gemäß § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ausgeschlossen.

Nach Ansicht der Kammer steht auch einem Verwalter des Gemeinschaftseigentums im Sinne der §§ 20 bis 29 WEG ein Provisionsanspruch für die Vermittlung einer zu vermietenden Eigentumswohnung im Auftrag des Mietinteressenten nicht zu. Daher kommt es hier nicht darauf an, ob die Kl. über ihre Tätigkeit als Verwalterin des Gemeinschaftseigentums hinaus auch als Verwalterin des Sondereigentums tätig wird. Ebenso ist demnach unmaßgeblich, ob die Vermittlung des Wohnraums an den Bekl. im ausdrücklich erklärten Einverständnis des Wohnungseigentümers und Vermieters erfolgte.

Diese Auslegung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ergibt sich unter Berücksichtigung des mit dieser Vorschrift verfolgten Gesetzeszweckes, wonach in solchen Fällen, in denen nach wirtschaftlicher Betrachtung eine echte Maklertätigkeit nicht vorliegt, ein Provisionsanspruch ausgeschlossen sein soll (vgl. Palandt/Thomas, BGB, 55. Aufl., § 652 Rn. 43). § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist Bestandteil eines Maßnahmengesetzes, das den Schutz des Wohnraummieters gerade in einer angespannten Wohnungsmarktlage verbessern soll. Wohnungssuchende Mieter sollen vor ungerechtfertigten wirtschaftlichen Belastungen geschützt werden, die dadurch entstehen, daß der Makler seine wirtschaftlich günstige Stellung auf seiten des Vermieters, z. B. seine hierdurch erwachsenden speziellen Kenntnisse, zum Nachteil des Wohnungssuchenden ausnutzt (vgl. Anm. Windisch zur Entscheidung des LG Bonn WM 1996, 148).

Auch der Wohnungseigentumsverwalter steht in diesem Sinne auf seiten des Vermieters. Durch seine Tätigkeit erhält er Informationen, die er zugleich für die Vermittlung der Wohnungen an Mietinteressenten verwerten kann. Durch seinen regelmäßigen Kontakt zu den Wohnungseigentümern, z. B. bei Einberufung und Leitung der Wohnungseigentümerversammlung (§§ 23, 24 WEG), wird es ihm zumindest erleichtert, Kenntnis über freistehende Wohnungen zu erlangen. Selbst wenn nicht ohne weiteres davon ausgegangen werden kann, daß sich die Wohnungseigentümer unmittelbar an den Gemeinschaftseigentumsverwalter wenden, wenn sie ihr Sondereigentum vermieten wollen - dies dürfte jedoch zumindest dann wahrscheinlich sein, wenn den Wohnungseigentümern die Maklertätigkeit des Verwalters bekannt ist - so besitzt der Verwalter jedoch eine für ihn wirtschaftlich vorteilhafte Position, quasi direkt "an der Quelle". Damit steht er auch nach der bereits vor Schaffung des Wohnraumvermittlungsgesetzes entwickelten Rechtsprechung wirtschaftlich betrachtet im Lager des Vermieters, so daß von einer echten unabhängigen Vermittlungsposition nicht gesprochen werden kann (Palandt/Thomas, § 652 Rn. 16 u. 17).

Entgegen der Ansicht der Kl. kommt es nicht darauf an, ob der Makler im Einzelfall tatsächlich in einen Interessenkonflikt gerät. Denn § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG will bereits das Entstehen der bloßen Gefahr, daß ein solcher Konflikt entstehen und sich zum Nachteil des Mieters entwickeln könnte, verhindern.

Diese Gefahr eines möglichen Interessenkonflikts läßt sich nicht mit dem Hinweis ausräumen, der Wohnungseigentumsverwalter sei ausschließlich im Bereich der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums tätig. Denn zum einen ergibt sich, wie bereits aufgezeigt, schon allein aus dieser Tätigkeit ein wirtschaftliches Näheverhältnis zum Vermieter. Zum anderen läßt sich eine scharfe Trennung der Verwaltung des Gemeinschaftseigentums und der des Sondereigentums nicht vornehmen. Wie das LG Bonn zutreffend ausführt, unterliegen auch Teilbereiche der Verwaltung des vermieteten Sondereigentums den Aufgaben des WEG Verwalters (LG Bonn WM 1996, 148). Dies wird auch hier aus dem von der Kl. vorgelegten Hausmeistervertrag deutlich, der die Kl. als Verwalter ausweist. Denn zwar richtet sich der gesamte Vertragsinhalt ausschließlich auf die Instandhaltung der Gemeinschaftsanlage, die Abgrenzung zu Arbeiten am Sondereigentum wird jedoch zum Beispiel insoweit unklar, als der Hausmeister auch mit der Bedienung der Sammelheizung beauftragt werden soll. Im übrigen läßt sich auch rechtlich eine exakte Grenzziehung zwischen Gemeinschafts- und Sondereigentum nicht erreichen. Denn auch das Sondereigentum ist ein Anteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum an dem Grundstück verbunden mit dem Sondereigentum (§ 1 Abs. 2 WEG).

Für eine Anwendbarkeit des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG ist es (entgegen Bethge/Gause NJW 1997, 2800) nicht erforderlich, daß der Verwalter ein Interessenvertreter des Vermieters dem Mieter gegenüber ist. Denn für eine Gefährdung des Mieterschutzes genügt allein die wirtschaftliche Stellung des Maklers auf seiten des Vermieters, die sich zum Nachteil des Mieters auswirken kann. Zudem muß auch ein Mietverwalter, dessen Provisionsansprüche durch das Wohnungsvermittlungsgesetz auf jeden Fall ausgeschlossen werden sollen, nicht unbedingt Ansprechpartner sein oder in Vertragsbeziehungen zu dem Mieter stehen. Denn auch insoweit können die Mietverträge unmittelbar zwischen Mieter und Vermieter geschlossen werden, und auch der Mietverwalter kann seine Verwaltertätigkeit auf Fremdfirmen übertragen. Ausschlaggebend ist allein das Näheverhältnis des "Verwalters" i. S. d. § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG zum Vermieter.

Die vorgenannte Auslegung des § 2 Abs. 2 Nr. 2 WoVermittG wird auch durch seinen Wortlaut getragen. Unabhängig davon, ob der Gesetzgeber den Verwalter nach dem WEG unter den Begriff "Verwalter" fassen wollte, so trifft diese Bezeichnung nach dem allgemeinen Sprachgebrauch auch auf ihn zu, da auch er das Gemeinschaftsvermögen verwaltet.

Auch der Entstehungsgeschichte dieser Norm läßt sich nicht entnehmen, daß WEG-Verwalter ausgenommen sein sollten (vgl. Windisch a. a. O.).

Da die Kl. als Verwalterin des Gemeinschaftseigentums somit die mit der Klage verfolgten Provisionsansprüche nicht zustehen, ist ihre Klage zu Recht abgewiesen worden.