Prospekthaftung und werkvertragliche Verpflichtungen des Bauträgers

Prospekthaftung und werkvertragliche Verpflichtungen des Bauträgers; Fristbeginn für Verjährung in Überleitungsfällen; behördliche Nutzungsuntersagung für Teile einer Eigentumswohnung

1. Für die Beurteilung der Frage, welche werkvertragliche Verpflichtung ein Bauträger übernimmt, kann ein dem Erwerber übergebener Prospekt ausschlaggebend sein.

2. Richtet sich die Verjährung nach der regelmäßigen Verjährungsfrist des § 195 BGB, so ist ihr Fristbeginn in Überleitungsfällen nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 BGB zu bestimmen (im Anschluß an BGH, Urteil vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06, BGHZ 171, 1).

1 Der Kl. verlangt Schadensersatz aus einem mit der Bekl. geschlossenen Bauträgervertrag.

2 Er erwarb mit notariellem Vertrag vom 7. Mai 1998 eine aus zwei Etagen bestehende, von der Bekl. noch zu errichtende Dachgeschoßwohnung. In dem von der Bekl. herausgegebenen Verkaufsprospekt bewarb die Bekl. die Wohnung als Dachgeschoß-Maisonettewohnung; in der Grundrißzeichnung der oberen Etage (Spitzboden) waren ein Doppelbett mit Nachtschränkchen und weiteres Mobiliar dargestellt. Die Wohnung wurde am 10. Mai 1999 abgenommen und durch die Bekl. für den Kl. vermietet. Im Jahre 2002 untersagte das Bauaufsichtsamt die Nutzung der oberen Etage zu Wohnzwecken und erlaubte lediglich eine Nutzung als Abstellraum.

3 Der Kl. verlangt mit der am 28. April 2005 zugestellten Klage Schadensersatz in Höhe von 13.357,85 € zuzüglich Zinsen wegen Minderwertes der Wohnung.

4 Das Landgericht hat die Klage wegen der von der Bekl. erhobenen Einrede der Verjährung abgewiesen.

5 Das Berufungsgericht hat ihr stattgegeben und die Revision zugelassen.

6 Die Bekl. erstrebt mit ihrer Revision die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

7 Die Revision ist unbegründet.

(...) 14 Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, daß die Bekl. einen Mangel (1.) der Wohnung arglistig (2.) verschwiegen hat. Die Bekl. erhebt ohne Erfolg die Einrede der Verjährung (3.).

15 1. Das Berufungsgericht nimmt zu Recht an, daß die Wohnung des Kl. mangelhaft ist und von der vereinbarten Beschaffenheit erheblich abweicht (§ 633 BGB a. F.). Dabei ist das Berufungsgericht von zutreffenden rechtlichen Erwägungen ausgegangen und hat keine anerkannten Auslegungsgrundsätze verkannt.

16 a) Richtig und von der Revision auch nicht angegriffen ist die Ansicht des Berufungsgerichts, daß bei Fehlen von Angaben über Wohnflächen in Erwerberverträgen die einseitigen Vorstellungen des Erwerbers für den Inhalt des Vertrags maßgeblich sind, wenn der Bauträger in eigener oder ihm zurechenbarer Kenntnis des Willens des Erwerbers den Vertrag abschließt (BGH, Urteil vom 8. Januar 2004 - VII ZR 181/02 -, BauR 2004, 847 = ZfBR 2004, 359 = NZBau 2004, 269).

17 Daß der Bekl. die aus den von ihr übergebenen Unterlagen resultierende Vorstellung des Kl. über die Nutzbarkeit des Spitzbodens als Wohnung bekannt war, hat das Berufungsgericht rechtsfehlerfrei angenommen.

18 b) Das Berufungsgericht hat bei der Beurteilung der von der Bekl. geschuldeten werkvertraglichen Leistungen zu Recht dem Prospekt der Bekl. wesentliche Bedeutung beigemessen, der eine zweigeschossige Maisonettewohnung "im Ausbau" und in der oberen Etage (Spitzboden) ein Doppelbett mit Nachtschränkchen und weiteres Mobiliar auswies. Ohne Erfolg weist die Revision insoweit darauf hin, daß im notariellen Vertrag nur auf eine Beschreibung verwiesen wird, in welcher der Spitzboden ebenso wie in der Wohnflächenberechnung des Architekten als "Abstellraum" (Spitzboden) bezeichnet wird. Dies steht jedoch nicht einer Beurteilung entgegen, die bei der Vertragsauslegung in entscheidender Weise den Prospekt in den Vordergrund stellt, auf dessen Angaben nach den getroffenen Feststellungen der Erwerbsentschluß des Kl. maßgeblich beruhte. Die auf dieser Grundlage angestellten Erwägungen des Berufungsgerichts zum Umfang der werkvertraglich geschuldeten Beschaffenheit der Wohnung verstoßen nicht gegen anerkannte Auslegungsgrundsätze und sind revisionsrechtlich nicht zu beanstanden, auch wenn sich das Berufungsgericht in seinem Urteil nicht ausdrücklich mit der Baubeschreibung und dem Auszug aus dem Bauplan auseinandergesetzt hat.

19 2. Die Revision wendet sich vergeblich dagegen, daß das Berufungsgericht ein arglistiges Verschweigen der Bekl. annimmt.

20 a) "Arglistig verschweigt", wer sich bewußt ist, daß ein bestimmter Umstand für die Entschließung seines Vertragspartners erheblich ist, nach Treu und Glauben diesen Umstand mitzuteilen verpflichtet ist und ihn nicht offenbart (BGH, Urteil vom 23. Mai 2002 - VII ZR 219/01 -, BauR 2002, 1401 = ZfBR 2002, 680 = NZBau 2002, 503). Entscheidend hierfür ist nicht, daß der Unternehmer bewußt die Folgen einer vertragswidrigen Ausführung in Kauf nimmt. Arglist erfordert auch keine Schädigungsabsicht und keinen Vorteil.

21 Nach den Feststellungen des Berufungsgerichts war der Bekl. bewußt, daß der Charakter der verkauften Eigentumswohnung als Maisonettewohnung, also einer über zwei Etagen zu Wohnzwecken geeigneten und baurechtlich nutzbaren Wohnung, für die Kaufentscheidung des Kl. bedeutsam war und dieser bei Kenntnis der wahren Umstände den Vertrag nicht mit diesem Inhalt abgeschlossen hätte. Als gesichert sieht es das Berufungsgericht zudem an, daß die Bekl., die die Baugenehmigung eingeholt hat, wußte, daß eine Nutzung des Spitzbodens zu Wohnzwecken nicht genehmigt war. Demgegenüber kommt den von der Revision als ausschlaggebend für die Beurteilung der Arglist angesehenen Umständen, im Erwerbsvertrag und den ihm beigefügten Unterlagen sei der Spitzboden auch als Abstellraum ausgewiesen, keine wesentliche Bedeutung zu. Diese Umstände widerlegen nicht die Arglist der Bekl., sondern bestätigen diese eher.

22 3. Das Berufungsgericht hat zu Recht angenommen, daß für den Beginn der Verjährungsfrist nach Art. 229 § 6 Abs. 4 Satz 1 EGBGB in Verbindung mit § 195 BGB nicht allein der 1. Januar 2002 maßgebend ist, sondern auch die Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n. F. vorliegen müssen.

23 Die streitige Frage, wie in den von Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB geregelten Übergangsfällen die kenntnisabhängige Dreijahresfrist des § 195 BGB zu berechnen ist - weswegen auch das Berufungsgericht die Revision zugelassen hat -, hat der XI. Senat des Bundesgerichtshofs zwischenzeitlich entschieden (Urteil vom 23. Januar 2007 - XI ZR 44/06 -, BauR 2007, 871 = NJW 2007, 1584 = BGHZ 171, 1). Er hat die vom Berufungsgericht vertretene Rechtsmeinung bestätigt. Der Senat hält diese Beurteilung, die auch von der Revision hingenommen wird, für zutreffend und schließt sich ihr an.

24 Nach den weiteren nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts kann von einer Kenntniserlangung des Kl. im Sinne des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB n. F. erst im Jahre 2002 ausgegangen werden. Zutreffend ist daher, daß die regelmäßige Verjährungsfrist des § 195 BGB n. F. erst mit Schluß des Jahres 2002 zu laufen begann und zum Zeitpunkt der Zustellung der Klage am 28. April 2005 noch nicht abgelaufen war.

Weist der Bauträger in dem dem Erwerber übergebenen Prospekt eine Wohnung als zweigeschossige Maisonettewohnung "im Ausbau" und in der oberen Etage (Spitzbogen) ein Doppelbett mit Nachtschränkchen und weiteres Mobiliar aus, haftet er dafür, daß der Spitzbogen zu Wohnzwecken genutzt werden kann.

Der Kläger erwarb mit notariellen Vertrag vom 7. Mai 1998 eine aus zwei Etagen bestehende, noch zu errichtende Dachgeschoßwohnung. In dem von der Beklagten herausgegebenen und dem Kläger übergebenen Verkaufsprospekt bewarb die Beklagte die Wohnung als Dachgeschoß- Maisonettenwohnung; in der Grundrißzeichnung der oberen Etage (Spitzboden) waren ein Doppelbett mit Nachschränkchen und weiteres Mobiliar dargestellt. Im Jahre 2002 untersagte das Bauaufsichtsamt die Nutzung der oberen Etage zu Wohnzwecken und erlaubte lediglich die Nutzung als Abstellraum, woraufhin der Kläger die Beklagte auf Schadensersatz in Anspruch nahm. Die erste Instanz wies die Klage wegen der von der Beklagten erhobenen Verjährungseinrede ab, das Berufungsgericht gab ihr statt. Dagegen richtete sich die Revision der Beklagten.

Der BGH wies die Revision zurück. Die Beklagte hafte dafür, daß der Spitzbogen zu Wohnzwecken genutzt werden könne. Denn der Kläger habe den Vertrag mit diesem Willen abgeschlossen, was der Beklagten deswegen bekannt gewesen sei, weil sie ihm den Prospekt überlassen habe, in dem die Wohnung als Dachgeschoß- Maisonettenwohnung und in der Grundrißzeichnung der oberen Etage (Spitzboden) ein Doppelbett mit Nachschränkchen und weiteres Mobiliar dargestellt waren. Die Beklagte habe arglistig verschwiegen, daß die Nutzung des Spitzbogens zu Wohnzwecken nicht gestattet gewesen sei, was sie bewußt bei der vertragswidrigen Ausführung in Kauf genommen habe. Die Verjährung des Anspruchs sei auch durch die vom Kläger erhobene Klage rechtzeitig gehemmt worden; denn für den Beginn der Verjährung des vor dem 1. Januar 2002 entstandenen Anspruch sei die erst später erlangte Kenntnis von den den Anspruch begründenden Umständen maßgebend gewesen.