Prospekthaftung

Prospekthaftung; Verjährung; Wirtschaftsprüfer als Initiator eines Bauherrenmodells

a) Prospekthaftungsansprüche beim Bauherrenmodell verjähren nach der allgemeinen Frist des § 195 BGB.

b) Wird ein Wirtschaftsprüfer als Initiator eines Bauherrenmodells in Anspruch genommen, ist § 51 a WPO nicht anwendbar.

Die Bekl. zu 1, deren persönlich haftender Gesellschafter der Bekl. zu 2 ist, brachte im Oktober 1982 einen Prospekt heraus, in dem für das Bauherrenmodell "R.-Passage" in H. geworben wurde. In dem Prospekt, dem eine Wirtschaftlichkeitsberechnung für die einzelnen Einheiten des zu errichtenden Wohn- und Geschäftshauses beigefügt war, waren die Bekl. zu 1 als Baubetreuerin und die Bekl. zu 4 als Treuhänderin aufgeführt.

Die Kl. zeichneten Ende 1982 den im zweiten Stock des Anwesens ausgewiesenen Sondereigentumsanteil Nr. 28 (Gewerbeeinheit TE 30), für den bei einem nach der Investitionsrechnung zu leistenden Gesamtaufwand von 742.723 DM in der Wirtschaftlichkeitsberechnung bei einer vorgesehenen Nutzung als Café jährliche Mieteinnahmen von 47.312 DM (= 25,99 DM pro Quadratmeter) angegeben waren. Ferner beauftragten die Kl., wie auch die anderen Bauherren, die Bekl. zu 4 in einem mit dieser abgeschlossenen Treuhandvertrag mit der umfassenden Wahrnehmung ihrer Interessen und erteilten eine entsprechende Vollmacht. Die Bekl. zu 4 schloß daraufhin für die Kl. mit der Bekl. zu 1 u. a. einen Baubetreuungsvertrag und einen Mietgarantievertrag, in welchem die Bekl. zu 1 den Kl. eine monatliche Nettomiete von 25,99 DM/qm für die Dauer von fünf Jahren ab Erstvermietung bzw. Bezugsfertigkeit des Mietobjektes garantierte. Die Treuhänderin schloß ferner einen Mietvermittlungs- und Vermittlungsgarantievertrag mit der Firma H. GmbH sowie einen Generalmietvertrag mit der Firma W. Verwaltungsgesellschaft mbH als gewerblicher Zwischenmieterin ab.

Das Gebäude - auch die Gewerbeeinheit der Kl. - war am 1. Februar 1985 bezugsfertig. Der Generalmieterin gelang es erstmals zum 1. Februar 1988, die Gewerbeeinheit der Kl. nach Umbauarbeiten zu einem gestaffelten Mietpreis von 11,42 DM bis 17,13 DM/qm an ein Bräunungs- und Fitneßstudio zu vermieten. (...)

Mit ihrer Klage begehren die Kl. im Wege des Schadensersatzes Rückzahlung des geleisteten Kaufpreises Zug um Zug gegen Übernahme des Teileigentums sowie Feststellung der weitergehenden Ersatzpflicht der Bekl. Zur Begründung tragen die Kl. vor, der für die von ihnen erworbene Gewerbeeinheit angegebene Mietzins sei weder im Zeitpunkt des Erscheinens des Prospekts noch später auf dem freien Markt erzielbar gewesen; er sei weit überhöht und nicht ortsüblich. Durch die unrichtigen Prospektangaben seien sie zur Beteiligung an dem Bauherrenmodell veranlaßt worden. (...)

Die Revisionen der Bekl. zu 1, 2 und 4 führten zur Aufhebung und Zurückverweisung.

II. 1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß die Bekl. zu 1 als Initiatorin des Bauvorhabens und Herausgeberin des Prospekts, die Bekl. zu 4 jedenfalls als weitere Initiatorin und als zum Management zählende Gestalterin des Bauherrenmodells für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Prospektangaben einzustehen haben (BGHZ 111, 314, 318 ff.; 115, 213, 217 f.). (...)

2. Aufgrund des bisher festgestellten Sachverhalts durfte das Berufungsgericht jedoch nicht, wie die Revisionskl. zu Recht beanstanden, in der Angabe der laut Wirtschaftlichkeitsberechnung zu erwartenden Mieteinnahmen einen haftungsbegründenden Prospektmangel sehen. a) (...)

b) Die Bekl. haben unter Antritt von Sachverständigenbeweis vorgetragen, daß die im Prospekt angegebenen Mieten seinerzeit ortsüblich und erzielbar gewesen seien; dies sei sowohl im Zeitpunkt der Erstellung des Prospekts als auch heute noch der Fall. Bei diesem Sachverhalt, der mangels gegenteiliger Feststellungen des Berufungsgerichts für das Revisionsverfahren zu unterstellen ist, fehlt es aber an dem Nachweis unvollständiger oder unrichtiger Prospektangaben zur Höhe der zu erzielenden Mieten; denn die angegebenen Mieteinnahmen waren danach nicht nur bei Prospekterstellung, sondern auch künftig, insbesondere noch nach Ablauf der fünfjährigen Mietgarantie "nachhaltig" zu erzielen. Dabei kommt es nicht darauf an, ob die Zahlen aufgrund von Marktanalysen oder anderer Grundlagen sorgfältig ermittelt worden sind oder nicht. Waren die bei Prospektherausgabe gemachten Angaben über die auch noch nach Ablauf der Garantiezeit zu erzielenden Mieteinnahmen zutreffend, lag eine Irreführung der Kl. über die bei gleichbleibender Entwicklung zu erwartenden künftigen Erträge nicht vor. Da nur inhaltliche Mängel des Prospekts, der in der Regel die einzige Informationsquelle des Anlegers ist und alle für die Entscheidung des Bauherrn wesentlichen Angaben vollständig und richtig zu enthalten hat (vgl. BGHZ 111, 314, 317), die Haftung der Prospektverantwortlichen begründen, scheidet eine Prospekthaftung der Bekl. zu 1, 2 und 4 von vornherein aus, wenn sich ihre - derzeit als wahr zu unterstellende - Behauptung als zutreffend erweisen sollte.

3. Das angefochtene Urteil war daher aufzuheben und die Sache zur Nachholung der für einen Prospektmangel erforderlichen Feststellungen an das Berufungsgericht zurückzuverweisen. Zu einer eigenen Sachentscheidung ist der Senat nicht in der Lage, da die Prospekthaftungsansprüche der Kl. auch nicht verjährt sind.

a) Zwar wäre entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts eine Verjährung der gegen die Bekl. zu 1 und 2 gerichteten Schadensersatzansprüche eingetreten, wenn hierfür die fünfjährige Verjährungsfrist des § 638 BGB Anwendung finden würde. Das bedarf indessen keiner Vertiefung, weil für keinen der Bekl. eine Verjährungsfrist von fünf Jahren in Betracht kommt.

b) Der Bundesgerichtshof hat bisher offengelassen, ob Prospekthaftungsansprüche beim Bauherrenmodell nach der allgemeinen Frist des § 195 BGB verjähren oder ob die Verjährungsfrist des § 638 BGB Anwendung findet (BGHZ 111, 314, 323; 115, 213, 225). Diese Frage entscheidet der Senat nunmehr dahin, daß es für die genannten Ansprüche bei der allgemeinen Verjährungsfrist des § 195 BGB zu verbleiben hat. Die Vorschrift des § 638 BGB enthält für die werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche des Bestellers gegenüber dem Unternehmer eine spezielle und auf das Wesen dieser Ansprüche abgestellte Verjährungsregelung; dabei sind zur Vermeidung von bei Werkmängeln typischerweise auftretenden Beweisschwierigkeiten insgesamt kurze Verjährungsfristen vorgesehen, deren Beginn an die Abnahme geknüpft ist (§ 638 Abs. 1 Satz 2 BGB). Die bürgerlich rechtliche Prospekthaftung ist hingegen von der Rechtsprechung aus den Grundsätzen der Haftung aufgrund Verschuldens bei Vertragsverhandlungen entwickelt worden (BGHZ 79, 337, 341 f.; siehe auch Thode in Reithmann/Meichssner/von Heymann, Kauf vom Bauträger, 6. Aufl., J Rz. 4). Da der von den Anbietern herausgegebene Werbeprospekt oftmals die einzige Informationsquelle des Anlegers ist, muß der Prospekt alle für dessen Entscheidung wesentlichen Angaben vollständig und richtig enthalten. Für die Vollständigkeit und Richtigkeit der in Verkehr gebrachten Prospekte hat deswegen jeder einzustehen, der durch den Prospekt auf den Entschluß des Anlegers Einfluß genommen hat (BGHZ 111, 314, 317 f., m. w. N.). Damit ist die vorvertragliche Haftung auf die für den Prospektinhalt verantwortlichen Initiatoren und andere Beteiligte erstreckt, die anderenfalls keiner Haftung ausgesetzt wären, da regelmäßig nicht sie selbst, sondern andere Personen oder beschränkt haftende Kapitalgesellschaften den Anlegern als Verhandlungs- und Vertragspartner gegenübertreten (Thode, aaO., Rz. 14). Bereits hierdurch weicht das von der Rechtsprechung entwickelte Institut der Prospekthaftung in wesentlicher Weise von der Regelung der Mangelansprüche gemäß §§ 633 ff. BGB ab, die dem Besteller lediglich gegenüber dem Unternehmer zustehen. Auch in den Rechtsfolgen unterscheidet sich die Prospekthaftung von der gesetzlichen Regelung der werkvertraglichen Rechte des Bestellers bei Sachmängeln. Bei der Prospekthaftung kommen für den geschädigten Anleger die in den §§ 633 ff. vorgesehenen Ansprüche auf Mängelbeseitigung, Aufwendungsersatz sowie Gewährleistung nicht in Betracht. Vielmehr kann der Anleger vom Prospektverantwortlichen grundsätzlich den Schaden ersetzt verlangen, den er dadurch erlitten hat, daß er auf die Richtigkeit und Vollständigkeit des Prospekts vertraut hat. War die unrichtige oder unvollständige Information ursächlich für die Anlageentscheidung, steht dem Anleger ein Anspruch auf Befreiung von dem abgeschlossenen Vertrag und Ersatz seiner Aufwendungen zu (BGHZ 115, 213, 220 f.). Schließlich ist für den Beginn der Verjährung der Prospekthaftungsansprüche nicht, wie in § 638 Abs. 1 Satz 2 BGB vorgesehen, auf die Abnahme des Bauwerks, sondern auf den Beitritt des Anlegers zum Bauherrenmodell abzustellen (BGHZ, aaO., 226; vgl. auch BGHZ 83, 222, 226).

Eine Anwendung der für die werkvertraglichen Gewährleistungsansprüche geschaffenen Verjährungsvorschrift des § 638 BGB auf Prospekthaftungsansprüche muß daher nach Ansicht des Senats ausscheiden.

c) Die gegen die Bekl. zu 4 gerichteten Prospekthaftungsansprüche sind entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts schon deshalb nicht verjährt, weil auf sie § 51 a WPO keine Anwendung findet.

Gemäß § 51 a WPO verjährt der Anspruch des Auftraggebers auf Schadensersatz aus dem zwischen ihm und dem Wirtschaftsprüfer bestehenden Vertragsverhältnis in fünf Jahren von dem Zeitpunkt an, in dem der Anspruch entstanden ist. Damit unterstellt § 51 a WPO - ebenso wie § 68 StBerG - lediglich Ansprüche aus Vertragsverhältnissen der kurzen Verjährungsfrist; für andere Ansprüche, wie etwa aus Bereicherung oder Delikt, gilt hingegen die Verjährungsvorschrift des § 51 a WPO nicht. Soweit der Bundesgerichtshof die Regelung des § 51 a WPO auch auf Ansprüche aus Verschulden bei Vertragsschluß angewandt hat, bezog sich dieses Verschulden auf Pflichtverstöße des Wirtschaftsprüfers bei Anbahnung des Vertragsverhältnisses (BGHZ 100, 132, 136). Die Bekl. zu 4 wird jedoch nicht im Zusammenhang mit ihrer späteren Tätigkeit als Treuhänderin der Kl., sondern als Initiatorin des Bauherrenmodells in Anspruch genommen. Für Initiatoren oder diesen gleichstehende Prospektverantwortliche hat der Bundesgerichtshof die vergleichbare Vorschrift des § 68 StBerG für nicht anwendbar erklärt, da vertragliche oder persönliche vorvertragliche Beziehungen zur Anbahnung eines Vertragsverhältnisses zwischen dem erstgenannten Personenkreis und den Anlegern nicht zustande kommen (BGHZ 115, 213, 226 f.). Die gleichen Erwägungen müssen auch für die Regelung des § 51 a WPO gelten (siehe auch Thode, aaO., Rz. 114).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem von der Revision herangezogenen BGH-Urteil vom 9. November 1992 - II ZR 141/91 = NJW 1993, 199 ff. In dem dort zu entscheidenden Fall hatte der Kl. nicht Ansprüche aus Prospekthaftung im engeren Sinn, sondern Schadensersatzansprüche wegen Verletzung von Aufklärungs- und Beratungspflichten vor Abschluß des mit dem Bekl. zustande gekommenen Treuhandvertrages geltend gemacht. Auf die Frage der Anwendbarkeit des § 51 a WPO auf Prospekthaftungsansprüche im engeren Sinn war dort daher nicht einzugehen.

Im Rahmen eines Bauherrenmodells hatte ein Käufer Sondereigentum erworben, angelockt durch Versprechungen im Prospekt über die zu erwartenden Mieteinnahmen. Später stellte sich heraus, daß die zu erzielende Miete jedoch weitaus niedriger lag. Der Käufer verlangte Schadensersatz und bezog sich dabei auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zur sogenannten Prospekthaftung. Die Angaben in solchen Verkaufsprospekten müssen richtig und vollständig sein; anderenfalls macht sich der Treuhänder schadensersatzpflichtig.

In seinem Urteil vom 1. Juni 1994 bestätigte der Bundesgerichtshof diese Rechtsprechung; er hielt jedoch noch weitere Beweiserhebung für nötig, da die Anbieter des Projektes sich auf ein Sachverständigengutachten berufen hatten, wonach die Angabe der zu erzielenden Mieten keineswegs falsch gewesen sei.

Erstmals legt sich der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung hinsichtlich der Verjährungsfrist fest und meint, es gelte die allgemeine Verjährungsfrist für die Schadensersatzansprüche aus Prospekthaftung, also 30 Jahre. Die kürzeren Fristen im Werkvertrag (fünf Jahre) oder in Sondervorschriften wie der Wirtschaftsprüfungsordnung oder dem Steuerberatungsgesetz seien nicht anwendbar. Ein kundenfreundliches Urteil, das die Verfasser von Werbeprospekten zu noch größerer Sorgfalt veranlassen wird.