Prospekthaftung

Prospekthaftung; Ausscheiden aus GbR durch Kündigung

1. Ein Personengesellschaftsverhältnis kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn der kündigende Gesellschafter durch irreführende Angaben in einem Prospekt, dessen sich die GbR zur Erfüllung ihrer vorvertraglichen Aufklärungspflichten bedient, zum Beitritt bewogen worden ist.

2. Ein für eine Kapitalanlage werbender Prospekt muß ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt abgeben, den Anleger sachlich richtig und vollständig unterrichten. Der Prospekt ist irreführend, wenn er sich nicht darüber verhält, daß das Objekt in ein Sanierungsgebiet fällt, in dem wohnungswirtschaftliche Auflagen der öffentlichen Hand erteilt werden können.

Mit Vertrag vom 9. September 1994 gründeten M. und der Kl. den geschlossenen Immobilienfonds "Berlin Fonds G.straße Grundstücksgesellschaft bürgerlichen Rechts" (im folgenden: GbR). Zweck der Gesellschaft ist die Modernisierung und Instandsetzung dies Mietshauses G.straße sowie der Ausbau des Dachgeschosses und die gemeinschaftliche Nutzung und Bewirtschaftung des Hauses.

Mit notariell beurkundetem Vertrag vom 29.12.1994 erwarben die Gründungsgesellschafter das Grundstück. Die Eintragung der Gründungsgesellschafter als Eigentümer in das Grundbuch erfolgte am 16. Oktober 1995. Der Bekl. trat der GbR bei (Anteil 17,89 %). Zum 17. November 1997 schied M. aus der Gesellschaft aus. Die Eintragung der beigetretenen Gesellschafter einschließlich des Bekl. als Eigentümer in das Grundbuch erfolgte am 19. Januar 1999.

Mit gleichlautenden Schreiben vom 20. März 1998 an die Gesellschafter erklärte der Bekl. die Anfechtung seines Beitritts zu der Gesellschaft und kündigte seine Mitgliedschaft aus wichtigem Grund, u. a. mit der Begründung, er sei vor dem Beitritt nicht darüber aufgeklärt worden, daß das Objekt in einem Sanierungsgebiet liege. Wohnungsgrundbücher und/oder Teileigentumsrechte würden nicht begründet werden.

Die Kl. machen entsprechend der Beteiligung des Bekl. folgende Beträge geltend: (...)

Das LG hat den Bekl. antragsgemäß verurteilt. Dagegen wendet sich der Bekl. mit der Berufung.

Die Berufung des Bekl. hat Erfolg. Das Urteil des Landgerichts war aufzuheben und die Zahlungsklage abzuweisen. (...)

Der Bekl. ist aufgrund seiner mit Schreiben vom 28. März 1998 gegenüber allen Mitgesellschaftern erklärten Kündigung mit sofortiger Wirkung gemäß § 723 Abs. 1 Satz 2 BGB in Verbindung mit § 9 Nr. 3 Abs. 1 Sätze 2 und 3 des Gesellschaftsvertrages als Gesellschafter ausgeschieden.

Ein Personengesellschaftsverhältnis kann aus wichtigem Grund gekündigt werden, wenn dem kündigenden Gesellschafter nach Treu und Glauben eine Fortsetzung der Gesellschaft bis zum nächsten ordentlichen Kündigungstermin nicht zugemutet werden kann, wobei neben den in § 723 I Satz 2 Halbs. 2 BGB genannten Tatsachen alle Einzelumstände des Falles - u. a. der Zweck und die Struktur der Gesellschaft, ihre Dauer, die Intensität der persönlichen Zusammenarbeit und der bis zur ordentlichen Beendigung des Gesellschafterverhältnisses verbleibende Zeitraum - in eine Gesamtabwägung einzubeziehen sind (vgl. BGHZ 4, 108, 113; NJW 1996, 2573). Danach war der Bekl. hier zur Kündigung aus wichtigem Grund berechtigt.

Ist ein Gesellschafter eines Immobilienfonds durch irreführende Angaben zum Fondsbeitritt veranlaßt worden, so ist ihm eine Beteiligung bis zum vorgesehenen frühestmöglichen Kündigungszeitpunkt regelmäßig nicht zuzumuten. Es bedarf insbesondere nicht des Nachweises, daß der Beitritt zum Fonds durch eine bewußte Täuschungshandlung bewirkt wurde. Vielmehr genügt grundsätzlich ein fahrlässiges Verhalten (vgl. BGH NJW 1993, 2107; ZIP 2000, 1483, 1485). Dies gilt jedenfalls dann, wenn eine ordentliche Kündigung hier frühestens nach Ablauf von zehn Jahren möglich ist. Der Bekl. ist hier auch durch zumindest grob fahrlässige falsche Angaben im Prospekt zum Fondsbeitritt veranlaßt worden.

Die Gründungsgesellschafter haben sich zur Erfüllung ihrer vorvertraglichen Aufklärungspflichten hier eines Prospektes im Sinne der Rechtsprechung zur Prospekthaftung bedient. Die von ihnen herausgegebenen Informationsmaterialien waren dazu bestimmt, dem potentiellen Anleger die für seine Entscheidung erforderlichen Unterlagen zur Verfügung zu stellen (vgl. hierzu Thode in Reithmann/ Meichssner/von Heymann, a. a. O., N 33). Dieser Prospekt war in erheblichem Maße irreführend.

Ein für eine Kapitalanlage werbender Prospekt muß ein zutreffendes Bild über das Beteiligungsobjekt abgeben. Der Prospekt muß den Anleger über alle Umstände, die für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig unterrichten. Die Aufklärungspflicht erstreckt sich auch auf solche Umstände, von denen zwar noch nicht feststeht, die es aber wahrscheinlich machen, daß sie den vom Anleger verfolgten Zweck gefährden werden. Der Prospekt muß bei einem auch auf den Erwerb von Wohnungseigentum gerichteten Anlagemodell demgemäß über solche öffentlich-rechtlichen Maßnahmen unterrichten, die die vorgesehene Nutzungsmöglichkeit oder Ertragslage beeinträchtigen können. Sind solche Maßnahmen erst nach Herausgabe des Prospekts getroffen worden, muß der Prospekt berichtigt oder ergänzt werden (BGH NJW 1992, 228, 230 m. w. N.). Diesen Anforderungen wird der Prospekt nicht gerecht.

Der Prospekt, der dem Kl. zur Information vorgelegt wurde, enthielt keinen Hinweis darauf, daß das Land Berlin durch die am 3. Dezember 1994 verkündete 10. Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten vom 18. November 1994 (GVBl. S. 472) das Gebiet, in dem sich das Grundstück G.straße befindet, zum Sanierungsgebiet erklärt hatte. Zwar wurde der Prospekt bereits vorher, zum 10. Oktober 1994, erstellt. Nach Verkündung der Verordnung hätte er aber entsprechend ergänzt werden müssen, denn der Umstand, daß das Objekt in ein Sanierungsgebiet fiel, war ein Umstand, der für die Anlageentscheidung von wesentlicher Bedeutung sein konnte. Es bestand das Risiko, daß sich durch hierdurch veranlaßte zusätzliche Genehmigungserfordernisse und Auflagen die bauliche Konzeption veränderte, die Fertigstellung der Baumaßnahmen und damit der Zeitpunkt, ab dem höhere Mieten zu erzielen waren, nach hinten verschob. Es drohten auch Auflagen, die die Erzielung der gewünschten Mieten verhinderte. Insbesondere letzterem Gesichtspunkt kam eine besondere Bedeutung zu, denn der Erfolg eines Immobilienfonds hängt entscheidend von kostendeckenden Mieten ab (vgl. BGH NJW 1995, 130, 131). Auch die Veräußerungsmöglichkeiten des Gesellschaftsanteils konnten unter dem Eindruck stärkerer baurechtlicher Reglementierung negativ beeinträchtigt werden. Ob die Gründungsgesellschafter oder ihre Vertreter Kenntnis von der am 3. Dezember 1994 verkündeten Verordnung hatten, ist ohne Bedeutung. Die Gründungsgesellschafter und Initiatoren waren bis zur Anlageentscheidung verpflichtet, die Rechtslage ständig sorgfältig zu prüfen. Hätten sie dies getan, hätten sie von dem geplanten Erlaß der Verordnung erfahren. So hatte die Stadtverwaltung bereits am 18. September 1992 durch Veröffentlichung im Amtsblatt für Berlin (ABl. 1992, 2848, 2852) angekündigt, daß sie auf der Grundlage von § 141 BauGB vorbereitende Untersuchungen durchführe, die nach der Ankündigung im Amtsblatt u. a. für die G.straße im Bezirk ... zur Ausweisung eines Sanierungsgebiets führen konnten. In der Fachzeitschrift "DAS GRUNDEIGENTUM" wurde im Jahr 1993 darüber berichtet, daß der Senat in seiner Sitzung vom 31. August 1993 mit der Neunten Verordnung über die förmliche Festlegung von Sanierungsgebieten fünf weitere Sanierungsgebiete festgelegt habe. In der Mitteilung hieß es, diese Gebiete sollten nicht die letzten Sanierungsgebiete sein. Es liefen zur Zeit vorbereitende Untersuchungen für weitere Gebiete. In einer entsprechenden Mitteilung vom Frühjahr 1994 (GE 1994, 296) heißt es ausdrücklich, es sei vorgesehen, bis Mitte 1994 weitere elf Gebiete, u. a. im Bezirk Friedrichshain (Gebiet Warschauer Straße), als Sanierungsgebiete festzulegen. Die Gründungsgesellschafter und Initiatoren waren somit nicht einmal auf interne Informationen aus der Bauverwaltung angewiesen, um die geplante Ausweisung als Sanierungsgebiet in ihrem Prospekt zutreffend darzustellen. Daß die Gründungsgesellschafter trotz dieser vielfältigen Anhaltspunkte keine Kenntnis von der geplanten Ausweisung als Sanierungsgebiet gehabt haben wollen, kann nur dadurch erklärt werden, daß sie die ihnen obliegenden Verpflichtungen, die Vermögensinteressen der Anleger zu wahren, grob fahrlässig verletzt haben. Es leuchtet jedem ein, daß bei Planung eines Immobilienfonds, dessen Finanzierung wesentlich auf den erzielten Mieten beruhen soll, die städteplanerischen Maßnahmen der Gemeinde oder Stadt, in dem sich das Anlageobjekt befindet, zu

die ihnen obliegenden Verpflichtungen, die Vermögensinteressen der Anleger zu wahren, grob fahrlässig verletzt haben. Es leuchtet jedem ein, daß bei Planung eines Immobilienfonds, dessen Finanzierung wesentlich auf den erzielten Mieten beruhen soll, die städteplanerischen Maßnahmen der Gemeinde oder Stadt, in dem sich das Anlageobjekt befindet, zu prüfen sind. Der Senat hat keinen Zweifel, daß bei einer solchen Prüfung, wenn sie stattgefunden hätte, die beabsichtigte Ausweisung als Sanierungsgebiet entdeckt worden wäre.

Der Prospekt war aber auch insoweit irreführend, als er unter der Überschrift "Das Objekt auf einen Blick" zusammenfassend damit warb, daß die Zeichnung für eine festgelegte Wohn- und Gewerbeeinheit und eine Aufteilung in Teileigentum "nach Fertigstellung und Abrechnung des Bauvorhabens" erfolgen sollte. Ein unbefangener Leser mußte diese Aussage dahin verstehen, daß ihm unmittelbar nach Abschluß der Sanierung bestimmte Wohnungseinheiten übereignet würden. Dieser Eindruck wurde verstärkt durch die "Anteilsliste", in der jedem Gesellschafter eine bestimmte Wohnung zugeordnet ist und durch den Wortlaut des Zeichnungsscheins.

Tatsächlich war nach dem Gesellschaftsvertrag eine Aufteilung in Teileigentum und Übereignung an die Gesellschafter nur im Fall einer Liquidation möglich, die nach § 8 Nr. 1 zwar jederzeit, aber nur mit einer 2/3-Mehrheit aller abgegebenen Stimmen zulässig war. Eine einseitige Kündigung und Abfindung war erst nach Ablauf von zehn Jahren zulässig. Bei einer Aufteilung vor Ablauf von zehn Jahren drohte überdies der Verlust eines Teils der erwarteten Steuervorteile.

Es ist weiter davon auszugehen, daß der Bekl. bei zutreffender Aufklärung den Beitritt zu der Gesellschaft nicht erklärt hätte. Es entspricht der Lebenserfahrung, daß ein in wesentlichen Punkten unrichtiger Prospekt für den auf seiner Grundlage erklärten Beitritt ursächlich gewesen ist (BGH NJW 1995, 130, 132). Anhaltspunkte, daß dies hier anders gewesen ist, bestehen nicht. Die fehlende Unterrichtung über die Ausweisung als Sanierungsgebiet konnte erhebliche Auswirkung auf die Ertragssituation des Fonds, die Veräußerbarkeit von Fonds-Anteilen oder dem, überdies unzutreffend zugesicherten, zeitnahen Erwerb von Wohnungseigentumseinheiten haben. Die tatsächliche Entwicklung zeigt, daß diese Gefahren sich teilweise auch realisiert haben. (...)

Ein Fonds, der mittels eines Prospektes für eine Beteiligung (Beitritt zur GbR) wirbt, darf nicht verschweigen, daß das Objekt in einem Sanierungsgebiet liegt, sonst können beigetretene Gesellschafter kündigen.

Ein Immobilienfonds warb mit einem Prospekt für die Beteiligung. Es war kein Hinweis vorhanden, daß Berlin das Gebiet, in dem sich das Grundstück befand, zum Sanierungsgebiet erklärt hatte. Dadurch bestand das Risiko, daß zusätzliche Genehmigungserfordernisse und Auflagen die Rendite beeinträchtigen konnte. Davon erfuhr der beigetretene Gesellschafter später und kündigte aus wichtigem Grund. Die GbR klagte auf Zahlung des Anteils - ohne Erfolg.

Das Kammergericht meinte, in dem Prospekt müsse der Anleger über alle Umstände, die für seine Entscheidung von wesentlicher Bedeutung sind oder sein können, sachlich richtig und vollständig unterrichtet werden. Der Prospekt müsse über solche öffentlich-rechtlichen Maßnahmen unterrichten, die die vorgesehene Nutzungsmöglichkeit oder Ertragslage beeinträchtigen können. Demgemäß hätte auch vermerkt (oder später ergänzt) werden müssen, daß das Land Berlin das entsprechende Gebiet zum Sanierungsgebiet erklärt hatte. Die GbR hätte die Rechtslage sorgfältig prüfen müssen. Hätte sie das getan, hätte sie erfahren können, daß entsprechende öffentlich-rechtliche Maßnahmen durchgeführt werden. Dazu hätte auch ein Blick in die Fachzeitschrift DAS GRUNDEIGENTUM erfolgen können, denn dort (GE 1993, 940) sei zu diesem Problem berichtet worden.

Eine weitere Entscheidung, mit der DAS GRUNDEIGENTUM sozusagen zur offiziellen Pflichtlektüre für alle sich am Grundstücks- und Mietrechtsleben Beteiligten erklärt wurde.