Privilegierung eines einzelnen Wohnungseigentümers durch bauliche Veränderung

Eine bauliche Veränderung, durch welche die Nutzungsbefugnis am betroffenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums verändert wird, hält sich nicht an die Beschlusskompetenz, wenn sie sich in der Privilegierung eines einzelnen Wohnungseigentümers erschöpft, obwohl diesem offensichtlich kein Anspruch auf die begehrte bauliche Veränderung nach den Tatbeständen des § 20 Abs. 2 WEG zusteht.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie ist Eigentümerin der Wohnung Nr. 5 im 1. OG des Hauses, einem Berliner Altbau, der nachträglich in Wohnungseigentum aufgeteilt wurde. Die Wohnung Nr. 13 befindet sich im 4. OG, dort endet ein früher als Dienstbotenaufgang genutztes Treppenhaus des Vorderhauses. Das Treppenhaus ist Gemeinschaftseigentum.

Auf der Eigentümerversammlung am 31. März 2025 wurde mehrheitlich der folgende Beschluss gefasst:

„Der jeweilige Eigentümer der WE 13 ist wohnungseigentumsrechtlich berechtigt, das rückwärtige Treppenhaus im 4. OG (ehemaliger Dienstbotenaufgang) auf seine Kosten und sein Risiko baulich von dem Treppenaufgang bis zur Decke des 3. OG abzutrennen und mit der Wohnungseigentumseinheit 13 zu verbinden. Die Beschaffung einer etwa erforderlichen Baugenehmigung, Statik, Brandschutzgutachten, Änderung der Abgeschlossenheitsbescheinigung und Änderung der Teilungserklärung ist Sache des jeweiligen Eigentümers der WE 13 (Anlage Grundriss 4. OG).“

Gegen diesen Beschluss Klage der Kl. Sie hält den Beschluss für nichtig oder jedenfalls anfechtbar, weil 7 m² Gemeinschaftseigentum der Nutzung der übrigen Eigentümer ohne Kompensation entzogen und faktisch der Wohnung Nr. 13 zugeschlagen werden.

Die Klage ist auch inhaltlich begründet. Dem steht nicht entgegen, dass gemäß § 20 Abs. 1 WEG in der seit 1. Dezember 2020 geltenden Fassung grundsätzlich bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum mehrheitlich genehmigt werden können. Auch dass durch eine bauliche Veränderung die Nutzungsbefugnis am betroffenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums verändert wird, kann im Rahmen dieser Beschlusskompetenz liegen. Allerdings müssen auch solche Beschlüsse inhaltlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und dürfen andere Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis nicht unbillig benachteiligen, was auf fristgerechte Anfechtung hin vom Gericht zu überprüfen ist (BGH, Urt. v. 19.7.2024 - V ZR 226/23 - GE 2024, 1101, dort Rz. 24).

Der hier angefochtene Beschluss hält sich nicht an diese Grenzen. Er erschöpft sich in der Privilegierung eines einzelnen Wohnungseigentümers, obwohl diesem offensichtlich kein Anspruch auf die begehrte bauliche Veränderung nach den Tatbeständen des § 20 Abs. 2 WEG zusteht. Den übrigen Eigentümern bzw. der Gemeinschaft fließt keinerlei Kompensation für die verlorene Fläche zu - weder durch eine Einmalzahlung noch etwa durch eine Miete. Die übrigen Eigentümer erhalten im Gegenzug auch keine vergleichbaren Ausbaurechte oder Gemeinschaftsflächen zur Nutzung zugewiesen. Schließlich schlägt sich die deutliche Vergrößerung der Nutzfläche der Wohnung Nr. 13 auch nicht in einem größeren Anteil der Wohnung Nr. 13 an den laufenden Kosten der Bekl. nieder. Nach dem Beschluss trägt der Eigentümer nur die eigentlichen Kosten der Baumaßnahme. Eine Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels ist nicht erfolgt.

Dies führt jedenfalls in der Gesamtschau dazu, dass der Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht und die Kl. auch unbillig benachteiligt.

Ob der Beschluss, wie die Kl. meint, auch nichtig ist, kann danach dahingestellt bleiben.

Die Wohnungseigentümer können seit dem 1. Dezember 2020 eine bauliche Veränderung auch dann beschließen, wenn die Nutzungsbefugnis an dem dafür vorgesehenen Gemeinschaftseigentum dauerhaft nur dem bauwilligen Wohnungseigentümer zustehen soll (§ 20 Abs. 1 WEG). Der BGH legt diese Regelung sehr großzügig aus (GE 2024, 290, 1101), und zwar selbst dann, wenn sie dazu führt, dass die in einer Vereinbarung vorgesehene Nutzung des Gemeinschaftseigentums faktisch nicht mehr möglich ist. Das AG Charlottenburg zieht jetzt dort eine Grenze, wo – ohne Ausgleich für die anderen Wohnungseigentümer – ein Teil des Treppenhauses zugemauert und dessen Fläche einer einzelnen Wohnung zugeschlagen werden soll.

Die Klägerin ist Mitglied der beklagten Wohnungseigentümergemeinschaft und Eigentümerin einer Wohnung im 1. OG des Hauses, einem in Wohnungseigentum aufgeteilten Berliner Altbau. Dem Eigentümer einer Wohnung im 4. OG, wo ein früher als Dienstbotenaufgang genutztes, in Gemeinschaftseigentum befindliches Treppenhaus des Vorderhauses endete, wurde durch mehrheitlichen Beschluss gestattet, den ehemaligen Dienstbotenaufgang im 4. OG auf seine Kosten und sein Risiko baulich von dem Treppenaufgang bis zur Decke des 3. OG abzutrennen und mit seiner Wohnungseigentumseinheit zu verbinden. Dagegen klagte die Klägerin - mit Erfolg.

Zwar können bauliche Veränderungen am Gemeinschaftseigentum seit der WEG-Reform grundsätzlich mehrheitlich genehmigt werden, auch wenn dadurch die Nutzungsbefugnis am betroffenen Teil des gemeinschaftlichen Eigentums verändert wird. Allerdings müssen auch solche Beschlüsse inhaltlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und dürfen andere Wohnungseigentümer ohne ihr Einverständnis nicht unbillig benachteiligen.

Der hier angefochtene Beschluss hält sich jedoch nicht an diese Grenzen. Er erschöpft sich in der Privilegierung eines einzelnen Wohnungseigentümers, obwohl diesem offensichtlich kein Anspruch auf die begehrte bauliche Veränderung nach den Einzeltatbeständen des § 20 Abs. 2 Nrn. 1-5 WEG zusteht.

Den übrigen Eigentümern bzw. der Gemeinschaft fließt keinerlei Kompensation für die verlorene Fläche zu – weder durch eine Einmalzahlung noch etwa durch eine Miete. Die übrigen Eigentümer erhalten im Gegenzug auch keine vergleichbaren Ausbaurechte oder Gemeinschaftsflächen zur Nutzung zugewiesen.

Schließlich schlägt sich die deutliche Vergrößerung der Nutzfläche der begünstigten Wohnung auch nicht in einem größeren Anteil an den laufenden Kosten der Beklagten nieder, weil eine Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels nicht erfolgt ist. Nach dem Beschluss trägt der Eigentümer nur die eigentlichen Kosten der Baumaßnahme.

Dies führt jedenfalls in der Gesamtschau dazu, dass der Beschluss den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widerspricht und die Klägerin auch unbillig benachteiligt.