Preisrechtswidrigkeit der ursprünglichen Mietzinsabrede bei Auslaufen oder späterer Verfassungswidrigkeit der Mietpreisbremse

Waren die §§ 556d ff. BGB zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses verfassungsgemäß und landesrechtlich wirksam in Vollzug gesetzt, bleibt es im Falle der Preisrechtswidrigkeit der ursprünglichen Mietzinsabrede gemäß §§ 556g Abs.1 Satz 2, 556d Abs. 1, Abs. 2 BGB bei deren teilweiser Unwirksamkeit, auch wenn sich die §§ 556d ff. BGB zu einem späteren Zeitpunkt als verfassungswidrig erweisen oder auslaufen sollten.

II. Die Berufung des Kl. ist begründet, die der Bekl. unbegründet.

1. Die Berufung des Kl. ist begründet. Der von ihm erhobenen Feststellungsklage fehlt für die Zeiträume, die nicht vom Leistungsantrag umfasst sind, nicht das erforderliche Feststellungsinteresse gemäß § 256 Abs. 1 ZPO. Denn eine Feststellungsklage ist und bleibt zulässig, wenn die zu beurteilende Entwicklung noch nicht abgeschlossen und der Kl. seinen Anspruch deshalb nur teilweise beziffern kann (st. Rspr., vgl. Bacher, in: BeckOK ZPO, 49. Ed., Stand: 1. Juli 2023, § 256 Tz. 27 m.w.N.). So liegt der Fall hier, in dem es dem Kl. nicht möglich ist, nach Schluss der mündlichen Verhandlung noch entstehende Ansprüche auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses bereits jetzt geltend zu machen. Soweit ursprünglich identische Zeiträume gleichzeitiger Gegenstand des Leistungs- und des Feststellungsantrags waren, hat das Amtsgericht das Feststellungsinteresse des Kl. zu Recht verneint. Insoweit greift die Berufung das erstinstanzliche Urteil auch nicht an.

2. Die Berufung der Bekl. ist unbegründet.

Die Mietsache liegt in einem nach § 556d Abs. 2 BGB durch Rechtsverordnung bestimmten Gebiet. Die Wirksamkeit der zum 1. Juni 2015 in Kraft getretenen Berliner Mietenbegrenzungsverordnung ist in ständiger Rechtsprechung sowohl durch die Kammer (vgl. zuletzt Kammer, Urt. v. 13. Juni 2023 - 67 S 160/22, GE 2023, 657 = BeckRS 2023, 13490 Tz. 13 m.w.N.) als auch durch den Bundesgerichtshof geklärt (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 24. Mai 2023 - VIII ZR 373/21, GE 2023, 793 = NJW-RR 2023, 988, Tz. 17 m.w.N.). Die dagegen gerichteten Berufungsangriffe verfangen aus den Gründen der genannten Entscheidungen, auf die die Kammer Bezug nimmt und denen nichts hinzuzufügen ist, im Ergebnis nicht.

Die Verfassungsgemäßheit der §§ 556d ff. BGB für die Zeit ab dem 1. Juni 2020 kann dahinstehen, da die Parteien nicht über eine Staffelmietzinsvereinbarung miteinander verbunden sind (vgl. dazu Kammer, Urt. v. 15. Dezember 2022 - 67 S 180/22, GE 2023, 89 = WuM 2023, 208, beckonline Tz. 17 ff.). Selbst im Falle der späteren Verfassungswidrigkeit der §§ 556d ff. BGB oder des Auslaufens des Gesetzes würde es bei der aus den §§ 556g Abs. 1 Satz 2, 556d Abs. 1 und 2 BGB folgenden Teilunwirksamkeit der vertraglichen Mietzinsabrede bleiben, ohne dass die ursprüngliche Mietzinsabrede wieder auflebte. Es reicht aus, dass die §§ 556d ff. BGB zum Zeitpunkt des Mietvertragsschlusses verfassungsgemäß waren und landesrechtlich wirksam in Vollzug gesetzt worden sind. Beides ist hier der Fall (vgl. BVerfG, Beschl. v. 18. Juli 2019 - 1 BvL 1/18, 1 BvL 4/18, 1 BvR 1595/18, GE 2019, 1097 = NJW 2019, 3054).

Die übrigen - von der Berufung der Bekl. nicht weiter infrage gestellten - Anspruchsvoraussetzungen der §§ 556d ff. BGB hat das Amtsgericht zutreffend bejaht. Die Kammer nimmt insoweit auf die Ausführungen des Amtsgerichts, denen nichts hinzuzufügen ist, Bezug.

Wenn bei Vertragsbeginn gegen die Mietenbegrenzungsverordnung (Mietpreisbremse) verstoßen und die Miete auf die preisrechtlich zulässige herabgesetzt wurde, ist das später auch dann zu berücksichtigen, wenn die Verordnung ausläuft oder die Mietpreisbremse als verfassungswidrig festgestellt werden sollte – so die 67. Kammer des Landgerichts Berlin.

Der Mieter hatte einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt und auf Rückzahlung überhöhten Mietzinses sowie auf Feststellung geklagt, dass auch zukünftig eine geringere Miete geschuldet wird, als vereinbart wurde. Das Amtsgericht hatte die Feststellungsklage für unzulässig gehalten.

Das Landgericht Berlin hielt die Feststellungsklage auch für die Zukunft für zulässig, weil die zu beurteilende Entwicklung noch nicht abgeschlossen sei und ein Anspruch des Mieters deshalb nicht beziffert werden könne. Die Klage sei auch begründet, denn ein Verstoß gegen die Mietenbegrenzungsverordnung sei auch dann später noch zu berücksichtigen, wenn die Vorschrift ausgelaufen sei oder sich später als verfassungswidrig erweisen sollte; die Teilunwirksamkeit der vertraglichen Mietzinsabrede bleibe, die ursprüngliche Mietzinsabrede lebe nicht wieder auf.

Die aufgrund § 556d BGB erlassenen Rechtsverordnungen sind Zeitgesetze, die, wenn sie nicht verlängert werden, nur bis zu einem bestimmten Zeitpunkt gelten. Nach § 2 Abs. 4 StGB gilt im Bereich des Strafrechts, dass sich an der Strafbarkeit nichts ändert, wenn ein Zeitgesetz später außer Kraft tritt. Das Landgericht wendet diesen Rechtsgedanken auch auf die Mietpreisbremse an. Für den Fall einer Feststellung der Verfassungswidrigkeit kann das allerdings nicht uneingeschränkt gelten, sondern nur dann, wenn die Verfassungswidrigkeit für die Zukunft (und nicht rückwirkend) festgestellt wird.