Preisrechtswidriger Abstand an Verwalter

Preisrechtswidriger Abstand an Verwalter; Mietpreisbindung, Altbau; Abstandszahlung, preisrechtswidrige; Leistung, einmalige preisrechtswidrige; Rückforderungsanspruch; Vetreter ohne Vertretungsmacht; Verwalter, Passivlegitimation; Bereicherungsschuldner, Abstand

Vollmachtsloser Vertreter als Bereicherungsschuldner.

Die Kl. mieteten von der Bekl., diese handeln als Vertreter der Vermieterin, eine preisgebundene Altbauwohnung. Die Kl. behaupten, eine junge Dame habe ihnen in den damaligen Geschäftsräumen der Bekl. beim Abschluß des Mietvertrages 15.000 DM abgenommen. Der Mietvertrag sei auf seiten der Bekl. von einem Herrn B, der zu dieser Zeit unstreitig nicht der Geschäftsführer der Bekl. war, unterschrieben worden. Eine Gegenleistung für die 15.000 DM sei unstreitig nicht erbracht worden. Die Bekl. wendet ein, als Verwalterin für den Rückforderungsanspruch nicht passivlegitimiert zu sein.

Die Bekl. ist zur Rückzahlung gemäß §§ 30 Abs. 3, 29 a Abs. 1 I. BMG verpflichtet.

a) Die vorgenannten Bestimmungen gewähren einen Rückforderungsanspruch gegen den Vermieter der Räume. Die Bekl. ist unstreitig nicht Vermieterin, sondern Verwalterin gewesen. Gleichwohl sind die Voraussetzungen dieser Bestimmungen erfüllt.

b) § 30 des I. BMG ist als Rückforderungsanspruch eine spezielle Regelung zu den §§ 812 Abs. 1 S. 1 1. Alternative, 817 Satz 1 BGB. Gäbe es § 30 I. BMG nicht, müßte der Ausgleich über die vorgenannten Bestimmungen erfolgen. Die Bedeutung des § 30 des I. BMG erschöpft sich im wesentlichen darin, daß er die Rückforderung preisrechtswidriger Leistungen klarstellt, den Einwand aus § 817 Satz 2 BGB ausschließt und eine eigenständige Verjährungsregelung trifft.

c) Aus den Umständen bei Vertragsschluß, nämlich der Verwalterstellung der Bekl. und der Tatsache, daß sie im Namen des Eigentümers der Wohnung den Vertrag abgeschlossen hat, folgt, daß auch in Ansehung der Abstandszahlung die Bekl. als Vertreter des Vermieters aufgetreten ist (§ 164 Abs. 1 S. 2 BGB). Allerdings steht fest, daß die Bekl. von dem Vermieter nicht bevollmächtigt war, eine Abstandszahlung zu verlangen. Aus dem Parteivortrag ist eine Vertretungsbefugnis der Bekl. nicht zu entnehmen. Das Nichterwiesensein der Vertretungsmacht geht zu Lasten der Bekl. Zwar hat der Bereicherungsgläubiger sämtliche Voraussetzungen des Bereicherungsanspruchs darzulegen und zu beweisen, d. h. dank der Leistung kehrt sich die Beweislast hinsichtlich des Rechtsgrundes (des Verlangen-Dürfens und des Behalten-Dürfens) um. Dies kann indes nicht für die Frage des Bestehens der Vertretungsmacht gelten. Sonst geriete der Bereicherungsgläubiger in die Lage, daß er gegenüber dem Vertretenen die Vollmacht und gegenüber dem Vertreter deren Fehlen nicht nachweisen kann, somit also leer ausgeht, obwohl ihm ein Anspruch gegen einen der Vorgenannten zustünde. Die prozessuale Möglichkeit der Streitverkündung (§§ 72, 68 ZPO) verhülfe dem Gläubiger nicht zur Durchsetzung seines Rechts.

d) Es entspricht allerdings der herrschenden Meinung, daß Bereicherungsschuldner nicht der Vertreter, sondern der Vertretene ist (Staudinger-Lorenz, § 812 BGB, Rn. 34; Münchener Kommentar-Lieb, § 812 BGB, Rn. 89; Soergel-Mühl, § 812 BGB, Rn. 108). Im Rahmen dieser Erläuterungen wird allerdings nicht zwischen dem befugten und dem vollmachtlosen Vertreter unterschieden. Zwischen beiden besteht indes ein erheblicher Wertungsunterschied. Den §§ 179 BGB, 579 Abs. 1 Nr. 4 ZPO, Art. 8 Satz 1 WechselG, 11 S. 1 ScheckG ist das allgemeine Rechtsprinzip zu entnehmen, daß der Vertretene das Handeln des Vertreters nicht gegen sich gelten lassen muß, wenn der Vertreter keine Vollmacht hat. Dem widerspräche es, den Vertretenen zum Schuldner eines Bereicherungsanspruches zu machen, insbesondere dann, wenn er aus dem Handeln des Vertreters nichts erlangt hat. Auch dem Leistenden wäre nicht damit gedient, nur gegen denjenigen einen Anspruch zu haben, der ihm wegen § 818 Abs. 3 BGB nichts herauszugeben hat und andererseits keinen Anspruch nach Bereicherungsrecht gegen denjenigen zu haben, der die Leistung tatsächlich in Empfang genommen hat.

Die Gewährung eines Bereicherungsanspruches gegen den Vertretenen widerspräche auch der bereicherungsrechtlichen Wertung, wie sie im Falle der Fälschung (die im übrigen im rechtsgeschäftlichen Bereich entsprechend der vollmachtlosen Vertretung behandelt wird), der Leistung eines Dritten auf eine nicht bestehende Schuld gem. § 267 BGB (als quasi spiegelbildlicher Fall des Empfangs einer Leistung durch einen Unbefugten) und der Anweisung in den Fällen der Geschäftsunfähigkeit des Angewiesenen, der Fälschung der Anweisung, der vollmachtlosen Vertretung u. a. vorgenommen wird (Canaris WM 1980, 354 ff.; Kupisch ZIP 1983, 1412 ff.; Staudinger-Lorenz § 812 BGB Rn. 43, 51; Soergel-Mühl, § 812 BGB Rn. 43, 71 ff., 123; Münchener Kommentar-Lieb, § 812 Rn. 45, 96 ff). Diesen Fällen steht das Handeln des vollmachtlosen Vertreters wertungsmäßig gleich.