Preisrechtswidrige Verpflichtung/Mietermodernisierung im Altbau

Preisrechtswidrige Verpflichtung/Mietermodernisierung im Altbau; Altbau/Mietermodernisierung; Mietermodernisierung/Altbau; Modernisierungsrichtlinien/Ausschluß von Schadensersatzansprüchen

Verpflichtet sich der Mieter mietvertraglich, durch Mietermodernisierung ein Bad mit WC einzubauen und kündigt er das Mietverhältnis, bevor mit den Arbeiten begonnen werden kann, so hat der Vermieter keinen Schadensersatzanspruch in Höhe der nach den ModInstRL von der WBK ansonsten dem Mieter gewährten öffentlichen Mittel, da die mietvertragliche Verpflichtung zur Mietermodernisierung gegen § 29 a Abs. 1 I. BMG verstößt.

Im übrigen gebieten auch Sinn und Zweck der ModInstRL die Versagung eines Schadensersatzanspruches.

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Den Kl. steht gegen die Bekl. ein Anspruch auf Zahlung von 6.034,10 DM weder gemäß § 23 Nr. 6 des Mietvertrages in Verbindung mit § 326 Abs. 1 BGB noch gemäß § 23 Nr. 6 des Mietvertrages in Verbindung mit § 286 Abs. 2 BGB zu. Es erscheint bereits zweifelhaft, ob die Parteien die von der Bekl. übernommene Verpflichtung zum Einbau eines Bades in den Rang einer Hauptpflicht erhoben haben, da nur für den Fall ein etwaiger Leistungsanspruch unter den Voraussetzungen des § 326 BGB in einen Zahlungsanspruch hätte umgewandelt werden können. Diese Frage kann jedoch dahingestellt bleiben, da die Parteien auch eine nicht in einem Gegenseitigkeitsverhältnis stehende Verpflichtung der Bekl. nicht begründen konnten. Zu Recht rügten die Bekl. einen Verstoß gegen § 29 a I. Bundesmietengesetz. Gemäß § 29 a Abs. 1 I. BMG sind einmalige Leistungen, die der Mieter oder für ihn ein Dritter dem Vermieter mit Rücksicht auf die Vermietung preisgebundenen Wohnraums aufgrund vertraglicher Verpflichtung erbringt, grundsätzlich unzulässig, es sei denn, aus den nachfolgenden Absätzen 2 bis 7 ergebe sich ein anderes. Dies ist jedoch nicht der Fall. Zwar ist grundsätzlich gemäß § 29 a Abs. 3 I. BMG ein Finanzierungsbeitrag des Mieters zum Ausbau preisgebundenen Wohnraumes gemäß § 29 Abs. 1 I. BMG zulässig, hier sollte die Bekl. jedoch nicht lediglich einen solchen Finanzierungsbeitrag leisten, sondern vielmehr den Ausbau, der nach dem Sinn der vorbezeichneten Vorschriften dem Vermieter obliegt, selbst durchführen. Die von der Bekl. übernommene Verpflichtung stellt auch keinen anerkannten Ersatz einer Eigenleistung gemäß § 10 Abs. 4 des Gesetzes zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen vom 23. August 1976 dar, so daß die Ausnahmeregelung des § 29 Abs. 4 I. BMG gleichfalls ausscheidet. Ein anderes ergibt sich auch nicht aus dem Gesetz zur Förderung der Modernisierung von Wohnungen und von Maßnahmen zur Einsparung von Heizenergie in der Fassung vom 12. Juli 1978, dessen Neufassung das vorbezeichnete Gesetz berücksichtigt. Schließlich bestätigt § 29 a Abs. 7 I. BMG den Grundsatz des Absatzes 1 der Vorschrift, denn danach ist eine Vereinbarung, nach der der Mieter mit Rücksicht auf die Überlassung der Wohnung Leistungen zu erbringen hat, unwirksam. Schließlich ergibt sich die Unwirksamkeit der Mietvereinbarung auch aus § 26 Abs. 2 I. BMG, denn im Falle eines Einbaus des Bades würde die Bekl. eine geldwerte Leistung erbringen, die neben dem geschuldeten Mietzins dem Vermieter zugute käme.

Aus der Vereinbarung vom 6. Oktober 1986 können die Kl. gleichfalls keine Ansprüche herleiten. Gemäß § 1 Abs. 3 der Mustervereinbarung soll der Vermieter im Falle nicht fristgerechter Durchführung der Modernisierungsmaßnahmen berechtigt sein, nach angemessener Nachfristsetzung von der Vereinbarung zurückzutreten. Die Geltendmachung eines Schadensersatzanspruches für diesen Fall ist den Kl. als Vermietern somit gerade nicht vorbehalten worden. Im übrigen enthält die Vereinbarung auch lediglich Vorschriften für den Fall der Durchführung der Modernisierung, so z. B. die Zustimmung der Vermieter.

Darüber hinaus gebieten auch Sinn und Zweck der Richtlinien über die Förderung von Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen die Versagung eines Schadensersatzanspruches. Gemäß Nr. 8 Abs. 1 der Richtlinien sollen Modernisierungsmaßnahmen und Instandsetzungsmaßnahmen, die Mieter von preisgebundenen Wohnungen durchführen, gefördert werden, soweit sie den Standard des mit öffentlichen Mitteln geförderten sozialen Wohnungsbaues nicht überschreiten und der Vermieter der Durchführung zugestimmt hat. Gemäß Nr. 9 Abs. 1 Satz 3 der Richtlinien sind antragsberechtigt für eine Förderung nach Nr. 8 Abs. 1 und 2 nur Mieter, die natürliche Personen sind. Auch aufgrund dieser Vorschrift wird deutlich, daß gerade der Mieter angeregt werden soll, durch eigene Investitionen den Standard der von ihm innegehaltenen Wohnung zu verbessern, nicht aber der Vermieter mit Hilfe von öffentlichen Geldern in die Lage versetzt werden soll, die Wohnung zu modernisieren. Dies ergibt sich auch aus Nr. 8 Abs. 3 der Richtlinien, wonach eine Förderung der von dem Vermieter durchgeführten Modernisierungs- und Instandsetzungsmaßnahmen nur in Betracht kommt, wenn diese im Zusammenhang mit Mietermaßnahmen stehen, nicht aber, wenn sich die Vertragsparteien wie hier an den Kosten ein und derselben Maßnahme beteiligen wollen.

Schließlich haben die Parteien das Recht der Bekl., sich von dem Mietvertrag durch Kündigung zu lösen, nicht eingeschränkt. Es fehlt insoweit an dem erforderlichen Vortrage, daß der von der Wohnungsbaukreditanstalt Berlin ggf. gewährte Zuschuß innerhalb der Mietzeit bewilligt worden wäre. Sobald aber das Mietverhältnis mit der Bekl. beendet worden wäre, hätte der Antrag auf Bewilligung eines Zuschusses versagt werden müssen, da dann die Antragsberechtigung, nämlich die Eigenschaft, Mieter zu sein, entfallen wäre. Zu Unrecht meinen die Kl., ihr Schaden bestehe nunmehr darin, daß die angeblich aufgrund der Vereinbarung bereits begonnenen Umbaumaßnahmen zur Wiederherstellung der Vermietbarkeit der Wohnung nunmehr vollständig auf ihre Kosten durchgeführt werden müßten. Sofern auf Veranlassung der Bekl. mit Umbaumaßnahmen begonnen worden sein sollte, wäre die Bekl. lediglich im Rahmen einer gemäß § 556 Abs. 1 BGB ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache verpflichtet, Einrichtungen, mit denen sie die Mietsache versehen hat, zu entfernen (Palandt/Putzo, BGB, 44. Aufl., 1985, § 556, Anm. 1 c; BGH NJW 1981, 2564). Mithin wäre bei baulichen Veränderungen der ursprüngliche Zustand wieder herzustellen. Die Umwandlung eines solchen Leistungsanspruches in einen Zahlungsanspruch haben die Kl. nicht dargetan, denn mangels erheblicher Kosten kann nicht davon ausgegangen werden, daß die Verpflichtung, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, als Hauptleistungspflicht anzusehen ist (Palandt/Putzo a.a.O.). Die insoweit von den Kl. angebotenen Beweise brauchten daher nicht erhoben zu werden.

Schließlich weist die Bekl. zu Recht darauf hin, daß den Kl. ein Schaden nicht entstanden ist, da es ihnen unbenommen bleibt, im Falle der selbst durchgeführten Modernisierung die aufgewandten Kosten in voller Höhe auf den Mieter umzulegen, was im vorliegenden Falle nur hinsichtlich der von den Kl. aufzuwendenden Kosten möglich gewesen wäre. Die Förderungsrichtlinien haben erkennbar nicht den Zweck, etwaige Modernisierungsmaßnahmen des Vermieters zu kreditieren.

Anmerkung: Bestätigt durch Urteil des LG Berlin vom 14.6.88 - 64 S 72/88 -.