Preisrechtswidrige Leistung - Verjährung des Rückforderungsanspruchs

Preisrechtswidrige Leistung - Verjährung des Rückforderungsanspruchs; Verjährung - Rückforderungsansprüche des Mieters wegen preisrechtswidriger Leistung; Rückforderung preisrechtlich überhöhter Miete - Darlegungslast; preisrechtlich überhöhte Miete - Rückforderung; Auskunftsanspruch des Mieters - über die Zusammensetzung der Miete; Mieter - Auskunftsanspruch bezüglich Zusammensetzung der Miete

1. Der Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung trägt für die Rückforderung preisrechtlich überhöhten Mietzinses die volle Darlegungs- und Beweislast.

2. Der Mieter kann jedoch zur Sicherung seiner Rechte vom Vermieter Auskunft über die Zusammensetzung einer vertraglich nicht aufgeschlüsselten Miete verlangen und vor dem Zivilgericht Klage auf Feststellung der Rückzahlungspflicht dem Grunde nach erheben.

Der Kl. hat gegen die bekl. Vermieter keinen Anspruch auf Rückzahlung preisrechtswidrig vereinnahmter Mietbeträge in der zuletzt geltend gemachten Höhe von 1680,77 DM, denn der Kl. hat nicht überzeugend darlegen können, zur Rückforderung gemäß § 30 Abs. 1 Satz 1 des I. BMG in Verbindung mit § 29 a Abs. 1 und Abs. 7 Satz 1 des I. BMG in Verbindung mit den §§ 812 ff. BGB berechtigt zu sein.

Entgegen der Rechtsmeinung des Amtsgerichts trifft den Kl. als Anspruchssteller gemäß § 30 Abs. 1 I. BMG die volle Darlegungs- und Beweislast dafür, in der Zeit von August bis Dezember 1982 Mietzahlungen erbracht zu haben, die über die (materiell) preisrechtlich zulässige Altbaumiete hinausgehen (§§ 2, 4 AMVOB).

Auszugehen war von der im Mietvertrag vom 12. November 1980 (vgl. Bl. 44 f. der Akten) als geschuldet vereinbarten Miete von 549,24 DM monatlich, zu deren Zahlung der kl. Mieter - zunächst - auch dann verpflichtet war, wenn der in der Gesamtmiete enthaltene Wertverbesserungszuschlag in der Vereinbarung selbst nicht näher aufgeschlüsselt war (vgl. hierzu Landgericht Berlin in Grundeigentum 1979 S. 903; Graul-Becker, Altbaumietenverordnung, Anm. 37 ff. zu § 11 AMVOB). Die hiergegen vom Amtsgericht zitierte Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 19. Juni 1978 (vgl. in Grundeigentum 1978 S. 625 f.) überzeugt dagegen nicht, denn die hier maßgebliche Regelung in § 26 Abs. 2 I. BMG bestimmt ausdrücklich, daß eine Mietvereinbarung nur insoweit unwirksam ist.

§ 26 Abs. 2 I. BMG stellt mithin nicht darauf ab, daß die vereinbarte Miete im Hinblick auf ihre Bestandteile im einzelnen aufgeschlüsselt ist, sondern bestimmt die preisrechtliche Unzulässigkeit nur für den Fall, daß die vereinbarte Gesamtmiete über die Miete hinausgeht, die gemäß § 2 AMVOB preisrechtlich zulässig ist. § 2 AMVOB erklärt aber gerade die Miete für (materiell) preisrechtlich zulässig, die sich aus den einschlägigen Gesetzen und Verordnungen ergibt, erhebt also insoweit die Abgabe einer formwirksamen Erhöhungserklärung im Sinne des § 181 I.BMG oder das Vorliegen einer aufgeschlüsselten Mietzahlungsvereinbarung nicht zur Voraussetzung.

Dem steht im vorliegenden Rechtsstreit auch nicht der Umstand entgegen, daß die Preisstelle für Mieten beim Bezirksamt Kreuzberg von Berlin auf den Antrag des Kl. gemäß § 2 I. BMG die Stichtagsmiete am 31. Dezember 1978 auf 165,82 DM incl. eines Wertverbesserungszuschlages in Höhe von 5,35 DM gesenkt hatte (vgl. den Bescheid vom 27.6.1983 Bl. 66 ff. der Akte). Zwar betrifft diese Herabsetzung die Gesamtmiete im Sinne des § 2 AMVOB, also unter anderem auch einen Wertverbesserungszuschlag im Sinne des § 11 AMVOB. Dies war für die Entscheidung des vorliegenden Rechtsstreits jedoch unerheblich, denn das Bezirksamt hat entsprechend seinem gesetzlichen Auftrag in § 2 I. BMG die preisrechtlich zulässige Miete am 31. Dezember 1978 ermittelt. Zu dieser Zeit waren die hier in Rede stehenden Modernisierungen aber noch gar nicht ausgeführt, denn dies geschah zwar vor Abschluß des Mietvertrages mit dem Kl., aber noch nach dem 31. Dezember 1978. Damit kann der Kl. die von ihm beanspruchte preisrechtliche Unzulässigkeit der vertraglich vereinbarten Miete nicht aus dem Bescheid der Preisstelle vom 27. Juni 1983 ableiten, worauf auch im Bescheid selbst hingewiesen ist.

Hierdurch wird der Kl. auch nicht rechtlos gestellt, denn er hätte von den Bekl. ebenso Auskunft über die Zusammensetzung der Vertragsmiete verlangen können, wie - alsdann - gemäß § 11 Abs. 6 AMVOB von der Preisbehörde die Höhe des preisrechtlich zulässigen Wertverbesserungszuschlages feststellen lassen können. Zugleich hätte der Kl. im Hinblick auf den Ablauf der Verjährungsfrist in § 30 Abs. 1 Satz 2 I.BMG vor dem Zivilgericht Klage auf Feststellung der Rückzahlungspflicht der Bekl. dem Grunde nach erheben können.