Preisrechtswidrige Kaution

Preisrechtswidrige Kaution; Rückwirkung von Gesetzen; Preisbindung; Altbauwohnung; Mietvorauszahlung

Eine vor Inkrafttreten des 3. Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin vereinbarte Kaution für preisgebundenen Altbauwohnraum bleibt auch nach Inkrafttreten des genannten Gesetzes preisrechtswidrig.

Die Kl. (Mieter) begehren von der Bekl. (Vermieterin) Rückzahlung einer am 5. September 1980 geleisteten Mietvorauszahlung, welche von der Bekl. als Mietkaution betrachtet wird. Der Mietvertrag zwischen den Parteien wurde am 30. September 1980 geschlossen. Die Klage hatte Erfolg.

Die Bekl. ist gem. § 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alternative BGB in Verb. mit § 29 a Abs. 1, 1. BMG zur Zahlung der mit der Klage geltend gemachten 836,-- DM an die Kl. als Gesamtgläubiger verpflichtet.

Die Bekl. hat durch die Zahlung der 836,-- DM etwas von den Kl. durch deren Leistung erlangt. Für diese Leistung fehlt es an einem Rechtsgrund, denn bis zum Inkrafttreten des § 29 a Abs. 6, 1. BMG, am 1. Dezember 1982, war die Vereinbarung einer Mietkaution gem. § 29 a Abs. 1, 1. BMG wegen Verstoß gegen ein gesetzliches Verbot generell unwirksam.

Bei § 29 a Abs. 1, 1. BMG handelt es sich um ein gesetzliches Verbot im Sinne des § 134 BGB. Die Formulierung "sind unzulässig", wie sie in § 29 a Abs. 1, 1. BMG gebraucht wird, läßt zwar nicht generell die Annahme eines gesetzlichen Verbotes zu. Maßgeblich für die mit diesem Begriff verbundene Rechtsfolge ist jedoch der Zweck des Gesetzes (Palandt Heinrich, BGB, 42. Auflage 1983, § 134 Anm. 2 a).

Wegen des mit dem 1. BMG erstrebten Mieterschutzes kann dieser bei einem Verstoß gegen § 29 a Abs. 1, 1. BMG nur die endgültige und nicht lediglich die schwebende Unwirksamkeit der Kautionsvereinbarung zur Folge haben.

Die Entrichtung der Mietkaution durch die Kl. ist durch die Einfügung des § 29 a Abs. 6 in das 1. BMG mit dem 3. Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin nicht wirksam geworden. § 29 a Abs. 6, 1. BMG läßt die Vereinbarung einer Sicherheitsleistung des Mieters zu, wenn dieser Ansprüche des Vermieters gegen den Mieter wegen Schäden an der Wohnung oder unterlassener Schönheitsreparaturen sichern soll, sie das dreifache der monatlichen Miete nicht übersteigt, diese vom Vermögen des Vermieters gesondert angelegt und mit dem marktüblichen Zinssatz von Spareinlagen mit gesetzlicher Kündigungsfrist verzinst wird. Im vorliegenden Rechtsstreit kann es jedoch dahingestellt bleiben, ob die zwischen den Parteien vereinbarte Sicherheitsleistung die Voraussetzungen des § 29 a Abs. 6, 1. BMG erfüllt. Denn wegen des grundsätzlichen Verbotes der echten Rückwirkung von Gesetzen kann sich § 29 a Abs. 6, 1. BMG nicht auf vor dessen Inkrafttreten gewährte Mietkautionen beziehen. Dem 3. Gesetz zur Änderung mietrechtlicher und mietpreisrechtlicher Vorschriften im Land Berlin ist ein Wille des Gesetzgebers, diesem Gesetz rückwirkende Kraft beizulegen nicht zu entnehmen, so daß ein entsprechender Wille unter Berücksichtigung des vorstehend genannten Grundsatzes auch nicht vermutet werden kann (Gellwitzki MM 2/83.20, mit weiteren Nachweisen zur Frage des Zulässigwerdens preiswidriger Kautionen durch das neue Altbaumietpreisrecht).

Ein nichtiges Rechtsgeschäft wird zwar bei nachträglichem Wegfall des Verbots wirksam, wenn es gem. § 114 BGB bestätigt wird. Im vorliegenden Rechtsstreit kann jedoch in der einseitigen Erklärung der Bekl., die Mietvorauszahlung verzinsen zu wollen und gesondert vom Vermögen aufzubewahren, keine Bestätigung des Rechtsgeschäfts gesehen werden, da diese bei einem Vertrag die Mitwirkung des Partners voraussetzt, die hier fehlt. Zuletzt ist die Mietvorauszahlung auch nicht unter Hinweis auf § 26 Abs. 2, 1. BMG wirksam geworden. Nach dieser Vorschrift ist bei preisgebundenem Wohnraum eine Mietvereinbarung insoweit und solange unwirksam, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist. § 29 a enthält jedoch eine besondere Regelung für einmalige preisrechtswidrige Leistungen des Mieters, auf die § 26 Abs. 2, der sich nur auf laufende Mietzahlungen bezieht, nicht anwendbar ist.

Der Zinsanspruch in Höhe von 4 % seit dem 5. September 1980 ist als vertraglicher Anspruch aus der Vereinbarung über die Mietvorauszahlung begründet. Durch Auslegung der zwischen den Parteien getroffenen Vereinbarung ist gem. § 157 BGB zu ermitteln, daß es dem Interesse des Mieters entspricht, die fortschreitende Geldentwertung durch Zinsgutschriften auszugleichen. Denn es ist zu berücksichtigen, daß die Mietvorauszahlung bei Abschluß des Mietvertrages gezahlt wird, während diese erst zu einem erheblich späteren Zeitraum zurückgezahlt oder mit Ansprüchen des Vermieters verrechnet wird. Schutzwürdige Belange des Vermieters stehen dem nicht entgegen, denn dessen Sicherungsinteresse wird nicht dadurch beeinträchtigt, wenn er seinerseits die Kaution verzinslich anlegt (BGH Grundeigentum 1982, 799).