preisrechtlich zulässiger Mietzins

preisrechtlich zulässiger Mietzins; Stichtagsmiete; Neuvermietungszuschlag; bisheriger Metzins; Altbaumiete

1. Der Mieter hat auch gegen den Vermieter einer diesem gehörenden Eigentumswohnung einen Anspruch auf Heizkostenabrechnung.

2. Der Vermieter kann sich auf Unmöglichkeit der Abrechnung nicht schon dann berufen, wenn der Verwalter der Wohnungsanlage keine Abrechnung erteilt hat.

Von der Unmöglichkeit der geschuldeten Abrechnung kann erst dann ausgegangen werden, wenn nach rechtskräftigem Abschluß der nach dem Wohnungseigentumsgesetz zulässigen Verfahren feststeht, daß eine Abrechnung nicht erstellt werden kann.

I. Die Bekl. schuldet den Kl. die Erteilung der von ihnen begehrten Heizkostenabrechnungen für die früher von ihnen innegehaltene Wohnung aufgrund § 11 Nr. 7 des Mietvertrages.

Danach ist über die Vorauszahlungen auf die Heiz- und Warmwasserkosten nach Schluß der Heizperiode abzurechnen. Gegen diese Verpflichtung wendet sich die Bekl. im Grunde nicht.

II. Die Einwendung der Bekl., sie sei zur Erteilung der Abrechnung nicht in der Lage, weil von dem Verwalter der Eigentumswohnungsanlage eine derartige Abrechnung noch nicht erstellt sei, greift gegenüber dem Anspruch der Kl. nicht durch. Die Bekl. ist aus dem mit den Kl. geschlossenen Mietvertrag verpflichtet, über die Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse abzurechnen. Dieser vertragliche Anspruch, der auch der gesetzlichen Regelung des § 259 BGB entspricht, kann den Kl. grundsätzlich nicht ent-zogen werden. Der Anspruch auf Abrechnung ist ein Anspruch, der mit der Pflicht des Mieters auf Zahlung von Vorschüssen korrespondiert. Das ist auch bei einer vermieteten Eigentumswohnung zu beachten. Wer Wohnraum vermietet, ist an die aus dem Mietvertrag folgenden Verpflichtungen gebunden. Das Risiko, diese im Rahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft nur erschwert durchsetzen zu zu können, kann der Vermieter der Eigentumswohnung nicht auf den Mieter abwälzen, der auf die Abwicklung der Verfahren nach dem Wohnungseigentumsgesetz keinen Einfluß hat.

Allerdings ist die rechtliche Einbindung des Vermieters in die Wohnungsei gentümergemeinschaft unter dem Gesichtspunkt zu berücksichtigen, daß der Vermieter nicht zu einer Leistung verurteilt werden darf, deren Erfüllung ihm unmöglich ist (vgl. Vorlagebeschluß der Kammer vom 16. Februar 1990 - 64 S 378/89 - GE 1990, 489, 491). Das ist aber nicht der Fall. Die Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist der Bekl. nicht objektiv un-möglich. Mit den nach dem Wohnungseigentumsgesetz zulässigen Verfahren ist der geschuldete Erfolg erreichbar, womit nur ein vorübergehendes Leistungshindernis für den einzelnen Wohnungseigentümer verbunden ist.

Zwar ist nach dem Vortrag der Bekl. ihr Versuch, von dem Verwalter S. die Herausgabe der Abrechnungsunterlagen zu verlangen, gescheitert, weil dieser erklärt habe, er habe nur noch Unterlagen zur Verfügung, die gegen ihn persönlich gerichtet seien. Daraus ergibt sich aber zugleich, daß der Hausverwalter S. geltend macht, die notwendigen Unterlagen dem dann zum Verwalter der Eigentumswohnungsanlage bestellten Herrn D. herausgegeben zu haben. Über den gegen diesen gerichteten Antrag der Bekl., ihn zur Herausgabe der Unterlagen zu verpflichten, ist ihrem eige-nen Vortrag nach bisher nicht rechtskräftig entschieden worden. Der An-trag der E. gegen den danach als Verwalter der Eigentumswohnungsanlage eingesetzten Herrn D. N. - an dem entsprechenden WEG-Verfahren ist die Bekl. ihrem eigenen Vortrag nach ebenfalls beteiligt - auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen einschließlich der Heizkostenabrechnungen ist durch Beschluß des AG Neukölln vom 22. Februar 1990 - 70 II (WEG) 174/89 - mit der Begründung zurückgewiesen worden, die Antrag-stellerin sei nicht antragsbefugt gewesen, weil darüber nur die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich beschließen könnten (§ 21 Abs. 3 WEG). Ab gesehen davon, daß von der Bekl. nicht vorgetragen worden ist, ob dieser Beschluß rechtskräftig ist, hat sie nicht dargelegt, daß sie den in dem Be-schluß gewiesenen Weg der Herbeiführung eines Beschlusses der Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich der Durchsetzung der Ansprüche gegen den jetzigen Verwalter der Wohnungseigentumsanlage ohne Erfolg beschritten hätte. Da mithin bisher noch nicht endgültig feststeht, ob die Heizkostenabrechnung der Bekl. möglich oder unmöglich ist, stellen die wohnungseigentumsrechtlichen Verfahren bis zu ihrem rechtskräftigen Abschluß nur ein vorübergehendes Leistungshindernis für den einzelnen Wohnungseigentümer dar. Der Fall ist mit demjenigen vergleichbar, in dem die Zustimmung eines Dritten erforderlich ist. Auch in diesem Fall schuldet der Verpflichtete, sich mit allen erforderlichen Mitteln um die er-forderliche Mitwirkung zu bemühen. Unmöglichkeit ist erst dann anzunehmen, wenn feststeht, daß die notwendige Mitwirkung nicht zu erzielen ist (BGH NJW 1982, 881, 883; Vorlagebeschluß der Kammer vom 16. Febru-ar 1990 - 64 S 79/89 - a.a.O. m. w.N.).

Im Rahmen der Zwangsvollstreckung, die nach § 888 ZPO erfolgt, ist das Unvermögen des Schuldners dann zu berücksichtigen, wenn dieses fest-steht oder der Schuldner nachweisen kann, daß er vergeblich alles getan hat, um den notwendigen Erfolg zu erzielen. Für diesen Einwand stünde ihm letztlich auch der Weg der Vollstreckungsabwehrklage zu.