preisrechtlich zulässiger Mietzins

preisrechtlich zulässiger Mietzins; Stichtagsmiete; Neuvermietungszuschlag; bisheriger Metzins; Altbaumiete

Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts zu der Frage eingeholt werden, ob der "bisherige Mietzins" im Sinne des § 3 Abs. 1 GVW der am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässige Mietzins oder der tatsächlich gezahlte Mietzins war.

I. Die Kl. mieteten durch Mietvertrag vom 8. Dezember 1988 von der Bekl. eine Wohnung im 2. Obergeschoß links des Hauses S-allee zu einem monatlichen Bruttokaltmietzins von 952,07 DM. Die Miete sollte bis zum 31.12.1989 unverändert bleiben. Für den nachfolgenden Zeitraum wurde eine Staffelmiete vereinbart. Wegen der Einzelheiten wird auf § 7 des Mietvertrages verwiesen. Bei der Wohnung handelt es sich unstreitig um früher preisgebundenen, bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig ge-wordenen Wohnraum.

Für diese Wohnung war durch Widerspruchsbescheid des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 19. Oktober 1983 die Stichtagsmiete per 31. Dezember 1978 auf monatlich 455,87 DM festgesetzt worden, die sich wie folgt zusammensetzte:

Grundmiete 285,99 DM

Mehrbelastungszuschläge 54,13 DM

Wertverbesserungszuschläge 115,75 DM

455,87 DM

Der Vormieter dieser Wohnung hatte mit der Bekl. aufgrund des schriftlichen Mietvertrages vom 8. Dezember 1986 einen monatlichen Kaltmietzins von 865,52 DM vereinbart.

Die Kl., die für die Zeit vom 1. Januar 1989 bis zum 31. Juli 1989 die ver-einbarte Miete von 952,07 DM gezahlt haben, nehmen die Bekl. auf Rück-zahlung überzahlten Mietzinses und auf Feststellung in Anspruch, daß die Bruttokaltmiete ab 1. August 1989 lediglich 703,06 DM beträgt. Dabei gin-gen sie von einem in einem Parallelrechtsstreit mit Urteil der Kammer vom 22. März 1988 - 64 S 49/88 - errechneten preisrechtlich zulässigen Miet-zins von 487,91 DM per 1. Januar 1984 zuzüglich der nachfolgend zuläs-sigen Grundmietenerhöhungen zuzüglich jeweils 10 % Mietenerhöhungen per 1.1.1988 und 1.1.1989 aus und errechneten somit eine zulässige Kalt-miete von 703,60 DM. Wegen der Einzelheiten der Berechnung der Kl. wird auf das Schreiben ihrer Prozeßbevollmächtigten vom 25.7.1989 an die Bekl. verwiesen.

Die Bekl. vertritt die Auffassung, es komme nicht auf die früher preisrechtlich zulässige Miete, sondern gem. § 3 Abs. 1 GVW auf die zuletzt vor dem 31. Dezember 1987 vereinbarte Miete an. Da der mit dem Vormieter L. durch den Mietvertrag vom 31. Dezember 1986 vereinbarte Bruttokaltmietzins 865,52 DM betragen habe, den dieser bis zu seinem Auszug nach dem 1. Januar 1988 auch gezahlt habe,sei sie berechtigt gewesen, mit den Kl. unter Berücksichtigung des bei Neuvermietung zulässigen Zuschlages von 10 % (§ 3 Abs. 1 GVW) einen Mietzins von 952,07 DM zu vereinbaren.

Das Amtsgericht Neukölln hat durch das angefochtene Urteil der Klage auf Rückzahlung des von den Kl. errechneten Mietzinses sowie auf Feststellung der Kaltmiete per 1.8.1989 auf 703,60 DM mit der Begründung statt-gegeben, die Mietzinsvereinbarungen der Bekl. mit den Kl. verstoßen ge-gen § 3 Abs. 1 GVW, weil es insoweit nicht auf die bisher vereinbarte Mie te, sondern auf die preisrechtlich zulässige Miete ankomme, soweit diese gem. § 5 Abs. 1 GVW nunmehr wirksam geworden sei.

Wegen der Begründung im einzelnen wird auf die Entscheidungsgründe des angefochtenen Urteils verwiesen.

Mit der Berufung wendet sich die Bekl. gegen die Ausführungen des Amts-gerichts über den Begriff des "bisherigen Mietzinses" in § 3 Abs. 1 GVW. Sie hält insoweit an der erstinstanzlich vertretenen Auffassung fest, daß es auf die preisrechtliche Zulässigkeit oder das Wirksamwerden früherer Mietzinsvereinbarungen gem. § 5 Abs. 1 GVW nicht ankomme.

Ferner wendet sie sich gegen die Auffassung der Kl., die Mietzinsvereinba-rung verstoße gegen § 5 WiStG. Sie behauptet insoweit, die von ihr gefor-derte Miete entspreche der ortsüblichen Vergleichsmiete, da zu deren Er mittlung der Mietspiegel vom 17.11.1987 nicht herangezogen werden kön-ne. Im übrigen ergebe sich selbst bei Anwendung dieses Mietspiegels kein Verstoß gegen § 5 WiStG, weil angesichts der Vielzahl der wohnwerterhöhenden Merkmale von dem Oberwert des Feldes J 4 mit 6,18 DM auszu gehen sei, woraus sich für die 118,64 qm große Wohnung eine zulässige Miete von 732,20 DM ergebe, so daß bei Hinzurechnung der Wesentlichkeitsgrenze von 20 % von einer zulässigen Miete von 879,83 DM auszuge-hen sei. Zur Deckung der laufenden Aufwendungen sei jedoch eine Über schreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete um 50 % zulässig, so daß eine Miete von 1.099,80 DM zulässig sei. Wegen der Einzelheiten wird auf den Schriftsatz der Bekl. vom 5. Juni 1990 verwiesen. Wenn von dem Miet-spiegel 1990 ausgegangen werde, ergebe sich bei einem Oberwert von 6,86 DM pro Quadratmeter und unter Berücksichtigung einer zulässigen Überschreitung des sich bei 118,64 qm ergebenden Mietzinses von 813,87 DM um 50 % sogar ein zulässiger Mietzins von 1.220,28 DM.

Die Kl. bestreiten das Vorliegen der behaupteten wohnwerterhöhenden Merkmale und halten ausgehend von einem Mittelwert von 5,09 DM/qm und einem Zuschlag von 20 % für 1989 nur eine Kaltmiete von 720,74 DM und für 1990 nur eine Kaltmiete von 764,64 DM für zulässig. Unter Zurück-nahme der weitergehenden Klage haben sie ihre Anträge auf die sich dar-aus ergebenden Rückzahlungsbeträge beschränkt.

II. Der vorliegende Rechtsstreit wirft für die Kammer die grundsätzliche Frage auf, ob der "bisherige Mietzins" im Sinne des § 3 Abs. 1 GVW die am 31. Dezember 1987 vereinbarte oder die zu diesem Zeitpunkt preisrechtlich zulässige Miete ist.

Wenn es nur auf die am 31.12.1987 vereinbarte Miete ankommt, wäre die von der Bekl. mit den Kl. vereinbarte Miete gem. § 3 Abs. 1 GVW zulässig. Denn unter Berücksichtigung des nach dieser Bestimmung zulässigen Zu-schlages von 10 % zu der mit dem Vormieter L. vereinbarten Miete von 865,52 DM würde sich eine zulässige Kaltmiete von 952,07 DM ergeben, die mit der mit den Kl. vereinbarten Miete übereinstimmt. Ist dagegen von der am 31.12.1987 preisrechtlich zulässigen Miete - selbst unter Berücksichtigung von § 5 Abs. 1 GVW - auszugehen, ergäbe sich ein Rückzahlungsanspruch und Feststellungsanspruch der Kl., der sonst zu verneinen wäre.

Die sich daraus ergebende Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage entfällt auch dann nicht, wenn als Obergrenze einer nach § 3 Abs. 1 GVW getroffenen Mietzinsvereinbarung die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % anzusehen wäre. Denn dann würde zumindest die Höhe des Rückzahlungsanspruchs der Kl. - ebenso der Feststellungsanspruch - da-von abhängen, ob sich die Behauptung der Bekl. über das Vorliegen der wohnwerterhöhenden Merkmale bestätigt.

III. Die von der Kammer somit für entscheidungserheblich gehaltene Frage wird in der Rechtsprechung der Mietberufungskammern und in der einschlägigen Fachliteratur unterschiedlich beantwortet:

Zum Teil wird die Auffassung vertreten, bei dem "bisherigen Mietzins" i. S. d. § 3 Abs. 1 GVW handele es sich um den zuletzt vereinbarten oder durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehobenen Mietzins (Urteil der Kammer vom 2. Februar 1990 - 65 S 393/89 - GE 1990, 423; Be-schluß der Zivilkammer 62 vom 29. Januar 1990 - 62 T 174/89 - GE 1990, 257; AG Schöneberg GE 1989, 839; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 GVW Rdnr. 2; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., Rdnr. 8 zu § 3 GVW; Müller GE 1987, 1014; Kinne GE 1987, 843, 848).

Demgegenüber hat die Zivilkammer 63 die Ansicht vertreten, daß "bisheri-ger Mietzins" i. S. d. § 3 Abs. 1 GVW der am 31. Dezember 1987 preis-rechtlich zulässige Mietzins war (Urteil vom 26.1.1990 - 63 S 455/88 - GE 1990, 495; so auch Lohmann MM 1989, 322; Maciejewski MM 1988, 113).

Die Kammer beabsichtigt an ihrer Auffassung festzuhalten, daß der "bis-herige Mietzins" i. S. d. § 3 Abs. 1 GVW der zuletzt vereinbarte Mietzins ist. Dies ergibt bereits eine Wortinterpretation. Im übrigen ging auch der Ge-setzgeber davon aus, wie sich aus dem Ausschußbericht vom 16. Juni 1987 ergibt (vgl. Auschußbericht, BT.-Drucksache 11/490, Seite 15). Da-nach sollte mit der Regelung des § 3 GVW eine Art Stichtgsmietenregelung eingeführt werden, die sich "zweckmäßigerweise" an dem am Ende des bisherigen Mietverhältnisses maßgebenden Mietzins orientieren sollte. Das sollte der vereinbarte bzw. aufgrund einer Mieterhöhung maßgebende Mietzins sein. An diese Entscheidung des Gesetzgebers sind die er-kennenden Gerichte gebunden.

IV. Die Kammer hält die vorgelegte Rechtsfrage auch unter Berücksichtigung des Umstandes für eine solche von grundsätzlicher Bedeutung, daß § 3 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin mit Ablauf des 31. Dezember 1991 außer Kraft tritt und nur auf Wohnraum im Land Berlin anwendbar ist, der bis zum 24. Juni 1948 bezugsfertig geworden ist oder in der Zeit vom 25. Juni 1948 bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden ist und ohne öffentliche Mittel im Sinne des § 3 I. WoBauG geschaffen worden ist und der bis zum 31. De-zember 1987 preisgebunden ist (§ 1 GVW).

Angesichts des erheblichen Altbaubestandes in Berlin erscheint zur Vermeidung einer Divergenzrechtsprechung der verschiedenen Mietberufungskammern über mehrere Jahre die Klärung der Rechtsfrage durch das übergeordnete Kammergericht gem. Art. III 3. MietRÄndG notwendig. Die Rechtsfrage ist naturgemäß auch noch nicht höchstrichterlich entschieden. Die Auswirkungen der Entscheidung beschränken sich in quantitativer Hinsicht auch nicht auf die Parteien dieses Rechtsstreits, sondern be treffen eine unbestimmte Vielzahl von Fällen, wenn auch beschränkt auf das Land Berlin.