preisrechtlich zulässige Miete

preisrechtlich zulässige Miete; preisgebundener Wohnraum; Mietzins (bisheriger); Staffelmiete

"Bisheriger Mietzins" im Sinne von § 3 Abs. 1 GVW ist der im bisherigen Mietverhältnis zuletzt (ohne Berücksichtigung etwa bestehender Gewährleistungsrechte des Mieters) rechtlich geschuldete Mietzins.

I. Die Zivilkammer 64 des Landgerichts Berlin hat am 8. Juni 1990 beschlossen:

Es soll ein Rechtsentscheid des Kammergerichts zu der Frage eingeholt werden, ob der "bisherige Mietzins" im Sinne des § 3 Abs. 1 GVW der am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässige Mietzins oder der tatsächlich gezahlte Mietzins war.

Das Landgericht ist dabei von folgendem Sachverhalt ausgegangen:

Die Kl. mieteten durch Vertrag vom 8. Dezember 1988 von der Bekl. eine Wohnung im Hause S-Allee in Berlin zu einem monatlichen Bruttokaltmietzins von 952,07 DM. Die Miete sollte bis zum 31. Dezember 1989 unverändert bleiben. Für den nachfolgenden Zeitraum wurde eine Staffelmiete vereinbart. Bei der Wohnung handelt es sich unstreitig um früher preisgebundenen, bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig gewordenen Wohnraum. Für diese Wohnung war durch Widerspruchsbescheid des Senators für Bau- und Wohnungswesen vom 19. Oktober 1983 die Stichtagsmiete zum 31. Dezember 1978 auf monatlich 455,87 DM festgesetzt worden. Der Vormieter dieser Wohnung hatte mit der Bekl. aufgrund eines schriftlichen Mietvertrages vom 8. Dezember 1986 einen monatlichen Kaltmietzins von 865,52 DM vereinbart.

Die Kl., die für die Zeit von Januar bis Juli 1989 die vereinbarte Miete von 952,07 DM gezahlt haben, nehmen die Bekl. auf Rückzahlung überzahlten Mietzinses und auf Feststellung in Anspruch, daß die Bruttokaltmiete ab 1. August 1989 lediglich 703,06 DM betrage. Dabei gehen sie von einem in einem Parallelrechtsstreit errechneten preisrechtlich zulässigen Mietzins von 487,91 DM zum 1. Januar 1984 zuzüglich der nachfolgend zulässigen Grundmietenerhöhungen zuzüglich jeweils 10 % Mieterhöhungen zum 1. Januar 1988 und zum 1. Januar 1989 aus.

Die Bekl. vertritt die Auffassung, es komme nicht auf die früher preisrechtlich zulässige Miete, sondern gemäß § 3 Abs. 1 GVW auf die zuletzt vor dem 31. Dezember 1987 vereinbarte Miete an. Da der mit dem Vormieter durch den Mietvertrag vom 8. Dezember 1986 vereinbarte Bruttokaltmietzins 865,52 DM betragen habe, den dieser bis zu seinem Auszug nach dem 1. Januar 1988 auch gezahlt habe, sei sie berechtigt gewesen, mit den Kl. unter Berücksichtigung des bei Neuvermietung zulässigen Zuschlages von 10 % (§ 3 Abs. 1 GVW) einen Mietzins von 952,07 DM zu vereinbaren.

Das AG Neukölln hat durch das angefochtene Urteil der Klage auf Rückzahlung des von den Kl. errechneten Betrages sowie auf Feststellung der Kaltmiete zum 1.8.1989 auf 703,60 DM mit der Begründung stattgegeben, die Mietzinsvereinbarung der Bekl. mit den Kl. verstoße gegen § 3 Abs. 1 GVW, weil es insoweit nicht auf die bisher vereinbarte Miete, sondern auf die preisrechtlich zulässige Miete ankomme, soweit diese gemäß § 5 Abs. 1 GVW zum 1. Januar 1988 wirksam geworden sei.

Mit der Berufung wendet sich die Bekl. gegen diese Rechtsauffassung des AG. Das LG hat im Vorlagebeschluß ausgeführt:

Der vorliegende Rechtsstreit werfe für die Kammer die grundsätzliche Frage auf, ob der "bisherige Mietzins" im Sinne des § 3 Abs. 1 GVW die am 31. Dezember 1987 vereinbarte oder die zu diesem Zeitpunkt preisrechtlich zulässige Miete sei.

Wenn es nur auf die am 31. Dezember 1987 vereinbarte Miete ankomme, sei die von der Bekl. mit den Kl. vereinbarte Miete gemäß § 3 Abs. 1 GVW zulässig. Denn unter Berücksichtigung des nach dieser Bestimmung zulässigen Zuschlages von 10 % zu der mit dem Vormieter vereinbarten Miete von 865,52 DM würde sich eine zulässige Kaltmiete von 952,07 DM ergeben, die mit der mit den Kl. vereinbarten Miete übereinstimme. Sei dagegen von der am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässigen Miete - selbst unter Berücksichtigung von § 5 Abs. 1 GVW - auszugehen, ergäbe sich ein Rückzahlungsanspruch und Feststellungsanspruch der Kl., der sonst zu verneinen wäre.

Die sich daraus ergebende Entscheidungserheblichkeit der vorgelegten Rechtsfrage entfalle auch dann nicht, wenn im Hinblick auf § 5 WiStG als Obergrenze einer nach § 3 Abs. 1 GVW getroffenen Mietzinsvereinbarung die Wesentlichkeitsgrenze von 20 % anzusehen wäre. Denn dann würde zumindest die Höhe des Rückzahlungsanspruchs der Kl. - ebenso der Feststellungsanspruch - davon abhängen, ob sich die Behauptung der Bekl. über das Vorliegen wohnwerterhöhender Merkmale bestätige.

Die vorgelegte Rechtsfrage werde in der Rechtsprechung der Mietberufungskammern und in der einschlägigen Fachliteratur unterschiedlich beantwortet:

Zum Teil werde die Auffassung vertreten, bei dem "bisherigen Mietzins" i. S. d. § 3 Abs. 1 GVW handele es sich um den zuletzt vereinbarten oder durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehobenen Mietzins (Urteil der Kammer vom 2. Februar 1990 - 64 S 393/89 - GE 1990, 423; Beschluß der Zivilkammer 62 des Landgerichts Berlin vom 29. Januar 1990 - 62 T 174/89 - GE 1990, 257; AG Schöneberg in GE 1989, 839; Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 3 GVW Rdnr. 2; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., Rdnr. 8 zu § 3 GVW; Müller in GE 1987, 1014; Kinne in GE 1987, 843, 848).

Demgegenüber habe die Zivilkammer 63 des Landgerichts Berlin die Ansicht vertreten, daß "bisheriger Mietzins" i. S. d. § 3 Abs. 1 GVW der am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässig gewesene Mietzins sei (Urteil vom 26. Januar 1990 - 63 S 455/88 - GE 1990, 495; so auch Lohmann in MM 1989, 322 und Maciejewski in MM 1988, 113).

Die Kammer beabsichtige, an ihrer Auffassung festzuhalten, daß der "bisherige Mietzins" i. S. d. § 3 Abs. 1 GVW der zuletzt vereinbarte Mietzins sei. Dies ergebe bereits eine Wortinterpretation. Im übrigen sei auch der Gesetzgeber davon ausgegangen, wie sich aus dem Ausschußbericht vom 16. Juni 1987 ergebe (vgl. BT-Drucksache 11/490, Seite 15). Danach habe mit der Regelung des § 3 GVW eine Art Stichtagsmietenregelung eingeführt werden sollen, die sich "zweckmäßigerweise" an dem am Ende des bisherigen Mietverhältnisses maßgebenden Mietzins habe orientieren sollen. Das habe der vereinbarte bzw. aufgrund einer Mieterhöhung maßgebende Mietzins sein sollen. An diese Entscheidung des Gesetzgebers seien die erkennenden Gerichte gebunden.

Die Kammer halte die vorgelegte Rechtsfrage auch unter Berücksichtigung des Umstandes für eine solche von grundsätzlicher Bedeutung, daß § 3 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin mit Ablauf des 31. Dezember 1991 außer Kraft trete und nur auf Wohnraum im Land Berlin anwendbar sei, der bis zum 24. Juni 1948 bezugsfertig geworden sei oder in der Zeit vom 25. Juni 1948 bis zum 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden und ohne öffentliche Mittel im Sinne des § 3 I. WoBauG geschaffen worden sei und der bis zum 31. Dezember 1987 preisgebunden gewesen sei (§ 1 GVW).

Angesichts des erheblichen Altbaubestandes in Berlin erscheine zur Vermeidung einer Divergenzrechtsprechung der verschiedenen Mietberufungskammern über mehrere Jahre die Klärung der Rechtsfrage durch das übergeordnete Kammergericht gem. Art. III 3. MietRÄndG notwendig. Die Rechtsfrage sei naturgemäß auch noch nicht höchstrichterlich entschieden. Die Auswirkungen der Entscheidung beschränkten sich in quantitativer Hinsicht auch nicht auf die Parteien dieses Rechtsstreits, sondern beträfen eine unbestimmte Vielzahl von Fällen, wenn auch beschränkt auf das Land Berlin.

Den Parteien ist vom Landgericht Gelegenheit gegeben worden, zu dem Vorlagebeschluß Stellung zu nehmen.

II. Die Vorlage ist im Hinblick auf die unterschiedliche Rechtsprechung der Mietberufungskammern des Landgerichts Berlin wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtsfrage nach Art. III Abs. 1 Satz 1 letzter Satzteil des 3. MietÄndG vom 21. Dezember 1967 in der Fassung vom 5. Juni 1980 zulässig. Der Zulässigkeit der Vorlage steht nicht entgegen, daß § 3 des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation im Land Berlin vom 14. Juli 1987 (BGBl. I S. 1625; GVBl. S. 1988) - GVW - nur bis zum 31. Dezember 1991 gilt, weil - wie die vorlegende Kammer zutreffend ausgeführt hat - die vorgelegte Rechtsfrage eine Vielzahl von Fällen betrifft und auch noch über den 31. Dezember 1991 hinaus (für die bis dahin abgeschlossenen Mietverträge) bedeutsam sein wird. Daß die vorgelegte Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt, im zugrundeliegenden Rechtsstreit entscheidungserheblich ist, hat das Landgericht zutreffend ausgeführt.

III. Der Senat beantwortet die vorgelegte Rechtsfrage so, wie aus der Beschlußformel ersichtlich. Dabei ist zunächst die vorgelegte Rechtsfrage anhand der Gründe des Vorlagebeschlusses dahin zu präzisieren, daß sie lautet, ob der bisherige Mietzins im Sinne des § 3 Abs. 1 GVW der am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässige Mietzins oder der zu diesem Zeitpunkt vereinbarte Mietzins war. Der tatsächlich gezahlte kann davon aus den verschiedensten Gründen abweichen.

Der Senat ist der Auffassung, daß "bisheriger Mietzins" im Sinne von § 3 Abs. 1 GVW der im bisherigen Mietverhältnis zuletzt (ohne Berücksichtigung etwa bestehender Gewährleistungsansprüche des Mieters) rechtlich geschuldete Mietzins ist.

Wenn das Gesetz von "bisherigem Mietzins" spricht, so kann und muß man zunächst davon ausgehen, daß damit der Mietzins gemeint ist, der von der Rechtsordnung als wirksam und geschuldet angesehen wird, nicht aber ein zwar vereinbarter (im Sinne von § 535 BGB), aber teilweise (gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG, § 5 WiStG oder § 138 BGB) nicht rechtswirksam vereinbarter Mietzins. Da man von einer Bezugnahme in einem Gesetz eine Anknüpfung an die Rechtslage erwarten darf, hätte es besonderer Hervorhebung bedurft, wenn nicht der rechtlich geschuldete Mietzins gemeint gewesen wäre.

Gegen die Auffassung, es komme (ohne Rücksicht auf die rechtliche Verbindlichkeit) auf den zuletzt vereinbarten Mietzins an (LG Berlin in GE 1990, 423), d. h. auch wenn dieser - ggf. erheblich - über der preisrechtlich zulässigen und damit zuletzt geschuldeten Miete lag, spricht der Gesetzeszweck,wie er in den Materialien (insbesondere im Bericht des Ausschusses für Bauordnung, Bauwesen und Städtebau, abgedr. bei Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, S. 285 ff.) zum Ausdruck kommt.

Danach sollten die "Mieterhöhungsmöglichkeiten abgebremst" werden, die Kappungsgrenze sollte "überproportionale Mietsteigerungen verhindern", "preisdämpfend wirken", das "sprunghafte Ansteigen des Vergleichsmietenniveaus verhindern", "Mieterhöhungen begrenzen".

Dieses mit den Übergangsregelungen zum 1. Januar 1988 verfolgte Ziel würde verfehlt, wenn man es zuließe, daß nicht der bisher preisrechtlich geschuldete Mietzins (der auch in den nach § 2 Abs. 2 GVW aufzustellenden Mietspiegel eingehen sollte) bei der Neuvermietung um 10 vom Hundert erhöht werden dürfte, sondern die unter Umständen wesentlich höhere vereinbarte Miete, die für das bisherige Mietverhältnis nie maßgebend gewesen war. Dann nämlich wären überproportionale Mietsteigerungen möglich und das Vergleichsmietennievau könnte sprunghaft ansteigen.

Soweit sich Beuermann in seinem Kommentar (a.a.O., § 3 Rdnr. 2) für seine Ansicht, es spiele keine Rolle, ob der vereinbarte Mietzins preisrechtlich zulässig gewesen sei, auf den erwähnten Ausschußbericht beruft, ist das Zitat zur Stützung seiner Auffassung nicht geeignet. Wenn es dort heißt, bisheriger Mietzins sei "der zuletzt vereinbarte oder durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehobene Mietzins", so ist - soweit es um den vereinbarten Mietzins geht - zur Frage der preisrechtlichen Zulässigkeit nichts ausgesagt. Auch hier gilt, daß zunächst davon auszugehen ist, daß der Gesetzgeber (hier der Bundestagsausschuß) nur den rechtlich wirksam vereinbarten Mietzins (d. h. den Teil der Vereinbarung, der nicht nach § 26 Abs. 2 I. BMG unwirksam war) meint. Dafür, daß dies auch der Fall ist, spricht aber auch, daß nur der preisrechtlich wirksam vereinbarte Mietzins "durch eine begründete Mieterhöhungserklärung angehoben" werden konnte. Lag der vereinbarte Mietzins unter dem preisrechtlich zulässigen, kam eine Mieterhöhung nach § 18 I. BMG gar nicht in Betracht.

Entgegen dem Vorlagebeschluß läßt sich auch aus der Tatsache, daß im Ausschußbericht zu § 3 von einer "Art Stichtagsmiete" die Rede ist, nicht herleiten, daß der Gesetzgeber - entsprechend früherer Stichtagsmietenregelungen in § 1 I. BMG - die letzte vor dem 31. Dezember 1987 zustande gekommene Mietzinsvereinbarung als grundsätzlich wirksam behandeln wollte. Das Wort "Stichtagsmiete" taucht dort nämlich allein im Zusammenhang mit der Frage auf, ob die Festlegung einer Referenzperiode zweckmäßiger gewesen wäre. Auch wird die "Art Stichtagsmiete" dort gerade nicht an einen Stichtag (31. Dezember 1987) angeknüpft, sondern ausgeführt, daß sie den "am Ende des bisherigen Mietverhältnisses maßgebenden Mietzins" darstelle. "Stichtagsmiete" in diesem Sinne können deshalb auch nach dem 31. Dezember 1987 vereinbarte Mieten sein. Darüber hinaus zeigt auch die Tatsache, daß an dieser Stelle im Ausschußbericht auf den am Ende des bisherigen Mietverhältnisses "maßgebenden" Mietzins abgestellt wird, daß nur der rechtlich geschuldete Mietzins gemeint ist, denn der vereinbarte Mietzins war - soweit er nach § 26 Abs. 2 I. BMG unwirksam war - zu keiner Zeit für das Mietverhältnis maßgebend.

Im übrigen war es - wie ausgeführt - gerade der Sinn und der Zweck des GVW, die durch die Aufhebung der AMVOB und der Bundesmietengesetze (insbesondere des § 26 Abs. 2 I. BMG) zum 1. Januar 1988 sonst unbegrenzt wirksam werdenden Mietzinsvereinbarungen nicht voll wirksam werden zu lassen, sondern - soweit sie bisher nach § 26 Abs. 2 I. BMG unwirksam waren - nur mit der in den §§ 3 und 5 GVW enthaltenen Kappungsgrenze von 10 v. H. Die frühere Vereinbarung über die Miethöhe sollte nur in der Höhe wirksam werden, die auch bei Abschluß eines neuen Mietvertrages höchstens vereinbart werden durfte (vgl. hierzu Müller, Das neue Recht der Altbauten, in GE 81987, 1014 [1016 f.]).

Eine unterschiedliche Behandlung von bestehenden Mietverhältnissen und Neuabschlüssen war - entgegen Beuermann (a.a.O.) - vom Gesetzgeber des GVW ersichtlich nicht gewollt. Die Bezugnahme auf § 3 GVW in § 5 GVW gäbe - was auch der genannte Kommentar nicht verkennt - keinen Sinn, wenn § 3 GVW mit dem bisherigen Mietzins auch einen rechtlich unwirksam vereinbarten Mietzins, d. h. auch einen preisrechtlich unzulässigen Mietzins, meinte. Das Wirksamwerden des bis zum 31. Dezember 1987 nach § 26 Abs. 2 I. BMG unwirksam gewesenen Teils der Mietzinsvereinbarung sollte gemäß § 5 Abs. 1 GVW gerade nur "im Rahmen des § 3" geschehen, d. h. wie bei Neuabschlüssen nur um 10 v. H. der bisher rechtlich geschuldeten Miete.

Soweit der Kommentator a.a.O. argumentiert, es entspreche den Grundlagen des Bürgerlichen Rechts, daß neue Verträge grundsätzlich frei vereinbart werden können, geht er an der Tatsache vorbei, daß es gerade Sinn und Zweck des GVW ist, die Vertragsfreiheit und das in Art. 14 GG geschützte Eigentumsrecht einzuschränken, um einen sozial verträglichen Übergang von der Mietpreisbindung in das soziale Mietrecht zu ermöglichen, d. h. "durch ein System abgebremster Mieterhöhungsmöglichkeiten bezahlbare Mieten zu sichern" (wie es im Ausschußbericht heißt).

Entgegen der Auffassung des Vorlagebeschlusses kommt es bei dem "bisherigen Mietzins" i. S. von § 3 Abs. 1 GVW weder auf den am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässigen Mietzins an noch auf den an diesem Tage (zuletzt) vereinbarten oder tatsächlich gezahlten Mietzins. Auf den Stichtag 31. Dezember 1987 kommt es überhaupt nicht an, sondern allein auf den letzten Tag des bisherigen Mietverhältnisses.

Soweit in der Rechtsprechung die Auffassung vertreten worden ist, der "bisherige Mietzins" im Sinne von § 3 Abs. 1 GVW sei der "preisrechtlich zulässige" Mietzins (LG Berlin GE 1989, 1231; LG Berlin GE 1990, 495), ist ihr entgegenzuhalten, daß diese Auffassung überhaupt nur für sogenannte Altfälle Gültigkeit beanspruchen könnte, d. h. für die Fälle, in denen das bisherige Mietverhältnis vor dem 1. Januar 1988 endete, denn danach gab es wegen Aufhebung der Mietpreisvorschriften keine preisrechtlich zulässigen Mieten mehr. In den nach dem 31. Dezember 1987 endenden bisherigen Mietverhältnissen konnte die am letzten Tage maßgebende, d. h. die "bisherige Miete" eine solche sein, die gemäß § 5 GVW zwar um 10 % über der am 31. Dezember 1987 geschuldeten Miete lag, aber immer noch unter derjenigen, die bis zum 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässig gewesen wäre.

Die genannte Auffassung würde darüber hinaus im Verhältnis zur Auffassung des Senats nur dort Bedeutung erlangen, wo die - vor dem 31. Dezember 1987 - vereinbarte Miete unter der preisrechtlich zulässigen lag und nicht vom Vermieter durch einseitige Erklärung gemäß § 18 I. BMG an diese herangeführt worden ist. In diesen Fällen aber die preisrechtlich zulässige Miete als den "bisherigen Mietzins" zu bezeichnen, erschiene nicht sachgerecht (vgl. LG Berlin in GE 1990, 423). Man würde dann einen Mietzins als den bisherigen bezeichnen, der bisher zu keinem Zeitpunkt (d. h. weder vor, noch nach dem 31. Dezember 1987) für das Mietverhältnis maßgebend gewesen ist. Es kann dem Gesetzgeber des GVW, der die Mieterhöhungen begrenzen wollte, auch nicht unterstellt werden, daß er als Ausgangsmiete für die Kappungsgrenze eine solche Miete nehmen wollte, die in dieser Höhe nie geschuldet war.

Schließlich waren bei der Beantwortung der Rechtsfrage auch die Fälle zu berücksichtigen, in denen im Vormietverhältnis ein rechtskräftiges Feststellungsurteil zur Miethöhe vorliegt sowie alle jene (zunehmend bedeutsamer werdenden) Fälle, in denen das bisherige Mietverhältnis auf einem nach dem 31. Dezember 1987 abgeschlossenen Mietvertrag beruht. Deshalb konnte nur auf den im bisherigen Mietverhältnis zuletzt rechtlich geschuldeten Mietzins abgestellt werden. Dabei hat der Senat durch einen Klammerzusatz klargestellt, daß etwaige Mietzinsminderungsansprüche des Vormieters außer Betracht bleiben (vgl. insoweit zutreffend Beuermann, a.a.O., § 3 Rdnr. 3).