preisgebundener Wohnraum

preisgebundener Wohnraum; Mieterhöhungserklärung zum Ende der Preisbindung

Eine Mieterhöhungserklärung für preisgebundenen Wohnraum, die erst nach dem Ende der Preisbindung gelten soll, ist weder nach § 10 WoBindG noch nach § 2 MHG wirksam

Die von dem Kl. mit Schreiben vom 25. April 1994 vorgenommene Mieterhöhung ist unwirksam. Die von dem Kl. vorgenommene Mieterhöhung ist weder im Hinblick auf § 10 Wohnungsbindungsgesetz, noch § 2 MHG, noch gemäß der mietvertraglichen Vereinbarung wirksam. Hinsichtlich der Vereinbarung der Zahlung der Kostenmiete ist streitig, ob diese für den Zeitraum nach Ablauf der Preisbindung gemessen an § 10 MHG überhaupt wirksam ist (vgl. dagegen Beuermann in GE 1994, 484 ff; OLG Stuttgart, ZMR 1989, 416; a. A. OLG Hamm, GE 1993, 201).

Im vorliegenden Fall wurde jedoch die Zahlung der Kostenmiete nicht vereinbart. Weder aus § 4 des Mietvertrages vom 11. November 1992, noch aus der Zusatzvereinbarung ergibt sich, daß die Zahlung der Kostenmiete vereinbart wurde. In § 4 des Mietvertrages ist als Miete der damals zu zahlende, durch die Zuschüsse ermäßigte Betrag angegeben, ohne daß ein Hinweis darauf enthalten ist, daß die Zahlung der Kostenmiete, zumindest für den Zeitraum nach Ablauf der Förderung vereinbart ist. Dies ist auch der Zusatzvereinbarung nicht zu entnehmen. Insoweit heißt es in der Zusatzvereinbarung lediglich, daß der Mieter darüber unterrichtet wird, daß "sich die Gesamtmiete von derzeit DM 24,95 je Quadratmeter Wohnfläche und Monat durch Gewährung von Aufwendungszuschüssen ... auf DM 9,65 DM je Quadratmeter ... verringert".

Die weiteren Ausführungen in der Zusatzvereinbarung sind ebenfalls nicht geeignet, die Vereinbarung der Zahlung der Kostenmiete zu begründen. Sie erschöpfen sich darin, daß die Bewilligungsmiete erläutert und angegeben wird, für welchen Zeitraum und in welcher Höhe sich die gewährten Zuschüsse und Darlehen verringern. Es läßt sich nicht entnehmen, daß nach Ablauf der Förderungsdauer die erwähnte Kostenmiete vereinbart wurde. Damit kommt es auf die Entscheidung der streitigen Frage, ob die Vereinbarung der Kostenmiete bereits im Mietvertrag überhaupt wirksam sein kann, nicht an, weshalb auch die von dem Kl. in Bezug genommene Rechtsprechung des Kammergerichts (vgl. GE 1991, 345) hier nicht einschlägig ist. Die Mieterhöhungserklärung konnte auch nicht gemäß § 10 WoBindG wirksam erfolgen. Unabhängig von der Frage, ob die Wirksamkeit hier daran scheitert, daß die gemäß § 10 WoBindG einzuhaltenden Formalien durch den Kl. nicht beachtet wurden, ist eine Erhöhung gemäß § 10 WoBindG bereits deshalb ausgeschlossen, weil der Förderungszeitraum unstreitig mit dem 30. Juni 1994 endete und das WoBindG nur auf öffentlich geförderten Wohnraum während der Preisbindung Anwendung findet.

Dies ist auch nicht deshalb anders zu beurteilen, weil der Kl. die Erhöhungserklärung noch während des Förderungszeitraumes abgegeben hat, da die Erhöhung erst für den Zeitraum nach Ende der Förderungsdauer, nämlich ab dem 1. Juli 1994, wirksam werden sollte. Es ist nicht möglich, die Wirkungen des WoBindG auf einen Zeitraum nach Ablauf der Förderung allein deshalb zu erstrecken, weil die Erklärung noch während der Dauer der Förderung abgegeben wurde, aber erst nach ihrem Ende wirksam werden soll. Inwieweit der Kl. berechtigt gewesen wäre, gemäß § 10 WoBindG die Miete noch für den Zeitraum der Preisbindung zu erhöhen, braucht nicht entschieden zu werden, da eine solche Erhöhungserklärung durch den Kl. unstreitig nicht abgegeben wurde.

Eine weitergehende Anwendung des § 10 WoBindG, die teilweise auch noch nach Ablauf der Förderungsdauer angenommen wird (vgl. LG Berlin, GE 1993, 203 m. w. N. auch zur abweichenden Ansicht), kommt hier nicht in Betracht. Voraussetzung dieser Ausdehnung der Anwendung der Vorschrift und damit der Möglichkeit, eine Mieterhöhungserklärung hierauf zu stützen, ist nach der einschlägigen Rechtsprechung, daß die Zweckbestimmung der Wohnung als öffentlich gefördert auch nach Ablauf des Förderungszeitraumes noch weiter fortgalt. Dies war gemäß § 88 a Abs. 2 des II WoBauG alter Fassung für frühere Bewilligungsfälle regelmäßig bis zu zwei Jahre nach Ablauf der Förderung der Fall, so daß eine entsprechende Wohnung allein im Hinblick auf den ursprünglichen Bewilligungsbescheid auch noch nach Ablauf der Förderungszeit als öffentlich gefördert im Sinne des WoBindG gilt. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Gemäß dem von dem Kl. eingerichteten Bewilligungsbescheid der früheren Wohnungsbaukreditanstalt vom 15. Juli 1982 war die Zweckbestimmung gemäß Nr. (6) des Bescheides wie folgt befristet: "Die Zweckbestimmung wird auf den Zeitraum befristet, für den sich durch die Gewährung des Aufwendungsdarlehens/der Aufwendungszuschüsse die laufenden Aufwendungen verringern."

Gemäß dem in dem Bewilligungsbescheid enthaltenen Darlehensangebot wurde das Darlehen zwar für die Dauer von 14 Jahren zins- und tilgungsfrei gewährt, so daß davon ausgegangen werden könnte, daß der Zeitraum der Zweckbestimmung damit auf diese 14 Jahre, und demnach noch zwei Jahre über die 12 Jahre andauernde Zahlung der Darlehensrate hinaus, andauere. Dem steht jedoch der eindeutig Wortlaut des Bewilligungsbescheides vom 15. Juli 1982 entgegen, wonach die Zweckbestimmung nicht für die Dauer der Gewährung des zins- und tilgungsfreien Darlehens festgelegt wurde, sondern für den Zeitraum, für den sich die laufenden Aufwendungen verringern.

Da die Förderung unstreitig mit Ablauf des 30. Juni 1994 weggefallen war und damit durch die Förderung nicht mehr die laufenden Aufwendungen verringert wurden, sondern diese nunmehr voll zum Tragen kommen, ist gemäß dem Bewilligungsbescheid die Zweckbindung entfallen. Ob die frühere Wohnungsbaukreditanstalt gemäß dem zum Zeitpunkt des Bewilligungsbescheides noch geltenden § 88 a Abs. 2 II. WoBauG alter Fassung gehalten gewesen wäre, die Zweckbestimmung weiter zu fassen, ist insoweit unerheblich, da dies jedenfalls tatsächlich nicht erfolgt ist, wie sich aus dem Bewilligungsbescheid ergibt. Letztlich ist die Mieterhöhungserklärung auch nicht aus § 2 MHG begründet. Unabhängig davon, daß insoweit die Voraussetzungen des § 2 MHG bereits deshalb nicht erfüllt sind, weil weder die gemäß § 2 Abs. 2 MHG erforderliche Begründung der Erhöhung durch Benennung der Vergleichsmiete und eine Bezugnahme auf den Mietspiegel bzw. Vergleichswohnungen erfolgte, noch die Kappungsgrenze des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG eingehalten ist, scheitert eine wirksame Erhöhung bereits daran, daß gemäß § 10 Abs. 3 MHG die §§ 1-9 MHG für preisgebundenen Wohnraum nicht gelten. Damit ist es für den Vermieter auch für den Fall, daß die Erhöhung gemäß § 2 MHG erst für den Zeitraum nach Ablauf der Preisbindung verlangt wird, nicht möglich, die Erhöhung noch während der Preisbindung gemäß § 2 MHG zu fordern. Daran vermag auch die in der Rechtsprechung teilweise geäußerte gegenteilige Ansicht (vgl. insbesondere KG a. a. O.) nichts zu ändern, da insoweit die gesetzliche Regelung des § 10 Abs. 3 MHG eindeutig ist (vgl. im Ergebnis auch AG Spandau, GE 1994, 1001; Sternel Mietrecht, 3. Aufl., RN III 494, 495; LG Berlin, GE 1995, 111).

Da andere Rechtsgrundlagen für eine Erhöhung der Miete nicht ersichtlich sind und die Bekl. der Mieterhöhung auf den von dem Kl. begehrten Betrag nicht zugestimmt haben, war die Klage hinsichtlich des noch geltend gemachten Zahlungsanspruchs insgesamt abzuweisen.