preisgebundener Neubau

preisgebundener Neubau; Instandhaltungspauschale; Kleinreparaturklausel

Ist eine mietvertragliche Kleinreparaturklausel wegen Verstoßes gegen § 9 AGB-Gesetz unwirksam, entfällt damit auch die Voraussetzung für eine Verringerung der Instandhaltungskosten gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 II. Berechnungsverordnung.

Der Kl. steht gegen die Bekl. (Vermieterin) kein Anspruch gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB auf Rückzahlung überzahlten Miet-zinses zu, weil der geforderte und gezahlte Mietzins zutreffend berechnet war. Für eine Anwendung des § 28 Abs. 3 der II. BerVO ist kein Raum, so daß die von der Bekl. seit Beginn des Mietverhältnisses der Parteien in An-satz gebrachte Instandhaltungspauschale nicht überhöht war.

Insoweit kann dahinstehen, ob es dadurch, daß die Bekl. alle anfallenden "kleinen Instandhaltungen" auf eigene Kosten ausführen ließ, zu einer kon-kludenten Abänderung der Regelung des schriftlichen Mietvertrages geführt hat. Denn die formularmäßige "Kleinreparaturklausel" des Mietvertrages verstößt gegen § 9 Abs. 1 AGBG und ist daher unwirksam. Die Nich tigkeit dieser Klausel hat zur Folge, daß die Kl. die Kosten für kleine In-standhaltungen in der Mietwohnung nicht zu tragen hat; damit entfällt je-doch die Voraussetzung für eine Verringerung der Instandhaltungskosten gemäß § 28 Abs. 3 Satz 1 der II. BerVO, wonach der Mieter die Kosten für kleine Instandhaltungen "trägt".

Zwar beschränkt der Mietvertrag die auf die Kl. abgewälzten Instandhaltungen auf diejenigen Teile der Wohnung, die beim Gebrauch dem Zugriff des Mieters ausgesetzt sind, so daß sich aus der gegenständlichen Aus-dehnung der Kleinreparaturklausel kein Verstoß gegen § 9 AGBG ergibt (vgl. hierzu BGH/GE, 1989, 669, 671 linke Spalte unten). Die vorliegende Klausel benachteiligt die Mieterin jedoch dadurch unangemessen, daß sie keine Höchstgrenze für den Fall festlegt, daß zahlreiche Kleinreparaturen innerhalb eines bestimmten Zeitraumes - etwa binnen eines Jahres - an-fallen (vgl. hierzu im einzelnen BGH a.a.O., Seite 671 rechte Spalte oben).

Die Kl. kann sich hiergegen nicht darauf berufen, daß § 28 Abs. 3 der II. BerVO ausdrücklich die Überbürdung der kleinen Instandhaltungen auf den Mieter vorsehe. Denn diese Vorschrift setzt die endgültige Abwälzung der entsprechenden Kosten auf die Mieter voraus, regelt sie indes nicht selbst. An einer wirksamen vertraglichen Vereinbarung dieses Inhalts fehlt es vorliegend jedoch, wie soeben ausgeführt.

Nach alledem fehlt es - in Übereinstimmung mit der tatsächlichen Vertrags-praxis - auch rechtlich an einer Pflicht der Kl., anfallende kleine Instandhaltungsarbeiten selbst zu tragen, so daß die von der Bekl. vorgenommene Berechnung des Mietzinses zutreffend ist.