preisgebundener Neubau

preisgebundener Neubau; Instandhaltungspauschale

Trägt der Mieter einer im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnung die Kosten für kleinere Instandhaltungen, muß der Vermieter die Instandhaltungspauschalen um den in § 28 Abs. 3 II. BV genannten Betrag verringern.

Der Kl. ist Mieter einer im sozialen Wohnungsbau errichteten Wohnung im Hause der Bekl. in der H-Straße 54a in Berlin. In § 14 Ziff. 4 des Mietvertrages heißt es "Der Mieter hat alle Teile der Mietsache, die bei Gebrauch seinem Zugriff ausgesetzt sind oder sein können (z. B. Lei-tungen und Anlagen, die zur Versorgung mit Elektrizität, Gas und Wasser dienen, die sanitären Einrichtungen, Schlösser, Rolläden, Öfen, Herde, Glasscheiben u.a.) auf seine Kosten in gebrauchsfähigem Zustand zu er-halten und falls hierzu erforderlich auf seine Kosten zu ersetzen". Im Hin-blick auf diese Mietvertragsklausel verlangt der Kl. Rückzahlung der in der Kostenmiete enthaltenen Teilbeträge für Instandhaltungspauschalen für die Zeit vom 1. Juli 1985 bis 31. August 1989 mit der Begründung, gemäß § 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung hätten Kosten im Hinblick auf die Mietvertragsbestimmung für kleinere Instandhaltungen in Höhe von 1,60 DM bzw. 1,90 DM jeweils zuzüglich 2,04 % Mietausfallwagnis in Ab-zug gebracht werden müssen.

Die Kl. haben gemäß § 8 Abs. 2 WoBindG einen Anspruch auf Erstattung preisrechtlich zuviel gezahlter Mieten nebst Zinsanspruch. Die Bekl. hat für die Vergangenheit zu Unrecht die volle Instandhal-tungspauschale in Ansatz gebracht ohne einen Abzug der entsprechenden Beträge nach § 28 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung. Im Hinblick auf § 14 des Mietvertrages, der eine Verpflichtung des Kl. zur Tragung von Reparaturen beinhaltet, hätte eine um monatlich 1,60 DM bzw. 1,90 DM verminderte Instandhaltungspauschale nur in Ansatz gebracht werden dürfen. Der Umstand, daß seitens der WBK im Jahr 1977 die Wirtschaftlichkeitsberechnung mit einem Ansatz der Instandhaltungskosten geprüft und genehmigt war, rechtfertigt nicht die Annahme, daß damit auch die Bekl. unabhängig von der Ausgestaltung des Mietvertrages die vollen In standhaltungskosten vom Kl. verlangen dürfte. Entscheidend ist die mietvertragliche Regelung, zumal diese auch nach Bewilligung durch die WBK im Jahr 1987 bei Mietvertragsabschluß im Jahre 1979 erfolgte.

Die Abwälzung der Reparaturkosten auf den Kl. in § 14 Ziff. 4 des Mietver-trages, zumal auch noch ohne jede Begrenzung der Höhe nach, ist zwar nach § 9 AGB-Gesetz unwirksam, die Bekl. kann sich jedoch nur dann dar-auf berufen, wenn stillschweigend durch tatsächliche Handlung der Mietvertrag stillschweigend dahin geändert worden wäre, daß der Kl. tatsächlich auch kleinere Reparaturen in der Wohnung nicht selber trägt. Nach dem Vorbringen der Bekl. kann hiervon allerdings nicht ausgegangen wer den. Aus dem Umstand, daß im Merkblatt zum Mietvertrag die Zusammensetzung der Miete aufgeschlüsselt ist und hierin auch Instandhaltungskosten erwähnt sind, kann nicht entnommen werden, da nicht ersichtlich ist, welche konkreten Instandhaltungskosten hierunter fallen sollten, denn es ist nicht unterschieden zwischen Instandhaltungskosten für die einzelnen Wohnungen und für das Grundstück insgesamt. Ebensowenig kann daraus, daß seitens des Bekl. auch in der Wohnung des Kl. Instandhaltungsmaßnahmen durchgeführt werden, der Schluß gezogen werden, daß da-mit stillschweigend die mietvertragliche Regelung nach § 14 Ziff. 4 aufgehoben wurde. Die Bekl. hat insofern ihre Rechnung aus dem Jahre 1981 bezüglich der Wohnung des Kl. vom 15. Mai und 30. April vorgelegt, mit Rechnungsbeträgen über 205,- DM und 124,- DM, wobei festzustellen ist, daß solche Rechnungshöhen nicht mehr Reparaturen im geringfügigen Umfang betreffen können im Sinne des § 28 Abs. 3 II. Berechnungsverordnung. Gleiches gilt für die aus dem Jahre 1989 vorgelegten Rechnungen bezüglich Reparaturen in der Wohnung des Kl. vom 24. August 1989 über ca. 442,- DM, vom 1. November 1989 über 171,- DM und vom 27. Dezember 1989 über ca. 252,- DM, alles Beträge und Reparaturen, die über den Umfang von kleinen Reparaturen hinausgehen.