preisgebundener Neubau

preisgebundener Neubau; Verwaltungskostenpauschale; gewerbliche Zwischenvermietung von Pkw-Einstellplätzen

Der Vermieter von preisgebundenem Neubau kann die Verwaltungskostenpauschale nach § 26 II. BV für Wageneinstellplätze nicht ansetzen, wenn er diese komplett an einen gewerblichen Zwischenvermieter vermietet hat.

Es ist davon auszugehen, daß die Kl. mit der Mieterhöhungserklärung vom 12. November 1996 die von den Bekl. für ihre im sozialen Wohnungsbau errichtete Wohnung zu entrichtende Nettokaltmiete von 392,88 DM um 24,83 DM auf 417,71 DM erhöht hat, §§ 10 Wohnungsbindungsgesetz, 4 Neubaumietenverordnung.

Soweit die Bekl. die von der Kl. zur Stützung ihres Mieterhöhungsverlangens angeführte Wirtschaftlichkeitsberechnung zunächst mit der - offensichtlich auf eine Hochrechnung des für einen einzelnen der (30?) Wageneinstellplätze zu entrichtenden monatlichen Mietzinses von 30 DM gestützten - allgemeinen Behauptung angegriffen haben, die in die Berechnung eingestellten Erträge aus den Wageneinstellplätzen seien zu niedrig beziffert, haben sie diesen Einwand zuletzt nicht aufrecht erhalten, nachdem die Kl. vorgetragen hatte, daß sie - etwa um sich dem Risiko der Nichtvermietbarkeit einzelner Plätze zu entledigen - alle Einstellplätze komplett zu dem jährlichen Mietzins von 14.861 DM an einen gewerblichen Zwischenvermieter vermietet hat.

Den wesentlichen Grund der Mieterhöhung, nämlich die Kürzung der von der lBB gewährten Fördermittel, haben die Bekl. beanstandet.

Erfolg haben die Bekl. indes - da weitere Einwände gegen die Wirtschaftlichkeitsberechnung, aus der sich die neue geforderte Miete rechnerisch ergibt, weder ersichtlich noch vorgetragen sind, lediglich mit der Beanstandung der für die Wageneinstellplätze in Ansatz gebrachten Verwaltungskosten in Höhe von 1.650 DM. Denn hier hat die Kl. mit 55 DM jährlich pro Einstellplatz den Höchstbetrag aus § 26 Abs. 3 der II. Berechnungsverordnung veranschlagt, mithin einen Betrag, der jedenfalls nicht begründet ist. Denn dieser Höchstbetrag ist deshalb eindeutig nicht gerechtfertigt, weil die Kl. sich mit der pauschalen Vermietung aller Wageneinstellplätze an einen Zwischenvermieter gerade des maßgeblichen Verwaltungsaufwandes betreffend die Wageneinstellplätze entledigt hat. Unter Abzug der 1.650 DM von den Aufwendungen in Höhe von 438.615 DM ergeben sich verbleibende 436.965 DM, die einen Monatsbetrag von 36.413,75 DM und pro Quadratmeter (geteilt durch 4.806,86 DM) einen Betrag von 7,57 DM, mithin für die klägerische Wohnung (mal 55,18 m2) eine Kaltmiete von 417,71 DM ausmachen. Der begründete Erhöhungsbetrag beläuft sich mithin auf 24,83 DM anstelle der geforderten 26,49 DM. Neun Monate zu je 24,83 DM ergeben den begründeten Mietrückstand von 223,47 DM.

Bei preisgebundenem Neubau können - anders als bei sonstigen Wohnungen - Verwaltungskosten neben der Miete umgelegt werden; dazu zählen nach § 26 II. BV auch Kosten für Garagen und ähnliche Einstellplätze, bei denen ein Satz von 55 DM jährlich festgelegt ist.

Mit Urteil vom 26. Februar 1997 meinte das AG Wedding, daß ein Ansatz der Verwaltungskosten dann auszuscheiden habe, wenn der Vermieter die Wageneinstellplätze insgesamt an einen Zwischenvermieter vermietet hat. Das mag zweifelhaft sein, denn zur Verwaltung gehört ja nicht nur die Vermietung, sondern auch die Instandhaltung, die beim Eigentümer weitergeblieben ist. Nach § 30 Abs. 1 Nr. 2 II. BV können die Pauschalsätze jedoch nicht in voller Höhe angesetzt werden, wenn dies "im Einzelfall unter Berücksichtigung der jeweiligen Verhältnisse nicht angemessen ist". Die Frage ist also, wer hier die Darlegungs- und Beweislast trägt. Nach Auffassung des AG Wuppertal (WuM 1978, 113) ist das der Mieter. Bei der gewerblichen Zwischenvermietung dürfte allerdings etwas anderes gelten, so daß der Eigentümer im einzelnen nachweisen müßte, welche Verwaltungskosten ihm, auch nach dem Vertrag mit dem Zwischenvermieter, weiterhin entstehen.