preisgebundener Neubau

preisgebundener Neubau; Betriebskostenabrechnung; Schriftform; automatische Einrichtung

1. Der Vermieter preisgebundenen Neubauwohnraums kann von dem Mieter mit einer Betriebskostenabrechnung einen durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrag nur dann mit Erfolg nachfordern, wenn die Abrechnung im Sinne von § 10 Abs. 1 WoBindG hinreichend berechnet und erläutert ist und die gesetzliche Schriftform wahrt.

2. Eine solche von einer Gesellschaft mit beschränkter Haftung als Hausverwaltung mit Hilfe automatischer Einrichtung erstellte Betriebskostenabrechnung wahrt die gesetzliche Schriftform nicht, wenn die maschinell hergestellte Unterschrift nur die Firma der Gesellschaft wiedergibt, nicht aber - auch - den Namen der natürlichen Person, die für den Inhalt der Erklärung verantwortlich zeichnet (im Anschluß an LG Berlin GE 1983, 917, und GE 1990, 659).

Die Kl. als Vermieterin preisgebundenen Neubauwohnraums ließ durch ihre Verwaltung, die "... Hausverwaltung GmbH", die Betriebskosten abrechnen. Die Hausverwaltung erstellte die Abrechnung mit EDV und versah sie mit "... Hausverwaltung GmbH" als Unterschrift. Die Abrechnung endete mit einer Nachforderung, die die Kl. gegen die Mieter eingeklagt hat.

Das Amtsgericht hat die Nachforderung der Betriebskosten als gerechtfertigt erachtet. Die dagegen gerichtete Berufung der Mieter hatte Erfolg.

Die Kl. hat gegen die Bekl. keinen Anspruch auf Nachzahlung von Betriebskosten für das Jahr 1989 aufgrund der Abrechnung vom 27. April 1990. Dabei kann die Beantwortung der Frage, ob die Kl. berechtigt war, die Abrechnung für die gesamte Wirtschaftseinheit zu erstellen, offen bleiben. Denn die Erklärung ist formell unwirksam, weil sie nicht ordnungsgemäß unterschrieben worden war:

Nach § 20 Abs. 4 Neubaumietenverordnung (NMV) gilt für die Erhebung des durch die Betriebskostenvorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungsbetrages § 4 Abs. 7 und 8 entsprechend. Diese Vorschrift verweist auf § 10 Wohnungsbindungsgesetz (WoBindG), nach dessen Absatz 1 Satz 1 für eine einseitige Mieterhöhungserklärung die Schriftform vorgeschrieben ist. Das bedeutet, daß die Urkunde von dem Aussteller eigenhändig durch Namensunterschrift oder mittels notariell beglaubigten Handzeichens unterzeichnet werden muß (§ 126 Abs. 1 BGB).

Diesen Anforderungen genügt die von der Kl. abgegebene Erklärung nicht, weil sie lediglich mit "... Hausverwaltung GmbH" unterschrieben ist. An der Formunwirksamkeit vermag auch der Umstand nichts zu ändern, daß die Abrechnung offenbar mit Hilfe automatischer Einrichtungen gefertigt wurde. In einem solchen Fall sieht § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG lediglich als Erleichterung vor, daß es nicht der eigenhändigen Unterschrift bedarf. Diese Vorschrift wird nach Kenntnis der Kammer in der wohnungswirtschaftlichen Praxis oft dahin mißverstanden, daß die maschinenschriftliche Bezeichnung des Vermieters auch dann genüge, wenn es sich um eine juristische Person oder um eine Handelsgesellschaft handele. Demgegenüber ist nach dem Sinn der gesetzlichen Regelung zu fordern, daß der Name der vertretungsberechtigten natürlichen Person erscheint, die für den Inhalt der Erklärung verantwortlich zeichnet (vgl. LG Essen MDR 1979, 57; Emmerich/Sonnenschein, Miete, 6. Aufl., § 8 MHRG Rz. 3).

Von dieser strengen Förmlichkeit kann nicht deshalb abgesehen werden, weil §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 und 8 NMV den maßgeblichen § 10 WoBindG nur für "entsprechend" anwendbar erklären und es bei Mietverhältnissen im nicht preisgebundenen Wohnraum genügt, wenn der Nachforderungsbetrag aus einer den Anforderungen des § 259 BGB genügenden Betriebs kostenabrechnung hergeleitet wird, die zwar schriftlich erteilt, aber nicht unterschrieben werden muß. Die unterschiedliche Behandlung preisgebundener Mietverhältnisse ist aus folgender Überlegung geboten: Bei der Erhebung des durch die Vorauszahlungen nicht gedeckten Umlegungs-betrages (§ 20 Abs. 4 Satz 1 NMV) handelt es sich um die Geltendmachung eines Teils der Kostenmiete im weiteren Sinne des Gesetzes (§ 8 WoBindG, § 1 Abs. 2 NMV), somit gleichsam um eine Mieterhöhungserklärung nach § 10 WoBindG. An deren Wirksamkeit hat der Gesetzgeber im öffentlichen Interesse einer strikten Einhaltung der Preisbindungsvorschriften hohe Anforderungen gestellt. Eine Differenzierung danach, ob durch einseitige rechtsgestaltende Erklärung die Anhebung der Netto-Kaltmiete (Kostenmie-te im engeren Sinne) oder aber der Nebenkosten geltend gemacht wird, wäre mit Sinn und Zweck der gesetzlichen Regelung nicht vereinbar.

Daraus folgt im übrigen weiter, daß die Betriebskostenabrechnung im preisgebundenen Wohnraum, aus der eine Nachforderung resultiert, aus sich heraus verständlich, d. h. hinreichend berechnet und erläutert sein muß (§§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 und 8 NMV, 10 Abs. 1 WoBindG). Die Erklärung muß einheitlich abgegeben werden; sie kann nicht wirksam im Verlaufe des Rechtsstreits sukzessive ergänzt werden, was freilich nicht ausschließt, daß eine den genannten Erfordernissen genügende Abrechnung im Prozeß wirksam "nachgeschoben" werden kann, sofern - im Falle der Nachforderung - die Frist des § 20 Abs. 3 Satz 4 NMV gewahrt wird.

In dem betreffenden Fall hatte eine Hausverwaltung eine Betriebskostenabrechnung über EDV durchgeführt, und die Abrechnung war lediglich unterschrieben mit "... Hausverwaltung GmbH". Das war dem Landgericht Berlin zu wenig. Erforderlich wäre gewesen, daß auch der Name der vertretungsberechtigten natürlichen Person mit in der Unterschrift erscheint.

Hat eine juristische Person eine Betriebskostenabrechnung mit Hilfe automatischer Einrichtungen (EDV-Anlage) erstellt, reicht es jedenfalls im sozialen Wohnungsbau nicht aus, wenn die Betriebskostenabrechnung maschinell nur mit dem Namen der Gesellschaft unterschrieben wird. Erforderlich ist es vielmehr, daß auch die Namen der natürlichen Personen genannt werden, die für den Inhalt der Erklärung verantwortlich zeichnen (also die Vertreter der Gesellschaft). So das Landgericht Berlin in einer Entscheidung vom 7. Oktober 1991.