preisgebundener Neubau

preisgebundener Neubau; Mietpreisgleitklausel; laufende Aufwendungen

1. Zur Frage, ob durch eine sogenannte Mietpreisgleitklausel bei preisgebundenen Neubauwohnungen eine erhöhte Durchschnittsmiete aufgrund einer durch bauliche Änderungen bedingten Erhöhung der laufenden Aufwendungen auch rückwirkend gefordert werden kann.

2. Zur Frage, ob eine Erhöhung der Durchschnittsmiete wegen einer modernisierungsbedingten Erhöhung der laufenden Aufwendungen auch schon gefordert werden kann, bevor die endgültige Kostenaufstellung vorliegt.

Der diesbezüglich allein von den Bekl. erhobene Einwand, der Kl. habe in einer nicht zulässigen Weise die Mieterhöhung auf der Grundlage vorläufiger Kosten der durchgeführten baulichen Änderungen vorläufig berechnet, ist unzutreffend.

Insoweit hat bereits das Amtsgericht in den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils zutreffende Ausführungen gemacht, auf die die Kammer gemäß § 543 Abs. 1 ZPO ausdrücklich Bezug nimmt.

Die vom Kl. in der Mieterhöhungserklärung vom 9. Januar 1986 in Ansatz gebrachten Kosten des Heizungseinbaus (271.444,35 DM) sind der Höhe nach nicht ungewiß, denn der Kl. hat hier nicht bloße Schätzwerte zugrundegelegt. Vielmehr hat er nur die Kosten des Heizungseinbaues zur Berechnung der Mieterhöhung berücksichtigt, die er auf Grund der ihm bis dahin zugegangenen Schlußrechnungen der beauftragten Firmen belegen konnte (vgl. auch die Kostenaufstellung in der abschließenden Erklärung vom 13. Oktober 1986). Diese Verfahrensweise ist nicht zu beanstanden, zumal sich für die Bekl. als Mieter, denen die in Rede stehenden Modernisierungen (Einbau einer Zentralheizung mit Warmwasserbereitung) jedenfalls vor Beginn der hier streitigen Zeit (April 1986) zur Verfügung gestellt worden waren, Benachteiligungen hieraus nicht ergeben.

Die vorstehende Argumentation dürfte insgesamt gleichermaßen auf die nachfolgende Mieterhöhungserklärung vom 12. Februar 1986 zu übertragen sein (Gesamtmiete hiernach 716,85 DM). Dies bedarf für die Feststellung der Höhe der verschuldeten Sollmiete in der Zeit von April bis Oktober 1986 jedoch keiner Entscheidung, denn der Kl. hat mit den entsprechenden Berechnungen der Klageschrift zu erkennen gegeben, daß er aus dieser Mieterhöhungserklärung keine Rechte herleiten will. Auch der Kl. hat eine Anhebung der Sollmiete per Februar 1986 auf 716,85 DM nie behauptet.

Vielmehr stützt sich der Kl. auf die Mieterhöhungserklärung vom 13. Oktober 1986, mit der er nach Erhalt sämtlicher Schlußrechnungen die Gesamterhöhung der Kostenmiete auf 217,88 DM monatlich beziffert und so per April 1986 eine Gesamtmiete von 758,10 DM fordert bzw. nachfordert.

Auch bezüglich dieser Mieterhöhungserklärung wurden formelle und inhaltliche Einwände von den Bekl. nicht erhoben.

Im Streit der Parteien ist lediglich, ob die Erklärung vom 13. Oktober 1986 gemäß § 3 Ziffer 7 des Formularmietvertrages in Verbindung mit § 4 Abs. 8 NMVO auf den Monat April 1986 Rückwirkung entfalten kann.

Diese Frage ist zur Überzeugung der Kammer im Ergebnis zu verneinen.

Dabei ist die Rückwirkung entgegen der von den Bekl. und vom Landgericht Köln (vgl. in WM 1982 S. 160) vertretenen Rechtsauffassung nicht von vornherein bereits deshalb ausgeschlossen, weil die Regelung in § 4 Abs. 8 NMVO auf eine Mieterhöhung gemäß § 6 NMVO grundsätzlich keine Anwendung finden kann. Hier verweist die Kammer auf die Kommentierung bei Pergande/Heix in der Anmerkung 6 zu § 6 NMVO (Wohnungsbaurecht, Stand März 1987), in der zutreffend ausgeführt ist, daß § 6 keine Regelung über die Geltendmachung der Mieterhöhung und deren Zeitpunkt enthält, sondern lediglich den Zeitpunkt feststellt, ab dem die neue Kostenmiete preisrechtlich zulässig ist. Daher sind die allgemeinen, für den preisgebundenen Wohnungsbau geltenden Vorschriften über die Form und den Zeitpunkt der Mieterhöhung nach einer Erhöhung der laufenden Aufwendungen anzuwenden.

Die Voraussetzungen der hier streitgegenständlichen Rückwirkung lagen jedoch deshalb nicht vor, weil die allgemeine Mietpreisgleitklausel des Formularvertrages vom 1. April 1972 Mieterhöhungen wegen vom Vermieter veranlaßter baulicher Änderungen (Modernisierungen) überhaupt nicht zum Regelungsinhalt hat. Dies entspricht der Rechtsprechung der Kammer im Anwendungsbereich des § 11 AMVOB (vgl. etwa die Urteile vom 18. Februar 1982 zu 62 S 337/81 und vom 19. November 1979 zu 62 S 177/79 in DAS GRUNDEIGENTUM 1980 Seite 248 ff.). Die Kammer hält an dieser Rechtsprechung auch für den Anwendungsbereich des § 6 NMVO fest, denn auch hier ist Voraussetzung für die geforderte Mieterhöhung die Vornahme einer Modernisierungsmaßnahme des Vormieters, die allein vom Willen des Vermieters abhängt. Im Gegensatz zu den sogenannten linearen Mieterhöhungen, die für eine baulich unverändert bleibende Wohnung durch gesetzliche oder behördliche Regelungen nach Abschluß des Mietvertrages zulässig werden, wird auch die Mieterhöhung nach § 6 NMVO von dem Vermieter durch eine bauliche Veränderung der Wohnung und damit durch eine Veränderung des Vertragsgegenstandes erst herbeigeführt. Auch der im vorliegenden Rechtsstreit vorgetragene Sach- und Streitstand bietet keine Anhaltspunkte dafür, daß die Parteien bereits zum Zeitpunkt des Abschlusses des Mietvertrages mit späteren baulichen Veränderungen der Wohnung rechneten und deshalb die sich hieraus ergebenden Mieterhöhungen mit der in § 3 Ziff. 7 des Vertrages vereinbarten Mietgleitklausel erfassen wollten. Die vorstehend zugrundegelegte Differenzierung ist auch im Anwendungsbereich des Zweiten Wohnungsbaugesetzes, des Wohnungsbindungsgesetzes und der Neubaumietenverordnung aufrecht zu erhalten, denn auch hier existieren sogenannte lineare Mieterhöhungen (so etwa bei der Veränderung der Sätze gemäß den §§ 25, 28 II. BV). Darüber hinaus sind Mieterhöhungen zulässig, die aus der Natur der Sache gleichsam "automatisch" eintreten, wie etwa die Veränderung von Kapitalkosten oder die Erhöhung von Bewirtschaftungskosten, und eben keine Veränderung des Mietgegenstandes erfordern.