Preisgebundener Altbau

Preisgebundener Altbau; Mietpreisbindung bei Preisstellenverfahren; Wertverbesserungszuschlag

Zur Anwendung des § 6 Abs. 2 GVW.

Die Feststellungswiderklage ist zulässig. Insbesondere ist das notwendige (§ 256 Abs. 1 ZPO) Feststellungsinteresse gegeben. Zwischen den Parteien ist streitig, ob der Kl. verpflichtet ist, einen um mo-natlich 35,38 DM erhöhten Mietzins zu zahlen. Unstreitig ist, daß der Kl. den Mietzins ab 1. September 1989 um diesen Betrag gekürzt hat. Da im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung der Mietzins für Februar 1990 noch nicht fällig war und insofern der Kl. nicht auf Zahlung klagen konnte, ist ein berechtigtes Interesse des Kl. an der begehrten Feststellung gegeben. Durch die zu treffende Entscheidung wird der Streit zwischen den Parteien endgültig entschieden.

Gemäß § 343 Satz 1 ZPO war das gegen den Bekl. erlassene Versäumnisurteil aufrechtzuerhalten. Denn auch nach mündlicher Verhandlung erweist sich die Klage insoweit als aus § 812 Abs. 1 BGB mit dem Zinsanspruch aus §§ 288 Abs. 1 Satz 1 BGB begründet. Die Widerklage muß ab gewiesen werden. Sie ist unbegründet.

Der Bekl. ist verpflichtet, dem Kl. die Klageforderung zurückzuzahlen. In-soweit ist er durch die unstreitigen Mietzinszahlungen des Kl. in Höhe des Differenzbetrages von monatlich 35,38 DM auf Kosten des Kl. zu Unrecht bereichert. Infolge der zutreffenden Mietberechnung des Kl. betrug der preisrechtlich höchstzulässige Kaltmietzins für die Wohnung des Kl. im Zeitraum September 1988 bis August 1989 monatlich 518,41 DM. Unstreitig ist, daß der Kl. monatlich 553,79 DM gezahlt hat. Den Differenzbetrag von monatlich 35,38 DM muß der Bekl. zurückerstatten.

Der Bekl. kann sich nicht darauf berufen, daß die ursprünglich getroffene Mietzinsvereinbarung einschließlich der wirksam gewordenen Mieterhöhungen ab 1. Januar 1989 preisrechtlich zulässig geworden wäre (§ 5 Abs. 1 GVW). Zwar sind die Grenzen des § 3 Abs. 1 GVW eingehalten. Der Anwendung des § 5 Abs. 1 GVW steht aber entgegen, daß vor Außerkrafttreten der Mietpreisvorschriften der Kl. ein Mietpreisstellenverfahren eingeleitet hat, welches erst nach dem 1. Januar 1988 abgeschlossen worden ist. Aus diesem Grunde bleiben die an sich mit dem 1. Januar 1988 außer Kraft getretenen Mietpreisvorschriften noch weiterhin anwendbar (§ 6 Abs. 1 GVW).

Bei einer teilweise preisrechtswidrigen und damit teilweise nichtigen (§ 134 BGB) Mietpreisvereinbarung muß zwar grundsätzlich der Mieter nachweisen, daß der von ihm geforderte und gezahlte Mietzins teilweise preisrechtlich unzulässig ist. Grundsätzlich kann sich der Vermieter auch damit verteidigen, daß der geforderte Mietzins gleichwohl preisrechtlich zulässig sei, obwohl eine mögliche Mieterhöhungserklärung nicht abgegeben worden ist. Denn der Rückforderungsanspruch des Mieters besteht nur insoweit, wie nach materiellen Recht festgestellt werden kann, daß der geforderte und gezahlte Mietzins teilweise preisrechtlich unzulässig ist. Die Frage ei-ner Mieterhöhungserklärung stellt sich deswegen nicht, weil diese nur we-gen Ausschlusses des Kündigungsrechts von Wohnraum notwendig ist, um eine preisrechtlich zulässige Mieterhöhung im privaten Rechtsverhältnis zwischen den Mietvertragsparteien wirksam werden zu lassen. Ist aber der Mietzins bereits bei Beginn des Mietverhältnisses teilweise überhöht festgesetzt worden und wird er vom Mieter gezahlt, bedarf es keiner förm-lichen Mieterhöhungserklärung mehr. Vielmehr ist allein zu prüfen, inwieweit der geforderte und gezahlte Mietzins gegen Mietpreisvorschriften ver-stößt.

Im vorliegenden Fall liegt aber deshalb eine Ausnahme vor, weil der Bekl. in seiner Auskunft vom 25. August 1986 ausdrücklich einen Wertverbesse-rungszuschlag in Höhe von 147,25 DM angegeben hat, der Kl. diesen Wertverbesserungszuschlag durch die Preisstelle für Mieten hat überprüfen lassen und die Preisstelle durch den unanfechtbar gewordenen Bescheid den Mieterhöhungsbetrag auf 111,87 DM herabgesetzt hat. Damit fehlt es infolge des unanfechtbar gewordenen Preisstellenbescheides an einer den Kl. bindenden Vereinbarung über die Höhe des Mietzinses.

Gerade für einen solchen Fall regelt § 6 Abs. 2 GVW die Möglichkeiten, welche ein Vermieter hat, um eine früher preisrechtlich zulässig gewesene Mieterhöhung durch einseitige Erklärung doch noch wirksam werden zu lassen. Im Gegenschluß folgt daraus, daß sich der Vermieter auf eine frü her preisrechtlich zulässig gewesene Mieterhöhung dann nicht berufen kann, wenn er die Frist versäumt. Dies hat der Bekl. getan.

Es kann dahingestellt bleiben, ob der Schriftsatz des Bekl. vom 25. Januar 1990 mit seinen Anlagen ausreicht, um einen Modernisierungszuschlag wegen der vor dem 31. Dezember 1978 durchgeführten Arbeiten zu recht-fertigen. Der Schriftsatz ist nämlich verspätet. Der Preisstellenbescheid des Bezirksamtes Charlottenburg vom 7. März 1989 ist am 10. März 1989 zugegangen, wie der Eingangsstempel zeigt. Mangels Widerspruches ist er mit Ablauf des 10. April 1989 unanfechtbar geworden. Der Bekl. hatte also nur bis zum 10. Oktober 1989 Zeit, eine Mieterhöhungserklärung ab-zugeben. Innerhalb dieser Zeit hat er jedoch keinerlei derartige Erklärung abgegeben.

Aus dem Vorstehenden folgt, daß die Widerklage materiell unbegründet ist. Der Kl. ist weder verpflichtet, den gekürzten Betrag von monatlich 35,38 DM für die Monate September 1989 bis Januar 1990 nachzuzahlen, noch kann festgestellt werden, daß der Kl. verpflichtet sei, eine monatliche Kaltmiete von mehr als 514,47 DM ab Februar 1990 an den Bekl. zu zahlen.