preisgebundenem Neubau

preisgebundenem Neubau; Betriebskostenabrechnung; Fahrstuhlkosten; Vollwartungsvertrag

Bei preisgebundenem Neubau muß der Vermieter für die Anrechnung von Fahrstuhlkosten

a) die Kosten jeder Aufzugsanlage getrennt erfassen;

b) Rabatte aus einem Vollwartungsvertrag an die Mieter weitergeben;

c) auch einen Nachzahlungsbetrag wegen gestiegener Betriebskosten erläutern.

Die Bekl. sind Mieter einer Wohnung im Hause E-straße; es handelt sich um preisgebundenen Neubau. Die Kl. macht Nachzahlungsansprüche aus Aufzugsrechnungen vom 3.5.1985 und 5.6.1986 geltend, die mit einem Gesamtnachzahlungsbetrag von 827,12 DM abschlossen. Die Bekl. halten die Abrechnungen für unwirksam. Dies schon deshalb, weil unzulässigerweise zwei Häuser davon umfaßt seien. Für 1984 seien auch keine Wartungskosten in der angegebenen Höhe entstanden. Die Vermieterin habe einen Rabatt nicht weitergegeben. Nach der eigenen Kalkulation beträfen 35 % des Vertragspreises Instandsetzungskosten. Der Preis sei darüber hinaus nicht angemessen, sondern um 30 % überhöht. Die Stromkosten seien ebenfalls überhöht und offenbar unzulässigerweise geschätzt. Einen erheblichen Anstieg der Stromkosten im Vergleich zur Rechnung aus dem Jahre 1983 habe die Vermieterin nicht erläutert.

Die Kl. erwidert, für die beiden Häuser entstünden in der Regel auch die gleichen Kosten. Für beide Häuser sei deshalb auch nur ein Zähler installiert worden.

Die Klage ist unbegründet, da ein Anspruch aus den Abrechnungen nicht fällig ist, weil die Abrechnungen erhebliche Mängel aufweisen. Wesentliche Punkte, die zur Unwirksamkeit der Abrechnungen führen, sind:

1. Die Vermieterin durfte nach § 24 NMV nicht die Kosten für die zwei Häuser gemeinsam ermitteln und dann anteilig umlegen. Die tragenden Gründe der Entscheidung des Landgerichts Berlin in MM 1987, 32 treffen auch hier zu. Die Kl. führt selbst im Schriftsatz vom 11.5.1987 auf, daß die Kosten der Aufzugsanlagen "in der Regel" gleich seien, daß aber die tatsächlichen Kosten "in extremen Maße von der tatsächlichen Nutzung" abhingen. Eben deshalb können nicht mehrere Aufzugsanlagen gemeinsam abgerechnet werden.

2. Entgegen der Meinung der Kl. sind auch Rabatte an die Mieter weiterzugeben. Zwar ist grundsätzlich die Aufteilung beim Vollwartungsvertrag nach der Relation 4/5 zu 1/5 nicht zu beanstanden (LG Berlin GE 1987, 89). Der Vermieter ist jedoch nach § 24 Abs. 2 II. BV nur berechtigt, solche Betriebskosten umzulegen, die den Grundsätzen einer ordentlichen Bewirtschaftung entsprechen und bei gewissenhafter Abwägung aller Umstände einer ordentlichen Geschäftsführung entsprechen. Er ist damit Sachwalter fremder Vermögensinteressen und muß bei der Vertragsgestaltung die Interessen der Mieter so wahrnehmen, als ob er das Haus ausschließlich selbst bewohnte und keine Kosten an Dritte weitergeben könnte. Damit ist die Vereinbarung eines Rabatts ausschließlich auf den nicht abwälzbaren Instandsetzungsanteil unvereinbar. Es handelt sich um eine offensichtliche Umgehung der Schutzvorschriften für die Mieter im preisgebundenen Neubau, so daß die Vermieterin die Umlage nicht entsprechend § 315 BGB nach billigem Ermessen vorgenommen hat.

3. Die Vermieterin war auch, wie die Bekl. zu Recht ausführen, nach §§ 20 Abs. 4, 4 Abs. 7 NMV verpflichtet, die Erhöhung der Stromkosten im Vergleich zum Jahre 1983 zu erläutern. Eine Steigerung von umgerechnet 1.680,-- DM auf 4.433,89 DM (und im Folgejahr auf 3.244,41 DM) ist derart hoch, daß sie einer Erläuterung bedarf. Die Kl. hat dazu keine Stellung genommen.