preisgebundene Wohnung

preisgebundene Wohnung; Instandhaltungskostenpauschale; Kostenmiete; Rückforderung

Ein Rückforderungsanspruch des Mieters einer preisgebundenen Wohnung wegen der von ihm mit der Kostenmiete gezahlten Instandhaltungskostenpauschale scheidet aus, selbst wenn der Vermieter während der Mietdauer nichts für Instandhaltungsmaßnahmen aufgewendet hat.

Die Parteien streiten über die Rückzahlung einer von den Kl. entrichteten Instandhaltungskostenpauschale. Die streitgegenständliche Wohnung wurde mit Mitteln des Bundes öffentlich gefördert.

Entsprechend § 4 des Mietvertrages hatte sich der Vermieter verpflichtet, die Durchführung der Schönheitsreparaturen nach Maßgabe der allgemeinen Vertragsbestimmungen zu übernehmen. Der hierfür vorgesehene Kostenansatz, der auch von den Kl. regelmäßig bezahlt wurde, betrug während der gesamten Mietzeit 6,35 DM pro qm Wohnfläche und Jahr.

Die Kl. sind am 1.2.1985 eingezogen, so daß bis zum Auszug der Kl. am 1.2.1995 zehn Jahre verstrichen sind. In dieser Zeit wurden von Vermieterseite keinerlei Schönheitsreparaturen vorgenommen. Die Kl. sind daher der Auffassung, daß ihnen ein Rückforderungsanspruch zustehe, und zwar hinsichtlich des jährlichen Aufwandes für die Schönheitsreparaturen in Höhe von 404,50 DM, für die zehn Jahre Mietzeit ein Gesamtbetrag in Höhe von 4.045,00 DM.

Der Bekl. ist der Auffassung, daß den Kl. ein Rückzahlungsanspruch nicht zustehe. Weder der Bekl. noch der Rechtsvorgänger des Bekl. habe jemals eine Aufforderung von den Kl. erhalten, in der angemieteten Wohnung Schönheitsreparaturen durchzuführen.

Das AG Regensburg hat die Klage abgewiesen mit der Begründung: "Den Kl. steht gegen den Bekl. kein Rückzahlungsanspruch zu. Insbesondere haben die Kl. gegen den Bekl. keinen Anspruch aus § 812 BGB, da die Kl. keine zweckgebundenen Zuschüsse gezahlt haben, sondern nur die auf der Grundlage bestimmter Rechnungsfaktoren und -posten zulässige Miete (LG Münster u. LG Kiel WM 1985, 402). Andere Anspruchsgrundlagen sind nicht ersichtlich."

Die zulässige Berufung ist nicht begründet. Rückzahlungsansprüche der Kl. aus einem Treuhandverhältnis sind nicht gegeben, da die Kl. keinerlei Zahlungen geleistet haben, die der Bekl. oder sein Rechtsvorgänger treuhänderisch zu verwalten gehabt hätten.

Den Kl. steht auch kein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung (§ 812 BGB) zu. Die Leistungen der Kl. erfolgten aufgrund des Mietvertrages, somit mit rechtlichem Grund. Gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB besteht auch dann ein Anspruch, wenn der mit dem Rechtsgeschäft bezweckte Erfolg nicht eintritt. Die von den Kl. gemäß § 4 des Mietvertrages gezahlten Beträge waren jedoch nicht zweckgebunden, sondern lediglich eine Einzelposition im Rahmen des gesetzlichen Mietzinses. Da der Vermieter sich zur Durchführung von Schönheitsreparaturen verpflichtet hatte, mußten bei der Berechnung der höchstzulässigen Miete notwendigerweise auch die Kosten berücksichtigt werden, die dem Vermieter wegen der Renovierungsarbeiten entstehen würden.

Ein Zahlungsanspruch der Kl. hätte möglicherweise entstehen können, wenn der Bekl. sich auf eine entsprechende Aufforderung der Mieter hin geweigert hätte, die vereinbarten Schönheitsreparaturen durchzuführen. Da die Kl. nach Auszug keinen Anspruch mehr auf Durchführung der Schönheitsreparaturen haben und bis zu diesem Zeitpunkt ein Zahlungsanspruch nicht entstanden war, ist der Anspruch der Kl. nicht begründet.