preisfreier Wohnraum

preisfreier Wohnraum; Mietpreisüberhöhung; Änderung des Mietniveaus

Wird von dem Mieter preisfreien Wohnraums ein Verstoß gegen § 5 Abs. 1 WiStG (mit den daraus zu ziehenden Folgerungen) für einen zurückliegenden Zeitraum geltend gemacht, so sind der Vereinbarung nachfolgende Änderungen der ortsüblichen Vergleichsmiete gegebenenfalls zu berücksichtigen (Anschluß an die Rechtsentscheide des OLG Hamm vom 3. März 1983 = RES § 5 WiStG Nr. 6 und des OLG Frankfurt vom 4. April 1985 = RES § 5 WiStG Nr. 11).

I. Der Bekl. hat den Kl. durch Mietvertrag vom 10. Juni 1989 mit Mietbeginn 1. August 1989 auf unbestimmte Zeit eine Zweizimmer-Neubauwohnung in Berlin zu einem monatlichen Mietzins von (brutto kalt) 800,90 DM vermietet. Die Kl. verlangen u. a. für den Zeitraum von August 1989 bis März 1991 Rückzahlung angeblich überzahlten Mietzinses in Höhe von monatlich 354,54 DM zuzüglich weiterer 0,33 DM, insgesamt 7.091,13 DM, hilfsweise Rückzahlung einer überhöhten Kaution und ferner hilfsweise Rückzahlung eines überzahlten Mietzinses von monatlich 441,65 DM für den Zeitraum Mai 1991 bis Dezember 1993. Das Amtsgericht hat der Zahlungsklage gemäß § 812 BGB in Verbindung mit §§ 5 WiStG, 134 BGB mit der Begründung stattgegeben, daß der Bekl. für den Zeitraum August 1989 bis März 1991 einschließlich bei Einrechnung des Betrages bezüglich der Wesentlichkeitsgrenze gemäß § 5 WiStG nur einen Mietzins von monatlich 327,25 DM hätte verlangen können und daß die Kl. somit in diesem Zeitraum monatlich einen Betrag von 441,65 DM zuviel an Mietzins gezahlt hätten. Dem ist der Bekl. mit der von ihm eingelegten Berufung entgegengetreten und hat im einzelnen geltend gemacht, daß der vereinbarte Mietzins die Vergleichsmiete nicht überstiegen habe.

Die Kl. haben unstreitig in dem Zeitraum vom 1. August 1989 bis zum 28. Februar 1994 unverändert den im Mietvertrag vereinbarten Mietzins von monatlich 800,90 DM brutto kalt gezahlt, worauf - was ebenfalls unstreitig ist -, der Bekl. ihnen wegen Mietpreisüberhöhung für diesen Zeitraum monatlich 87,11 DM, insgesamt 4.791,05 DM bereits erstattet hat.

Das Landgericht geht davon aus, daß die ortsübliche Bruttokaltmiete für den Zeitraum vom 1. August 1989 bis zum 1. April 1990 monatlich 368,99 DM, seit dem 1. Oktober 1991 monatlich 398,49 DM und seit dem 1. Oktober 1993 monatlich 475,38 DM betragen habe. Es ist der Auffassung, daß die Kl. wegen der nach § 5 WiStG und § 134 eingetretenen teilweisen Nichtigkeit der Mietzinsvereinbarung bei Berücksichtigung der Wesentlichkeitsgrenze von 20 % gemäß § 5 WiStG seit August 1989 dem Bekl. monatlich nur einen Mietzins von 442,79 DM brutto kalt geschuldet hätten und eine nach dem Mietvertragsabschluß eingetretene Erhöhung des Betrages der Vergleichsmiete bei Berechnung des Rückzahlungsanspruchs der Kl. nicht zu berücksichtigen sei. Insoweit möchte das Landgericht von den Rechtsentscheiden des Oberlandesgerichts Hamm vom 3. März 1983 - Ziff. 3 -. (RES § 5 WiStG Nr. 6) und des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 4. April 1985 (RES § 5 WiStG Nr. 11) abweichen. Es hat dem Senat gemäß § 541 ZPO folgende Rechtsfragen zum Erlaß eines Rechtsentscheides vorgelegt:

Bleibt die Vereinbarung eines die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich überschreitenden Mietzinses von einer nachfolgenden Veränderung, insbesondere einem Ansteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete unberührt?

Falls diese Frage mit nein zu beantworten sein sollte, soll ein Rechtsentscheid über folgende Frage eingeholt werden:

Führt die nachfolgende Änderung der ortsüblichen Vergleichsmiete dazu,

a) daß dem Vermieter stets 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Berücksichtigung deren ständiger, insbesondere monatlicher oder jährlicher Veränderung zustehen, oder

b) der Vermieter nur den Mietzins verlangen kann, den er im Fall des Ausschöpfens aller Erhöhungsmöglichkeiten verlangen könnte, wenn von vornherein nur ein Mietzins in Höhe von 120 % der zum Zeitpunkt der Vereinbarung bestehenden ortsüblichen Vergleichsmiete getroffen worden wäre,

c) ist der dem Vermieter zustehende Betrag auf einer noch anderen Basis zu ermitteln?

Wegen der Begründung des Vorlagebeschlusses wird auf die Veröffentlichung in GE 1995, S. 369 verwiesen.

Die Parteien haben zu der Vorlage Stellung genommen.

II. Die Vorlage ist hinsichtlich der Hauptfrage gemäß § 541 Abs. 1 ZPO zulässig. Dabei geht der Senat allerdings davon aus, daß die Hauptvorlagefrage einer Korrektur bedarf: Aufgrund der Ausführungen im Vorlagebeschluß stellt sich für das Landgericht nicht die Frage, ob die "Vereinbarung" der Mietparteien bezüglich des Mietzinses durch ein Ansteigen der ortsüblichen Vergleichsmiete unberührt bleibt, sondern ob dies bezüglich der Beurteilung der Nichtigkeit der Vereinbarung eines die ortsübliche Vergleichsmiete wesentlich überschreitenden Mietzinses durch eine nachfolgende Veränderung der Vergleichsmiete der Fall ist; denn die Mietzinsvereinbarung als solche bleibt stets und denknotwendig von späteren Ereignissen unberührt. Auch die Anwendung der Grundsätze über den Wegfall der Geschäftsgrundlage würde nicht zu einer Anpassung der Vereinbarung selbst, sondern allenfalls zu einer Anpassung der geschuldeten Leistung führen.

In diesem Sinne verstanden betrifft die Vorlagefrage eine Rechtsfrage aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Denn sie bezieht sich in Verbindung mit § 134 BGB auf die Rechtsfolge einer unter Verstoß gegen § 5 WiStG getroffenen Mietzinsvereinbarung für Wohnraum. Das Landgericht möchte in seiner Eigenschaft als Berufungsgericht von den im Tenor zitierten Rechtsentscheiden des Oberlandesgerichts Hamm vom 3. März 1983 und Frankfurt vom 4. April 1985 abweichen. Danach ist die Vorlage als Divergenzvorlage zulässig.

Die zum Rechtsentscheid vorgelegte Rechtsfrage ist für die Entscheidung des beim Landgericht anstehenden Berufungsrechtsstreits auch erheblich: Denn der Bekl. begehrt im Berufungsverfahren vor dem Landgericht hilfsweise die Feststellung, daß die Kl. aufgrund des Mietvertrages der Parteien verpflichtet sind, eine monatliche Bruttomiete in Höhe von 593,67 DM seit dem 1. Oktober 1993 zu zahlen. Dieser Feststellungsantrag wird mit der inzwischen - seit dem 1. Oktober 1993 - eingetretenen Erhöhung der Vergleichsmiete begründet. Da - wie aus dem Vorlagebeschluß des Landgerichts ersichtlich - dieses die Verurteilung des Bekl. durch das angefochtene Urteil des Landgerichts im wesentlichen aufrechterhalten möchte, käme die hilfsweise gestellte Feststellungswiderklage des Bekl. zum Zuge.

III. Die Hauptfrage des Vorlagebeschlusses ist wie aus dem Tenor des Rechtsentscheides ersichtlich zu beantworten. Der Senat folgt im Ergebnis den Rechtsentscheiden des OLG Hamm und des OLG Frankfurt sowie der vom Landgericht dargestellten herrschenden Meinung.

Der im Vorlagebeschluß herausgestellte Grundsatz, daß eine gemäß § 5 WiStG, § 134 BGB einmal eingetretene Nichtigkeit durch spätere Umstände nicht berührt wird, steht dieser Auffassung nicht entgegen. Das Ausmaß der Nichtigkeit nach § 134 BGB hängt nämlich von der Art des Verbotsgesetzes ab. Der § 5 WiStG hat nur eine preisregulierende Funktion; er soll als Mieterschutzvorschrift lediglich die Vereinbarung überhöhter Mieten unterbinden (vgl. BGH, Rechtsentscheid vom 11.1.1984 in RES § 5 WiStG Nr. 10). Zutreffend steht deshalb Sternel (Mietrecht, 3. Aufl., III Rdn. 41) auf dem Standpunkt, daß Änderungen der tatbestandlichen Voraussetzungen des § 5 WiStG in Form etwa einer Erhöhung der Vergleichsmiete eine Neuberechnung der Wesentlichkeitsgrenze bedingen und dazu führen, daß der Umfang der Nichtigkeit der Mietpreisvereinbarung (nachträglich) eingeschränkt wird. Auch nach der Auffassung des Bundesgerichtshofs (aaO.) kann die Teilnichtigkeit nicht weiter reichen als die tatbestandliche Erfüllung des Verbotsgesetzes. Was das Gesetz nicht verbietet, ist rechtmäßig und kann daher nicht der Nichtigkeitsfolge nach § 134 BGB anheimfallen.

Die Meinung des Landgerichts, daß die Vereinbarung eines Mietzinses, der wegen der im Zeitpunkt des Vertragsabschlusses bestehenden Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG übersteigt, auch insoweit als (dauerhaft) teilnichtig angesehen werden müsse, als sie die künftigen Zeitabschnitte des Mietverhältnisses betrifft, läßt die vorstehenden Grundsätze außer acht, die der gesetzlichen Regelung in den §§ 309, 308 Abs. 2 BGB entsprechen.

Vereinbaren die Parteien eines Mietverhältnisses - wie üblich und auch im Ausgangsfall -, daß ein bestimmter Mietzins abweichend von § 551 BGB monatlich im voraus zu zahlen ist, so wird der Mietzins für den ersten Monat und für die folgenden Zeitabschnitte am jeweiligen Monatsersten fällig. Soll aber die Erbringung einer Leistung erst nach Eintritt eines bestimmten Termins erfolgen, so schließt die entsprechende Anwendung des § 308 Abs. 2 BGB die Nichtigkeitsfolge aus, wenn die Nichtigkeit vor Eintritt des Termins behoben wird (vgl. Staudinger-Löwisch, 12. Aufl., Rdn. 9 zu § 308 BGB). Für die Beurteilung der Frage der Nichtigkeit (bzw. Teilnichtigkeit) einer Mietzinsvereinbarung ist demgemäß richtigerweise nicht auf den Zeitpunkt der Vereinbarung, sondern auf den vereinbarten Fälligkeitszeitpunkt abzustellen. Die Nichtigkeit wird aber nicht nur dann behoben, wenn die Verbotsnorm selbst im Zeitpunkt der Fälligkeit der Leistung entfallen ist, sondern auch dann, wenn die tatbestandlichen Voraussetzungen der Verbotsnorm (ganz oder teilweise) entfallen sind. Demgemäß folgt aus jeder Veränderung der ortsüblichen Vergleichsmiete für die nachfolgenden Zeitabschnitte (bis zur erneuten Veränderung der Vergleichsmiete) eine an der jeweils neuen Wesentlichkeitsgrenze im Sinne des § 5 WiStG orientierte Beurteilung der Wirksamkeit bzw. Teilnichtigkeit der für diese Zeitabschnitte getroffenen Mietzinsvereinbarung. Die Auffassung des Landgerichts, § 308 Abs. 2 BGB sei über § 309 BGB lediglich bei Staffelmietvereinbarungen entsprechend anwendbar, findet im Gesetz keine Stütze; jedenfalls ist die Höhe der für die einzelnen Zeitabschnitte vereinbarten Leistung für die Frage der Anwendbarkeit der Vorschrift ersichtlich ohne Bedeutung. Auch kommt der Verwendung des Wortes "Anfangstermin" in § 308 Abs. 2 BGB nach Auffassung des Senats bei Heranziehung des Grundgedankens der Vorschrift über § 309 BGB keine entscheidende Bedeutung zu. Es erscheint nicht zwingend geboten, den Grundgedanken nur auf die Verhältnisse bei Fälligkeit der ersten im Dauerschuldverhältnis zu erbringenden Leistung anzuwenden.

Dem Ergebnis kann nicht mit Erfolg entgegengehalten werden, daß die Parteien nicht von vornherein wirksam hätten vereinbaren können, daß der monatliche Mietzins jeweils 120 % der ortsüblichen Vergleichsmiete - höchstens aber 800,90 DM - betragen solle, weil eine solche Vereinbarung gegen § 10 Abs. 2 Satz 4 MHG verstoßen hätte. Entscheidend ist, daß eine solche Vereinbarung nicht getroffen worden ist und die Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses nicht gegen § 10 MHG verstößt. Dem weiteren Argument, dem Vermieter werde durch die Vereinbarung eines überhöhten Entgelts unter Berücksichtigung der hier vertretenen Rechtsauffassung die Möglichkeit eröffnet, sich im Gegensatz zu dem rechtstreuen Vermieter die jeweils maximal zulässige Miete zu sichern, ist bereits der Bundesgerichtshof in seinem Rechtsentscheid vom 11.1.1984 (aaO., Abschn. III 2 c, cc) mit zutreffender Begründung entgegengetreten; darauf kann verwiesen werden. Im übrigen ist angesichts des Erscheinungsabstandes neuer Mietspiegel (vgl. § 2 Abs. 5 Satz 3 MHG) kaum anzunehmen, daß der Vermieter im Rückforderungsprozeß einmal schlüssig darlegen könnte, daß sich der ortsübliche Mietzins in einem kürzeren Abstand als der in § 2 Abs. 1 Nr. 1 MHG genannten Jahresfrist zuzüglich der Frist des Absatzes 4 erhöht habe.

Soweit in den Gründen des Rechtsentscheids des OLG Frankfurt vom 4.4.1985 (RES § 5 WiStG Nr. 11) am Ende davon die Rede ist, die Berücksichtigung von Änderungen der ortsüblichen Miete führe dazu, daß der wirksame Teil des Mietvertrages den veränderten Verhältnissen angepaßt werde, könnte der Senat den Ausführungen jedenfalls dann nicht folgen, wenn damit eine Anpassung gemäß § 242 BGB nach den Regeln über den Fortfall der Geschäftsgrundlage gemeint wäre, wovon das Landgericht in seinem Vorlagebeschluß ausgeht. Ein Irrtum bei Vertragsschluß über die künftige Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete wird regelmäßig nicht vorliegen (und hätte die Vereinbarung eines überhöhten Mietzinses auch nicht beeinflußt), und das Beibehalten der Teilnichtigkeit der Mietzinsvereinbarung würde angesichts der relativ geringen Steigerungsraten der ortsüblichen Vergleichsmiete auch regelmäßig nicht zu untragbaren Ergebnissen führen. Eine ergänzende Vertragsauslegung, die das Landgericht im Vorlagebeschluß erörtert, käme mangels bestehender Lücke in der Mietzinsvereinbarung ebenfalls nicht in Betracht. Demgemäß entfällt auch eine Auseinandersetzung mit der Frage, ob monatlich, jährlich oder nur unter den Voraussetzungen des § 2 MHG (vgl. die Gründe des Rechtsentscheids des OLG Hamm vom 3.3.1983 in RES § 5 WiStG Nr. 6 am Ende) "anzupassen" wäre.

Welche Bedeutung den einschlägigen Ausführungen in den Gründen des Rechtsentscheids des OLG Frankfurt und des OLG Hamm zukommt, kann jedoch letztlich dahingestellt bleiben. Eine Vorlage an den Bundesgerichtshof gemäß § 541 Abs. 1 Satz 3 ZPO wegen einer Abweichung von Entscheidungen anderer Oberlandesgerichte ist nicht ersichtlich, weil die genannten Ausführungen keine die Rechtsentscheide tragenden Gründe darstellen. Das OLG Hamm hat es in der Entscheidungsformel seines Rechtsentscheids (aaO., Nr. 3) ausdrücklich abgelehnt, bezüglich der Berücksichtigung der Änderung der Umstände abstrakte Regeln durch Rechtsentscheid aufzustellen und das OLG Frankfurt (aaO.) hat sich dem angeschlossen (und demgemäß die ihm vorgelegte konkrete Rechtsfrage zur Art und Weise der Anpassung nicht beantwortet).

IV. Hinsichtlich der unter der Bedingung der Verneinung der Hauptfrage gestellten weiteren Rechtsfrage ist der Vorlagebeschluß des Landgerichts nicht zulässig. Insoweit wird der Erlaß eines Rechtsentscheids deshalb abgelehnt.

Das Landgericht begründet die bedingt gestellte Vorlagefrage ausschließlich damit, daß es beabsichtige, von dem Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 4. April 1985 abzuweichen. Bezüglich der Art und Weise der Berücksichtigung von Veränderungen der Vergleichsmiete liegt jedoch - wie bereits dargelegt - keine Bindungswirkung durch den Rechtsentscheid des Oberlandesgerichts Frankfurt vom 4. April 1985 vor. Das Landgericht wäre daher im Falle der Verneinung der Hauptfrage in seiner Entscheidung frei gewesen, wie es - bezogen auf die Vergleichsmiete - die Änderung der Umstände berücksichtigen wollte. Aus der Begründung des Vorlagebeschlusses ist nicht ersichtlich, daß das Landgericht die bedingt gestellte Rechtsfrage auch als Grundsatzvorlage verstanden wissen will. Insoweit fehlt es jedenfalls an einer Begründung, die den Schluß auf eine derartige Absicht des Landgerichts zuließe.

Nach § 5 WiStG darf der Vermieter die ortsübliche Vergleichsmiete bei der Neuvermietung nicht um mehr als 20 % überschreiten. Dabei war bisher nach herrschender Auffassung eine spätere Erhöhung der ortsüblichen Vergleichsmiete zu berücksichtigen, so daß eine zunächst teilweise unwirksame Mietzinsvereinbarung wirksam werden konnte ("gleitende Nichtigkeit").

In seinem Rechtsentscheid vom 20. April 1995 schloß sich das Kammergericht dieser Auffassung an und meinte, entscheidend sei nicht der Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses, sondern der der jeweiligen Fälligkeit der Mieten, also in der Regel der Monatsanfang. Wenn zu diesen Fälligkeitsterminen eine Mietpreisüberhöhung wegen der inzwischen gestiegenen ortsüblichen Vergleichsmiete ausscheide, sei der Mietzins eben wirksam vereinbart.

Das Kammergericht schloß sich den Bedenken des vorlegenden Landgerichts nicht an, wonach der Vermieter dann ja das Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG umgehen könnte und praktisch eine automatische Mietsteigerung vereinbaren könne. Mit dem Hinweis auf den Erscheinungsabstand von neuen Mietspiegeln geht das Gericht stillschweigend vom Beweiswert des Mietspiegels auch und gerade für die Fälle der Mietpreisüberhöhung aus. Wie im einzelnen allerdings die konkrete Miete an die erhöhte ortsübliche Vergleichsmiete anzupassen ist, läßt das Kammergericht ausdrücklich unbeantwortet. Eine Anpassung nach Treu und Glauben müsse jedenfalls ausscheiden. Zu erwägen ist damit die schon früher vertretene Auffassung, wonach die Fristen des § 2 MHG analog anzuwenden sind, so daß Änderungen nur alle 14 Monate zu berücksichtigen sind.