Preisbindungsmiete

Preisbindungsmiete; Bestandsschutz; Mindestmiete; Wesentlichkeitsgrenze; Modernisierungszuschläge; Wertverbesserungsmaßnahmen

1. Die bisher preisrechtlich zulässige Miete gilt auch über den 31.12.1987 hinaus als Mindestmiete, wenn der preisrechtlich zulässige Rahmen ausgeschöpft war. Daher darf auch bei Neuabschluß ei-nes Mietvertrages eine Miete in der Höhe der bis zum 31.12.1987 preisrechtlich zulässigen Miete - jedoch ohne 10%igen Zuschlag - vereinbart werden, selbst wenn damit die ortsübliche Vergleichsmiete und die Wesentlichkeitsgrenze des § 5 WiStG überschritten würde.

2. Das gilt auch für Modernisierungszuschläge gem. § 3 MHG für Wertverbesserungsmaßnahmen, die bis zum 31.12.1987 abgeschlossen waren.

3. Der Modernisierungszuschlag nach § 3 MHG setzt jedoch voraus, daß die Wertverbesserungsmaßnahmen vom Vermieter durchgeführt worden sind, so daß Modernisierungsmaßnahmen von mit dem Vermieter nicht identischen juristischen Personen einen Modernisierungszuschlag nicht rechtfertigen.

III. 2. Im vorliegenden Fall kann dahinstehen, ob der weiter vom Amtsgericht vertretenen Auffassung beizutreten ist, der nach § 3 MHG zulässige und zur ortsüblichen Vergleichsmiete hinzuzurechnende Zuschlag wegen durchgeführter Modernisierungsmaßnahmen im Sinne des § 3 Abs. 1 MHG werde sowohl für vor dem 31.12.1987 als auch nach dem 31.12.1987 durchgeführte Modernisierungsmaßnahmen in jedem Fall von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz begrenzt. Zwar gilt nach herrschender Ansicht in Rechtsprechung (siehe Rechtsentscheid OLG Karlsruhe vom 19.8.1983 - 3 RE Miet 3/83 in NJW 1984, 62) und Literatur (siehe Emme-rich-Sonnenschein, Miete, Rdn. 21 zu § 3) § 5 Wirtschaftsstrafgesetz auch im Rahmen des § 3 MHG. Die ortsübliche Miete darf danach nicht um mehr als 20 % überschritten werden, auch wenn die tatsächlich aufgewandten Kosten für die Modernisierungsmaßnahmen höher gewesen sein sollten. Mieterhöhungen nach § 3 MHG sind dann unzulässig, wenn sie die von § 5 Wirtschaftsstrafgesetz gezogene Grenze überschreiten, denn der Wortlaut des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz schließt auch die Erhöhungen nach § 3 MHG ein.

Bei Neuabschluß eines Mietvertrages nach dem 1. Januar 1988 - wie dies hier unstreitig der Fall ist - und bereits bis zum 31. Dezember 1987 durch-geführten Modernisierungsmaßnahmen ist jedoch grundsätzlich von § 3 Abs. 1 GVW auszugehen, der besagt, daß bei Neuabschluß eines Mietvertrages der vereinbarte Mietzins den bisherigen Mietzins unter Hinzurechnung darin bisher nicht enthaltener Erhöhungsbeträge nach den §§ 3 bis 5 MHG nicht um mehr als 10 % übersteigen darf. In diesem Falle erscheint es denkbar, dem Vermieter den bisher unter der Geltung der Mietpreisbindung zulässig gewesenen Mietzins ohne Berücksichtigung des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zuzubilligen, denn insoweit könnte ein schutzwürdiges Interesse des betreffenden Vermieters darin bestehen, für die von ihm mit finanziellem Einsatz modernisierte Wohnung auch künftig eine Miete we-nigstens in der Höhe verlangen zu können, wie sie bisher im Hinblick auf § 11 Abs. 1 AMVOB preisrechtlich zulässig war. Der insoweit unter Um-ständen bestehende Vertrauensschutz des Vermieters müßte andererseits aber zu einer Einschränkung des § 3 GVW in diesen Fällen führen, mit der Folge, daß die danach mögliche Mieterhöhung um 10 % nicht über die durch § 5 Wirtschaftsstrafgesetz bestimmte Grenze hinausgehen darf (siehe dazu Dr. Heinz Dietrich Müller in GE 1987, 1021).

Andererseits bestehen aber für erst nach dem 31.12.1987 fertiggestellte bauliche Maßnahmen mangels eines entsprechenden Vertrauensschutzes keine Bedenken, den nach § 3 MHG zulässigen Modernisierungszuschlag durch die Vorschrift des § 5 Wirtschaftsstrafgesetz zu begrenzen.

3. Letztlich kann die Kammer diese Fragen aber hier offen lassen. Denn ein Modernisierungszuschlag war hier schon deshalb nicht zulässig, weil § 3 MHG voraussetzt, daß die fraglichen Maßnahmen vom Vermieter stammen, der Bauherr sein muß. § 3 MHG ist unanwendbar, wenn die Maßnah-men von Dritten durchgeführt werden. Das ergibt sich nicht nur aus dem Wortlaut des Gesetzes, sondern folgt aus dessen Zweck, den Vermieter zu motivieren, älteren Baubestand zu modernisieren und Investitionsanreize zu geben. Anders als § 12 AMVOB knüpft § 3 MHG nicht an den Aufwand, sondern die eigene Bauinitiative des Vermieters an (siehe Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, 1987, Rdn. 10 zu § 3 MHG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. 1988, Rdn. 768 b aa zu § 3 MHG; Emme-rich-Sonnenschein, Miete, 4. Aufl. 1988, Rdn. 4 zu § 3 MHG).

Die von dem Bekl. zum Nachweis der aufgewandten Kosten eingereichten Rechnungen lauten nicht auf ihn, sondern auf die H-GmbH. Auch wenn der Bekl. nach seinem Vortrag der alleinige Gesellschafter der H-GmbH ist, besteht auch bei einer sogenannten "Ein-Mann GmbH" keine Personen-identität zwischen der Gesellschaft und dem alleinhaftenden Gesellschafter mit der Folge, daß die Baumaßnahmen als Maßnahmen des Vermieters M. anzusehen wären. Ebensowenig ist eine Beauftragung der H-GmbH durch den Bekl. dargetan.