Preisbindungsmiete

Preisbindungsmiete; Bestandsschutz

Eine bislang preisrechtlich zulässige Miete genießt auch nach Außerkrafttreten der Preisbindung Bestandsschutz und wird nicht im Rahmen des § 5 WiStG unzulässig.

I. Soweit der Bekl. die preisrechtliche Zulässigkeit der von den Kl. in Höhe von 640,- DM monatlich geforderten Bruttokaltmiete bestreitet, reicht hierfür sein bloßes Bestreiten nicht aus. Denn gemäß § 26 Abs. 2 I. BMG, der trotz seines Außerkrafttretens zum 31. Dezember 1987 zur Beurteilung der preisrechtlichen Zulässigkeit einer vor dem 1. Januar 1988 getroffenen Mietzinsvereinbarung im Rahmen des § 3 GVW weiterhin heranzuziehen ist, ist eine Mietzinsvereinbarung bei preisgebundenem Wohnraum soweit und solange unwirksam, als die vereinbarte Miete die Miete übersteigt, die preisrechtlich zulässig ist. Hieraus folgt, daß der Ver-mieter die vereinbarte Miete verlangen kann, es sei denn, die Mieter stel len ihrerseits unter Beweis, daß die vereinbarte Miete preisrechtlich unzu-lässig ist. Insoweit obliegt den Mietern die Beweislast für die preisrechtliche Unzulässigkeit, und ihr bloßes Bestreiten reicht hierfür nicht aus.

Dem Bekl. hätte nach § 242 BGB ein Recht auf Auskunft über die Höhe des bisherigen Mietzinses zugestanden; denn auch soweit eine nach § 26 Abs. 2 des I. BMG unwirksame Mietzinsvereinbarung nach § 5 Abs. 1 GVW wirksam wird, so doch nur im Rahmen des § 3 GVW (zum Auskunftsanspruch siehe Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, Rn. 12 zu § 3 GVW und Rn 2 zu § 5 GVW). Der Bekl. hat aber eine Widerklage auf Auskunft über die Zusammensetzung der vertraglich ver einbarten Miete sowie der vorgenommenen Mieterhöhungen nicht erhoben.

II. Mithin sieht die Kammer die vertraglich vereinbarte Miete auch nach dem 1.1.1988 als die maßgebliche Miete an und nicht die ortsübliche Ver-gleichsmiete. Denn die am 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässige Miete ist mit Außerkrafttreten der Mietpreisbindung und mit dem Inkrafttreten des Gesetzes zur dauerhaften sozialen Verbesserung der Wohnungssituation in Berlin - GVW Berlin - am 1. Januar 1988 nicht unzulässig ge-worden, auch wenn sie mit § 5 WiStG nicht in Einklang zu bringen sein soll-te. Nach § 5 WiStG handelt derjenige ordnungswidrig, der vorsätzlich oder leichtfertig für die Vermietung von Räumen zum Wohnen unangemessen hohe Entgelte fordert, wobei unangemessen hoch solche Entgelte sind, die infolge der Ausnutzung eines geringen Angebots an vergleichbaren Räumen die üblichen Entgelte nicht unwesentlich übersteigen, die in der Gemeinde oder in vergleichbaren Gemeinden für die Vermietung von Räu-men vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage ... vereinbart ... worden sind. Die Rechtsprechung legt dabei die sogenannte Wesentlichkeitsgrenze seit längerem mit 20 % oberhalb der ortsüblichen Vergleichsmieten fest (vgl. OLG Stuttgart, in GE 1981, 867).

Dennoch kann der Bekl. im vorliegenden Fall nicht etwa eine Herabsetzung der ehemals preisrechtlich zulässigen Miete auf einen Wert der orts-üblichen Vergleichsmiete laut Mietspiegel zuzüglich 20 % verlangen. Denn eine bislang preisrechtlich zulässige Miete genießt auch nach Außerkrafttreten der Preisbindung Bestandsschutz und wird nicht etwa im Hinblick auf § 5 WiStG unzulässig bzw. teilweise unzulässig (so auch ZK 62 - Be-schluß vom 7.12.1989 - 62 T 162/89).- Soweit diese Frage im Schrifttum umstritten ist (vgl. Beuermann, Miete und Mieterhöhung bei preisfreiem Wohnraum, § 5 WiStG, Rn. 42; Emmerich, in Emmerich Sonnenschein, Miete 4. Aufl., 1988, Rn. 5 und Rn. 7 zu § 5 GVW), schließt sich die Kammer der bereits vor Inkrafttreten des GVW Berlin von Müller vertretenen An-sicht (GE 1987, 1014 ff.) an, wonach die preisrechtlich zulässige Miete Be-standsschutz genießt. Soweit Beuermann (aaO) darauf verweist, daß das GVW Berlin einen Bestandsschutz für Altverträge nicht ausdrücklich vor-sieht, steht dies dem Bestandsschutz nicht entgegen. Die Vorschriften des GVW gehen von einer Fortwirkung der preisrechtlich zulässigen Miete aus. Eine Mieterhöhung nach §§ 2 MHG, 2 GVW baut auf der bisherigen Miete auf; nach § 5 GVW wird eine vor dem 1. Januar 1988 getroffene unwirksame Vereinbarung über den Mietzins im Rahmen des § 3 GVW wirksam. Die gesamte neue Regelung nach dem 1. Januar 1988 basiert auf den bishe-rigen Mieten und nimmt sie zum Ausgangspunkt der weiteren Mietzinsentwicklung. Das beweist z. B. auch die Regelung zur Mietzinsvereinbarung bei Neuverträgen nach dem 1.1.1988, die sich im gewissen Rahmen an der Miete für die entsprechende Wohnung vor dem 1.1.1988 zu orientieren hat.

III. Der Bestandsschutz für die preisrechtlich zulässige Miete ist auch ver-fassungsrechtlich geboten (worauf auch Müller in GE 1988, 1019 hinweist). Die Auffassung, das GVW biete keinen Bestandsschutz, nunmehr greife die Regelung des § 5 WiStG auch mit der Maßgabe ein, daß die bis-her preisrechtlich zulässige Miete bei Erfüllung der entsprechenden Tatbestandsmerkmale herabgesetzt werden müsse, würde dem GVW eine dar-in nicht zum Ausdruck gekommene Rückwirkung beimessen. Da es sich um nicht abgeschlossene Tatbestände handelt, würde es sich um eine so-genannte unechte Rückwirkung im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts handeln. Eine derartige unechte Rückwirkung ist zwar grundsätzlich zulässig, steht jedoch unter der Einschränkung, daß der Vertrauensschutz des betroffenen Bürgers gewährt sein muß. Die un-echte Rückwirkung ist dann unzulässig, wenn bei der gebotenen Abwägung der Interessen des einzelnen mit denen der Allgemeinheit das Ver-trauen in eine bestimmte Gesetzeslage schutzwürdig ist. Schutzwürdig ist der Vermieter deshalb, weil er darauf vertrauen durfte, daß zumindest die vor dem 31. Dezember 1987 preisrechtlich zulässigen Mieten weiter ver-langt werden dürfen. Darüber hinaus durfte der Vermieter darauf vertrauen, daß von ihm gemachte Investitionen für Modernisierungen auf die Mie-te entsprechend den gesetzlichen Vorschriften umlegbar blieben.