Preisbindung bei Anbau an preisgebundenen Altbau

Preisbindung bei Anbau an preisgebundenen Altbau; Mietpreisbindung; Altbauwohnraum; Mischmiete; Anbau an Altbau; Preisfreiheit; Überwiegenstheorie; Ersatzstichtagsmiete; Mietzinsberechnung

1. Wird an preisgebundenen Altbauwohnraum nach dem 31. Dezember 1949 weiterer Wohnraum angebaut, so ist - falls die aus Altbauwohnraum und Anbau gebildete Wohnung erst nach dem 31.12.1959, aber vor dem 31.12.1978 vermietet worden ist -, für die gesamte Wohnung eine Ersatzstichtagsmiete gem. § 7 AMVOB zu bilden. Durch den Anbau wird die Wohnung nicht insgesamt preisfrei.

2. Die sog. "Überwiegenheitstheorie" ist nur anwendbar auf Mietobjekte, die aus Geschäftsraum und damit verbundenem Altbauwohnraum bestehen; sie ist nicht anwendbar auf Wohnungen, die aus preisgebundenem Altbau und nach dem 31.12.1949 errichteten Anbau bestehen. 3. Die für die Bildung der Ersatzstichtagsmiete notwendigen Tatsachen hat der Vermieter darzulegen, der sich darauf beruft, daß die vereinbarte Miete der Ersatzstichtagsmiete entspricht.

Die Bekl. sind entgegen der Auffassung der Kl. nicht verpflichtet, gemäß § 535 Satz 2 BGB noch weitere 36.030,94 DM, wobei die Berufungsrücknahme schon berücksichtigt ist, zu zahlen, da die Kl. es bisher nicht vermocht haben, diese Klageforderung schlüssig zu belegen. Die entscheidende Rechtsfrage hinsichtlich der von den Kl. geltend gemachten rückständigen Mietzinsen läuft darauf hinaus, ob das streitige Mietobjekt seit Beginn des Mietverhältnisses mit den Bekl. als preisfrei angesehen werden kann oder Preisbindung zumindest in Teilbereichen gegeben war. In diesem Zusammenhang geht auch die erkennende Kammer in Übereinstimmung mit der Rechtsauffassung des Amtsgerichts Wedding im angefochtenen Urteil davon aus, daß Preisfreiheit des Objekts insgesamt nicht angenommen werden kann; vielmehr ist das Mietobjekt aufzugliedern gewesen in einen preisfreien Teil - Anbau vor Vermietung an die Bekl. - und einen preisgebundenen Teil - ursprüngliches Bauobjekt -. Bei der Ermittlung des Mietzinses hätten die Kl. so vorgehen müssen, daß sie eine Mischmiete aus dem preisgebundenen Altbauteil und dem preisfreien Anbauteil ermittelten. Aufgrund der räumlichen Unterscheidbarkeit der beiden verschiedenen Wohnraumarten in preisrechtlicher Hinsicht für die rein rechnerische Ermittlung der Miete ist dieser Weg zulässig und auch möglich gewesen. Soweit die Kl. in diesem Zusammenhang, insbesondere in der Berufungsbegründung behauptet haben, daß nicht nur der Anbau erfolgte, sondern auch im Altbau umfangreiche Veränderungen bis auf die tragenden Mauern durchgeführt worden seien, ist dieser Vortrag zu unsubstantiiert, als daß er zur Preisfreiheit gem. § 17 Abs. 1 II. WoBauG führen könnte. Weder wurden bisher anders genutzte Räume umgewandelt noch ist eine Änderung von Wohngewohnheiten eingetreten, die vorliegend eine Anpassung erforderlich machte. Darüber hinaus ist auch nicht vorgetragen worden, welcher Bauaufwand für die Arbeiten im Altbauteil entstanden ist, so daß auch für dieses Tatbestandsmerkmal nach § 17 Abs. 1 II. WoBauG nachprüfbare Angaben fehlen. Folglich konnte man auch nicht über diese Gesetzesnorm zu der von den Kl. angenommenen völligen Preisfreiheit des Mietobjektes gelangen.

Diesbezüglich können die Kl. sich auch nicht mit Erfolg auf das am 11. Februar 1988 verkündete Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin - VG 14 A 125/86 - berufen, mit welchem die Klage der hiesigen Bekl. auf Herabsetzung der Stichtagsmiete abgewiesen worden ist. Das Verwaltungsgericht Berlin hat in den dortigen Entscheidungsgründen ausgeführt, daß 52,27% der Wohnung Altbau und 42,73% Wohnraum sind, der zum Stichtag am 31. Dezember 1978 nicht bezugsfertig war. Diesbezüglich hat das Verwaltungsgericht Berlin auch die Anwendung der sogenannten Überwiegenheitstheorie mit dem nach Auffassung der entscheidenden Kammer zutreffenden Argument abgelehnt, daß diese nur auf Mietobjekte zutraf, die aus Geschäftsraum und damit verbundenem Altbauwohnraum bestanden. Für eine vergleichbare Beurteilung des vorliegenden Sachverhalts gibt es weder eine gesetzliche Grundlage noch Anhaltspunkte dafür, in entsprechender Anwendung zu einer Überwiegenheit zu gelangen. Deshalb kann auch nicht dem Argument der Kl. gefolgt werden, wonach das Mietobjekt gerade im Hinblick auf die Bemessung des Mietzinses als Einheit zu werten ist, wobei sie dann die Auffassung vertreten, daß nur Preisfreiheit in Frage käme. Das Verwaltungsgericht Berlin vertritt nach den Entscheidungsgründen im angefochtenen Urteil vielmehr gerade die Auffassung, daß getrennte Wohnraumarten vorliegen und folglich eine getrennte Mietzinsberechnung vorgenommen werden muß.

Aufgrund der vorgemachten Ausführungen waren die Kl. nunmehr gehalten, für den Altbauteil die preisrechtlich zulässige Miete zu ermitteln, um dann in einem weiteren Schritt den Gesamtmietzins berechnen zu können. In diesem Zusammenhang verkennt das Berufungsgericht nicht, daß dies für die Kl. mit gewissen Schwierigkeiten verbunden ist. Vorweg wird hierzu jedoch bemerkt, daß gegen eine anfängliche Preisbindung keinerlei Bedenken bestehen, da der Einheitswert bezogen auf das Jahr 1935 für den Altbauteil nur 24.000,- DM betrug, was zwischen den Parteien unstreitig ist. Desweiteren ist zwischen den Parteien unstreitig, daß das Mietobjekt weder in seiner jetzigen noch in seiner Altbauform zuvor vermietet war. Die erstmalige Vermietung erfolgte an die Bekl. per 15. Januar 1978, also vor Wirksamwerden der Stichtagsmietenregelung zum 31. Dezember 1978. Da der Mietzins seit Beginn des Vertrages streitig war und ist, muß auf die Stichtagsmietenregelung per 31. Dezember 1959 abgestellt werden. Da es aber zu diesem Zeitpunkt mangels Vermietung keine Stichtagsmiete gab, ist es für die Ermittlung der preisrechtlich zulässigen Miete erforderlich, eine Ersatzstichtagsmiete gem. § 7 AMVOB in der zu Beginn des Mietverhältnisses gültigen Fassung zu bilden. Hiervon ausgehend müßte dann eine Hochrechnung per 15. Januar 1978 erfolgen. Deshalb war es auch nicht möglich, sich dem Ermittlungsergebnis der Preisstelle für Mieten vom 30. September 1983 anzuschließen, da es sich hierbei um die irrelevante Stichtagsmiete per 31. Dezember 1978 handelte.

Die vom Berufungsgericht insoweit erteilte Auflage am Schluß der mündlichen Verhandlung vom 12. Januar 1988 haben die Kl. nicht erfüllt. Die von ihnen inzident behauptete Unmöglichkeit der Angabe der Berechnungsgrößen nach § 7 Abs. 2 AMVOB in der damals gültigen Fassung überzeugt nicht, obgleich gewisse Ermittlungsschwierigkeiten durchaus anerkannt werden. Die von den Kl. nochmals vorgenommene Wohnflächenberechnung als Anhang zu ihrem Schriftsatz vom 1. März 1988 ist allein deshalb unerheblich, weil nicht auf die ursprüngliche Fläche abgestellt worden ist. Die Fehlanzeigen auf Nachfragen bei der Mietpreisstelle beim Bezirksamt Reinickendorf sind schlüssig dargestellt. Ebenso ist die Fehlanzeige bei der Grunddata nicht zu Lasten der Kl. zu werten. Die Behauptung der Kl., auch Sachverständige hätten insoweit keine Auskunft erteilen können, überzeugt jedoch nicht, weil nur ein Sachverständiger namentlich benannt worden ist, auf dessen Zeugnis die Kl. sich auch berufen. Da jedoch mehrere Sachverständige befragt worden sind, hätten diese auch benannt werden können, so daß der Beweisantrag "Zeugnis NN" unzureichend ist. Im übrigen ist in der letzten mündlichen Verhandlung von den Kl. vorgetragen worden, daß sich Sachverständige ihnen gegenüber bereit erklärt hätten, im Rahmen eines Privatgutachtens Angaben zu den Berechnungsgrößen nach § 7 Abs. 2 AMVOB alter Fassung per 31. Dezember 1959 zu machen. Wenn es sich hierbei möglicherweise auch um kostspielige Ermittlungen der Kl. gehandelt hätte, so folgt hieraus andererseits, daß ihnen die Angabe der Berechnungsgrößen möglich gewesen war. Soweit die Kl. sich letztlich zu Beweiszwecken auf ein Sachverständigengutachten berufen haben, welches durch das Gericht eingeholt werden sollte, wonach die Ersatzstichtagsmiete zumindest dem geforderten Mietzins entspricht, ist dieser Beweisantritt untauglich, da die Kl. selbst davon ausgehen, daß ihre Mietzinsvereinbarung von Preisfreiheit per 15. Januar 1978 ausgeht, und zwar von einer größeren Wohnfläche als 1959. Da die Kl. überdies keine bestimmten tatsächlichen Angaben gemacht haben, welche die Tatbestandsmerkmale von § 7 Abs. 2 AMVOB alter Fassung erfüllen könnten, war auch das Berufungsgericht nicht gehalten, diesem Beweisantritt zu folgen und selbständig ein Sachverständigengutachten einzuholen. Dieses Sachverständigengutachten hätte sich als unzulässiger Ausforschungsbeweis dargestellt, da möglicherweise erst der Gutachter die Angaben gemacht hätte, wozu die Kl. vorweg verpflichtet waren, um in eine Beweiserhebung eintreten zu können.

Da bisher der Mietzinsanteil für den preisgebundenen Wohnbauteil nicht festgestellt werden konnte, fehlt es an den erforderlichen Grundlagen für die Berechnung des Mietzinses insgesamt und damit auch an einer Basis für die Überprüfung der behaupteten Rückstandsbeträge. Deshalb kam es für die Entscheidung des Rechtsstreites auch nicht auf die weiteren Rechtsfragen an, insbesondere die Einwendungen der Bekl.