Preisbindung

Preisbindung; Neubau; Mieterhöhung; Schriftform

Die Berechnung der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG bedarf ebenfalls der Schriftform; die Beifügung einer nicht unterzeichneten Anlage reicht nicht.

Die zulässige Berufung der Kl. ist nicht begründet.

Soweit die Kl. aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 29. Juni 1993 für Juni bis Dezember 1993 monatlich 116,24 DM verlangt (164,86 DM gemäß vorgenannter Erklärung abzüglich Senkung um 48,62 DM gemäß Erklärung vom 16. November 1993), besteht ein Anspruch nicht, weil die Mieterhöhungserklärung vom 29. Juni 1993 nicht die gemäß § 10 Abs. 1 Satz 1 WoBindG erforderliche Form wahrt. Die Erklärung ist nicht eigenhändig unterschrieben. In bezug auf die Erklärung als solche konnte zwar hierauf gemäß § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG verzichtet werden, denn die Erklärung ist mit Hilfe einer automatischen Einrichtung angefertigt worden, und die automatisch erstellte Unterschrift enthält nicht nur die Benennung der juristischen Person, sondern läßt auch die tatsächlich hinter der Erklärung stehenden natürlichen Personen erkennen. Das genügt hier aber deshalb nicht, weil sich der Erhöhungserklärung nicht entnehmen läßt, wie sich die neue Einzelmiete in Höhe von 13,4403 DM/m2 berechnet. Dies ist jedoch gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WoBindG Voraussetzung für deren Wirksamkeit.

Dieser Mangel wird auch nicht dadurch geheilt, daß die erforderliche Berechnung in der Anlage zur Mieterhöhungserklärung enthalten ist. Denn es handelt sich insoweit weder um eine einheitliche Urkunde noch wahrt die Anlage ihrerseits die erforderliche Schriftform. Sie ist weder eigenhändig noch durch eine automatische Einrichtung unterschrieben worden. Allein die Anfertigung durch eine automatische Einrichtung genügt indessen nicht. Die Erleichterung in § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG bezieht sich allein auf die Eigenhändigkeit der Unterschritt, nicht auf die Unterschrift als solche.

Die Kl. kann auch für die Zeit von Januar 1994 bis Januar 1995 nicht monatlich 168,86 DM (116,24 DM zuzüglich 52,62 DM gemäß Mieterhöhungserklärung vom 30. November 1993) verlangen. Denn auch die Mieterhöhungserklärung vom 30. November 1993 entspricht nicht den Formanforderungen von § 10 WoBindG. Der Erhöhungsbetrag ist ebenfalls nicht in der Erklärung berechnet worden. Auch hier wird der Mangel nicht durch die Berechnung in der Anlage geheilt. Diese ist zwar mit dem Namen der Hausverwaltung und einem Datum unterzeichnet. Bei einer juristischen Person genügt dies jedoch nicht. Erforderlich ist vielmehr, daß die tatsächlich handelnde natürliche Person erkennbar ist. Möglicherweise läßt dies das Buchstabenkürzel "Shz/Ti" intern zu. Für eine Unterschrift genügt dies aber nicht, sondern es muß der Name angegeben sein.

Auf die Frage, ob die Anlagen den Erhöhungserklärungen beigefügt waren, kommt es danach nicht an.

Nach § 10 WoBindG kann der Vermieter einseitig die Miete erhöhen, wenn die laufenden Aufwendungen gestiegen sind. Die Mieterhöhung muß schriftlich erfolgen und ist zu berechnen und zu erläutern.

Mit Urteil vom 29. August 1995 stellte das Landgericht Berlin fest, daß die Schriftform auch für die Berechnung gilt, so daß sie nicht als bloße Anlage der Mieterhöhung beigefügt werden kann. Auf die Erleichterung des § 10 Abs. 1 Satz 5 WoBindG (Anfertigung durch eine automatische Einrichtung) konnte sich der Vermieter nach Meinung des Gerichts nicht berufen, da hierfür die Unterschrift durch eine automatische Einrichtung nötig sei, die den Namen des tatsächlich Handelnden angibt. Die Angabe des Namens der juristischen Person reiche nicht. Das entspricht zwar der noch herrschenden Meinung, aber wohl kaum dem Zweck des Gesetzes, das Mieterhöhungen für Großvermieter erleichtern will. Wenn die eigenhändige Namensunterschrift entgegen § 126 BGB entbehrlich ist, müßte es ausreichen, wenn der Erklärende im Rechtssinne, bei einer juristischen Person also diese, angegeben ist. Vorsichtige Vermieter oder Hausverwalter werden freilich stets den Namen ihres Mitarbeiters auch im Computerausdruck hinzusetzen.