Preisbindung

Preisbindung; Neubau; Mieterhöhung; Wirtschaftlichkeitsberechnung

Eine Mieterhöhung nach § 10 WoBindG ist nicht ausreichend erläutert, wenn nur auf die Mietprüfung nebst beigefügter Wirtschaftlichkeitsberechnung der IBB Bezug genommen wird.

Aufgrund der Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 26. März 1996 hat sich die von den Bekl. geschuldete Miete wegen des außerplanmäßigen Förderungsabbaus um 0,50 DM/m2 gemäß § 10 WoBindG ab 1. April 1996 um monatlich 42,21 DM erhöht. Insoweit ist der Grund für die Mieterhöhung in der mit "Erläuterungen zur Mieterhöhung ..." bezeichneten Anlage, die der Erhöhungserklärung beigefügt war, hinreichend erläutert, indem dort auf die vom Berliner Senat beschlossene Kürzung der Fördermittel zum 1. April 1996 um 0,50 DM/m2 hingewiesen wird. Die daraus folgende Erhöhung um 0,4949 DM/m2 ist durch die beigefügte Wirtschaftlichkeitsberechnung per 1. April 1996 belegt.

Weitergehende Ansprüche stehen der Kl. nicht zu.

Auf die Mieterhöhungserklärung des Zwangsverwalters H. vom 2. November 1995 kommt es hier nicht an, weil diese durch die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 26. März 1996 korrigiert und ausdrücklich als überholt bezeichnet worden ist. Im übrigen wäre sie unwirksam, weil sie - wie das Amtsgericht überzeugend ausgeführt hat - nicht den Anforderungen von § 10 WoBindG entspricht.

Auch die Mieterhöhungserklärung vom 26. März 1996 ist, soweit sie eine Mieterhöhung um mehr als 42,21 DM betrifft (s.o.), nicht wirksam. Zwar kann der Vermieter gemäß § 10 Abs. 1 S. 1 WoBindG durch einseitige Erklärung regelmäßig die Zahlung der Kostenmiete verlangen. Es bedarf hierzu jedoch einer entsprechenden Erhöhungserklärung, die den formellen Anforderungen von § 10 Abs. 1 WoBindG genügt. Die Erhöhungserklärung vom 26. März 1996 erfüllt diese Anforderungen jedoch nur in dem oben dargelegten Umfang.

Die Ansätze in den Wirtschaftlichkeitsberechnungen per 1. November 1995 bzw. 1. April 1996 mögen in der Sache ebenso wie die Berechnung der Miete in der Anlage zur Mieterhöhungserklärung zutreffend sein. Aus der Erhöhungserklärung und den beigefügten "Erläuterungen zur Mieterhöhung ..." lassen sich aber keine Gründe für die Mieterhöhung entnehmen. Allein der Umstand, daß die IBB eine Mietprüfung vorgenommen und die sich aus den beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnungen ergebenden Ansätze ermittelt hat, ist keine hinreichende Erläuterung der Mieterhöhung gemäß §10 WoBindG. Dies ist eine Wirksamkeitsvoraussetzung neben anderen, ersetzt aber die vom Gesetz daneben ausdrücklich vorgesehene Begründung nicht.

Auch der Umstand, daß die Kostenmiete höher ist als die vom Mieter zuvor geschuldete Miete, ist keine hinreichende Erläuterung der Mieterhöhung. Denn dies ist Voraussetzung für jede Mieterhöhung im preisgebundenen Wohnungsbau und läßt die Gründe für die Kostensteigerung aber ebensowenig erkennen wie die bloße Angabe, daß der Voreigentümer lange keine Mieterhöhungen vorgenommen hat.

Der Vermieter einer preisgebundenen Neubauwohnung hatte die Miete erhöht unter Berufung auf eine Neuberechnung der Kostenmiete durch die IBB nebst beigefügter Wirtschaftlichkeitsberechnung.

Durch Urteil vom 9. Mai 1997 wies das Landgericht Berlin die Zahlungsklage des Vermieters ab und meinte, die Mieterhöhungserklärung sei nicht ausreichend erläutert. Nötig sei die Angabe der Gründe für die Kostensteigerung; die bloße Bezugnahme auf die Neuberechnung durch die IBB reiche nicht.

Das Urteil erscheint unrichtig, denn die Anforderungen an die Begründung der Mieterhöhung nach § 10 WoBindG dürfen nicht überspannt werden (Rechtsentscheid des BGH, GE 1984, 269). Als Begründung für die Mieterhöhung reicht schon der schlichte Umstand, daß die bisherige Miete niedriger ist als die Kostenmiete (Fischer-Dieskau/Pergande/Schwender, Anm. S. 17 zu § 10 WoBindG). Schließlich geht es nicht um die Erläuterung von Kostensteigerungen, sondern darum, daß erfahrungsgemäß in vielen Fällen die Kostenmiete höher ist als die vom Vermieter geforderte Miete. Dann muß aber auch eine schlichte Neuberechnung, wenn sie nachvollziehbar ist, ausreichen.