Preisbindung

Preisbindung; Neubau; Mietpreisgleitklausel

Ist im Mietvertrag über preisgebundenen Neubau eine Gleitklausel vereinbart, scheiden bei bloßen Formfehlern in der Mieterhöhung Rückzahlungsansprüche des Mieters aus.

Die zulässige Berufung des Bekl. ist begründet.

Die Kl. haben aus § 812 Abs. 1 BGB keinen Anspruch auf Rückerstattung des Nachzahlungsbetrages für 1990 und 1991 in Höhe von 1.383,84 DM und der Erhöhungsbeträge für Januar bis März 1992 in Höhe von jeweils 56,52 DM, welche die Bekl. aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 26. November 1991 gefordert hat und welche die Kl. auch gezahlt haben.

Ein solcher Anspruch steht den Kl. auch dann nicht zu, wenn die o. g. Miet erhöhungserklärung unwirksam ist, weil sie nicht den formellen Anforderungen von § 10 Abs. 1 WoBindG entspricht. Ein Rechtsgrund für die Zahlung der Kl. ist nicht die o. g. Mieterhöhungserklärung, sondern die vertragliche Mietpreisgleitklausel, welche den Erhöhungsanspruch begründet. Das Nichteinhalten der formellen Voraussetzungen von § 10 Abs. 1 WoBindG kann nur zu einem vorübergehenden Leistungsverweigerungsrecht führen, das längstens bis zur Abgabe einer den formellen Erfordernissen genügenden Erhöhungserklärung besteht. Es führt jedoch nicht dazu, daß der Vermieter mit seinem Erhöhungsverlangen ausgeschlossen ist. Machen die Kl. aber von diesem Leistungsverweigerungsrecht keinen Gebrauch, sondern zahlen sie den von ihnen mit einer nicht formgerechten Erhöhungserklärung geforderten Betrag, so steht ihnen ein Bereicherungsanspruch nicht zu (BGH NJW 1982, 1587; LG Berlin GE 1988, 1049). Die Kl. können ihren Rückforderungsanspruch auch nicht auf § 8 Abs. 2 WoBindG stützen, denn sie haben nicht dargetan, daß die von der Bekl. verlangte Mieterhöhung materiell unwirksam ist. Ob die WBK den Modernisierungsmaßnahmen gem. § 6 NMV zugestimmt hat, kann dahinstehen. Denn ausweislich der der Erhöhungserklärung beigefügten Wirtschaftlichkeitsberechnung vom 20. Oktober 1990 sind für die Modernisierungsmaßnahmen öffentliche Mittel in Form eines Zuschusses der WBK bewilligt worden. Die Kl. haben dies in der Erörterung der mündlichen Verhandlung nicht in Abrede gestellt. Danach gilt aber die als materielle Wirksamkeitsvoraussetzung erforderliche Zustimmung als erteilt, § 6 Abs. 1 Satz 2 2. Halbsatz NMV.

Die Rückwirkung der Mieterhöhung ist auch gem. § 4 Abs. 8 NMV i. V. m. der Preisgleitklausel zulässig. Anders als bei preisfreiem Wohnraum han-delt es sich hier nicht um die Umlage der tatsächlich angefallenen Modernisierungskosten, sondern um eine Erhöhung aufgrund der infolge der Mo-dernisierungsmaßnahmen gestiegenen Kapital- und Bewirtschaftungskosten. Diese stellen aber laufende Aufwendungen dar, auf welche § 4 Abs. 8 NMV anwendbar ist. Daß die von der Bekl. erlangte und von den Kl. gezahlte Miete etwa aus an-deren Gründen die Kostenmiete überstiegen hat, haben die Kl. nicht dargetan.

Wie wichtig Gleitklauseln in Mietverträgen über preisgebundenen Neubau (für alle anderen Wohnungen sind solche Klauseln nichtig) sind, zeigt die Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 19. März 1993.

Der Vermieter hatte Wärmedämmaßnahmen ausführen lassen und hierzu einen Zuschuß der WBK erhalten. Nach Abschluß der Baumaßnahmen erhöhte der Vermieter nach § 10 WoBindG die Miete, und zwar unter Berufung auf § 4 Abs. 8 NMV rückwirkend. Aufgrund einer Einzugsermächtigung des Mieters wurden die Beträge zunächst gezahlt, später verlangte der Mieter Rückzahlung, weil er meinte, die Erhöhungserklärung sei nicht ausreichend erläutert und begründet.

Das Landgericht Berlin war nicht dieser Auffassung, denn eine "ungerechtfertigte" Bereicherung des Vermieters durch die Zahlung würde voraussetzen, daß die Mieterhöhungserklärung nicht nur formell unwirksam war, sondern die Kostenmiete auch materiell überschritten wurde. Dafür hielt das Landgericht den klagenden Mieter für darlegungs- und beweispflichtig. Daß die Zahlung nicht vom Mieter ausging, sondern auf einer Einzugsermächtigung beruhte, hielt das Landgericht (stillschweigend) für unerheblich. In der Tat hätte der Mieter bei aufmerksamer Betrachtung seiner Kontoauszüge der Abbuchung widersprechen können; die später erhobene Rückzahlungsklage konnte sich jedoch nicht allein auf Formfehler in der Mieterhöhung stützen.