Preisbindung

Preisbindung; Ausgangsmiete; Mieterhöhungsverlangen; Kapitalkostensteigerungen; Kappungsgrenze

Entfällt bei einer bislang preisgebundenen Wohnung infolge Rückzahlung öffentlicher Darlehn die Preisbindung, so sind bei der Berechnung der Ausgangsmiete für ein Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG und die dort vorgesehene "Kappungsgrenze" des § 2 Abs. 1 Ziffer 3 MHG die während der Preisbindung wegen Kapitalkostensteigerungen vorgenommenen Mietzinserhöhungen nicht abzuziehen; § 5 Abs. 3 Satz 2 MHG ist insoweit nicht entsprechend anwendbar.

I. Die Bekl. sind seit 1959 Mieter einer Wohnung, welche ursprünglich der Wohnungsbindung unterlag. Die Preisbindung lief nach Ab-lösung der Baudarlehen Ende 1986 aus. Die Kl. war Eigentümerin der vor-genannten Wohnung in der Zeit vom 18.8.1987 bis zum 8.6.1989.

Mit Schreiben vom 22.2.1988 verlangte die Kl. unter Angabe von 5 Ver-gleichswohnungen die Zustimmung zur Erhöhung der Teilinklusivmiete von zuletzt 546,95 DM auf 680,00 DM mit Wirkung ab dem 1.5.1988, wobei sie eine Erhöhung des von ihr mit 445,68 DM errechneten Nettomietzinses um 30 % (133,70 DM) auf 579,38 DM zugrundelegte. Letztmals war die Miete während der Preisbindung am 1.4.1983 infolge Erhöhung der Kapi-talkosten angehoben worden.

Auf die Ablehnung des Bekl. hin hat die Kl. ihr Mieterhöhungsverlangen klageweise geltend gemacht. Die Bekl. haben ihre Zustimmungsverweigerung unter anderem damit begründet, daß bei der Berechnung der Ausgangsmiete die Bestimmung des § 5 Abs. 3 Satz 2 MHG unberücksichtigt geblieben sei. In zumindest analoger Anwendung dieser Vorschrift hätte nach Beendigung der Preisbindung durch Tilgung der öffentlichen Darlehn die Miete zunächst um die zuvor seit dem 1.1.1973 wegen Erhöhung der Kapitalkosten erfolgten Mieterhöhungen (mindestens 116,09 DM) herabgesetzt werden müssen. Nur auf den insoweit reduzierten Ausgangsmietzins sei der nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG höchstzulässige Mietaufschlag von 30 % zu berechnen. Die Kl. hat demgegenüber die Auffassung vertreten, für eine analoge An-wendung von § 5 Abs. 3 Satz 2 MHG sei kein Raum, da nach Beendigung der Preisbindung eine durch Analogie zu schließende Regelungslücke nicht vorhanden sei und im übrigen die der Mieterhöhung für preisfreien Wohnraum nach § 5 MHG und der Erhöhung wegen Kapitalkostensteigerung einer preisgebundenen Wohnung nach Maßgabe der Neubaumietenverordnung zugrundeliegenden Sachverhalte und Interessenlagen nicht vergleichbar seien.

Das Amtsgericht hat der Klage stattgegeben mit der Begründung, eine analoge Anwendung des § 5 Abs. 3 Satz 2 MHG sei nicht möglich, so daß Ausgangsmiete für die von der Kl. nach § 2 MHG verlangte Mieterhöhung der zuvor geschuldete Mietzins sei, der dem zuletzt während der Zeit der Preisbindung geltenden Mietzins entspreche. Dementsprechend betrage die verlangte Mieterhöhung nicht mehr als 30 %, so daß die "Kappungsgrenze" des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG nicht überschritten werde.

Gegen dieses Urteil haben die Bekl. Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht, das im Ausgangsfall eine analoge Anwendung von § 5 Abs. 3 S. 2 MHG ebenfalls ablehnen möchte, hat dem Senat gemäß Art. III MÄG fol-gende Rechtsfrage zum Rechtsentscheid vorgelegt:

Ist der Vermieter einer bisher preisgebundenen Wohnung nach Beendigung der Preisbindung verpflichtet, die Miete in analoger Anwendung von § 5 Abs. 3 Satz 2 MHG um den Betrag der während der Preisbindung we-gen Erhöhungen der Kapitalkosten vorgenommenen Mietzinserhöhungen herabzusetzen?

II. Die Vorlage ist zulässig gemäß Art. III Abs. 1 S. 1, 2. Halbsatz des 3. MÄG.

Sie bezieht sich auf eine Rechtsfrage aus einem Mietverhältnis über Wohnraum. Für die Zulässigkeit der Vorlage ist es nicht erforderlich, daß das Mietverhältnis der Parteien noch besteht (vgl. Schmidt-Futterer/Blank, Wohnraumschutzgesetz 6. Auflage, Rz. G 5). Es ist daher unbeachtlich, daß die Kl. wegen zwischenzeitlicher Veräußerung der Wohnung nicht mehr deren Eigentümerin und Vermieterin ist. Soweit ersichtlich ist, ist die Vorlagefrage bisher nicht durch Rechtsentscheid entschieden worden.

Sie ist von grundsätzlicher Bedeutung. Das ergibt sich zwar nicht unbedingt daraus, daß bei der vorlegenden Kammer offenbar eine größere An-zahl gleichgelagerter Fälle anhängig und in diesen das Ruhen des Verfahrens angeordnet worden ist, um den Ausgang des vorliegenden Verfahrens abzuwarten. Erforderlich ist vielmehr das Bestehen einer klärungsbedürftigen, vorbehaltlos enger Ausnahmen bisher höchstrichterlich nicht entschiedenen Frage von grundsätzlicher und damit allgemeiner Bedeutung. Dabei dürfen sich die Auswirkungen der Entscheidung in quantitativer Sicht nicht in einer Regelung der Beziehungen der Parteien - auch über das eigentliche Streitobjekt hinaus - erschöpfen, sondern es muß eine un-bestimmte Vielzahl von Fällen getroffen werden (Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O., G 11, Vogel NJW 1975, 1297, 1300). Es ist nicht zwingend erfor-derlich, daß die Rechtsfrage in Literatur und Rechtsprechung allgemein er-örtert wird, wenngleich dies auf eine grundsätzliche Bedeutung hinweist. Ausreichend ist es, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, daß eine bestimmte Frage für die Zukunft Bedeutung erlangen kann (vgl. OLG Hamm [RE] vom 30.12.1982, RES § 3 MHG Nr. 6 = NJW 1983, 289; OLG Karls-ruhe [RE] vom 26.10.1982, RES § 564 b BGB Nr. 23 = NJW 1983, 579). Dies ist vorliegend zu bejahen, da auch in Zukunft mit dem Wegfall der Preisbindung bei einer großen Anzahl von Wohnungen zu rechnen ist und hierbei die Vorlagefrage wiederholt auftauchen kann.

Die vorlegte Rechtsfrage ist - jedenfalls vom materiell-rechtlichen Standpunkt des Landgerichts - entscheidungserheblich. Die Begründetheit des Mieterhöhungsbegehrens hängt nämlich zumindest der Höhe nach davon ab, ob bei der Berechnung der Ausgangsmiete nach § 2 MHG die während der Preisbindung wegen Kapitalkostenerhöhungen vorgenommenen Mietzinsanhebungen in entsprechender Anwendung des § 5 Abs. 3 Satz 2 MHG abzuziehen sind.

III. In der Sache ist die Frage, wie aus dem Entscheidungssatz ersichtlich, zu beantworten.

1. Nach § 5 Abs. 3 Satz 1 MHG ist der Vermieter verpflichtet, den Mietzins vom Zeitpunkt der Ermäßigung des Zinssatzes an um denjenigen Betrag herabzusetzen, um den die Miete zuvor wegen Steigerungen der Kapitalkosten infolge Zinssatzerhöhungen angehoben worden ist. Für den Fall der Darlehnstilgung ist eine Herabsetzung der Miete ebenfalls nur um den Erhöhungsbetrag vorgesehen. § 5 Abs. 3 MHG nimmt dabei seinem Wort-laut nach Bezug auf eine Erhöhung des Mietzinses nach Absatz 1 dieser Vorschrift, woraus sich ergibt, daß vorangegangene Mietzinssteigerungen aufgrund anderer Vorschriften nicht Regelungsgegenstand sind. Eine di-rekte Anwendung des § 5 Abs. 3 Satz 2 MHG auf während der Preisbindung erfolgte Mietzinssteigerungen wegen Zinskostenerhöhungen scheidet danach aus.

2. Für die Annahme einer durch Analogie auszufüllenden Regelungslücke sind keine ausreichenden Anhaltspunkte erkennbar.

a) Daß die für preisgebundenen Wohnraum nach erstmaliger Festsetzung der Kostenmieten stattgefundenen Zinserhöhungen nach Tilgung der öf-fentlichen Darlehn und Wegfall der Preisbindung keine Belastung für den Vermieter mehr darstellen, ist offenkundig und kann von dem Gesetzgeber nicht übersehen worden sein. Es ist daher anzunehmen, daß die Er-mäßigung der bisher preisgebundenen Miete nach Beendigung der Preisbindung infolge Tilgung der Darlehn gesetzlich geregelt worden wäre, wenn der Gesetzgeber eine derartige Regelung für notwendig erachtet hätte.

b) Eine dem § 5 Abs. 3 Satz 2 MHG entsprechende Regelung erscheint zum Schutz des Mieters einer ehemals preisgebundenen Wohnung auch nicht erforderlich.

aa) Einmal gewährleisten bereits die Bestimmungen des MHG einen wirk-samen Schutz gegen übermäßige Mietzinssteigerungen. Der Mieter soll nach Ende der Preisbindung grundsätzlich nicht besser und nicht schlechter geschützt sein als der Mieter einer von Anfang an nicht preisgebundenen Wohnung. Sichergestellt ist, daß einerseits der Mietzins nicht über die ortsübliche Vergleichsmiete (§ 2 Abs. 1 Nr. 2 MHG) hinaus angehoben werden kann; andererseits schützt die "Kappungsgrenze" nach § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG den Mieter gegen abrupte und sprunghafte Erhöhungen. Diese Kappungsgrenze gilt auch für ehemals preisgebundenen Wohnraum nach Wegfall der Preisbindung (BayObLG [RE] vom 23.1.1984, RES § 2 MHG Nr. 50 = NJW 1984, 742 ff; Emmerich-Sonnenschein, Miete, 5. Aufl., Rz. 19 b zu Art. 3 WKSchG § 2 MHRG; Schmidt-Futterer/Blank, a.a.O. Rz. C 80 l zu § 2 MHG; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl. Rz. III 627).

bb) Zum anderen unterscheiden sich schon in der Ausgangslage die Miet-verhältnisse über preisgebundenen Wohnraum in der Mietzinsgestaltung grundlegend dadurch von Mietverträgen über freifinanzierten Wohnraum, daß bei ihrer Begründung der Mietzins nicht frei vereinbart werden kann, sondern aufgrund zwingender gesetzlicher Vorschriften festgesetzt wird. Während die preisfreie Miete marktorientiert und nur den Beschränkungen des § 5 Wirtschaftstrafgesetz unterworfen und ggf. an den Vorschriften über Mietwucher (§§ 134 BGB, 302 StGB, 138 Abs. 2 BGB) zu messen ist, soll die preisgebundene Miete lediglich kostendeckend sein. Sie wird in ei-ner Wirtschaftlichkeitsberechnung aufgrund der für die Errichtung der Wohnungen entstandenen Gesamtkosten und der hierfür eingesetzten Fi-nanzierungsmittel berechnet und deckt die laufenden Kapital- und Bewirtschaftungskosten einschließlich der Verzinsung des Wertes der aufgebrachten Eigenleistung (§ 8a des Gesetzes zur Sicherung der Zweckbestimmung von Sozialwohnungen - WoBindG).

cc) Auch die Vorschriften für Mietzinsanhebungen wegen Kapitalkostenerhöhungen unterscheiden sich inhaltlich deutlich voneinander, je nachdem, ob es sich um preisgebundenen oder preisfreien Wohnraum handelt. Im Rahmen des § 5 MHG können Erhöhungen der Kapitalkostenerhöhungen, die auf Erhöhung des Zinssatzes aus einem dinglich gesicherten Darlehn beruhen, auf die Mieter umgelegt werden. Dabei ist jedoch nicht allein die Erhöhung des Zinssatzes entscheidend. Vielmehr stellt die Erhöhung des Zinssatzes nur den Ausgangspunkt dar, aus dem sich eine Erhöhung der genannten Kapitalkosten ergeben muß. Zwischenzeitliche Tilgungen des Kapitals und sich daraus ergebende Verringerungen der Zinsbelastung sind dabei in Abzug zu bringen. Da der vom Darlehnsnehmer (Vermieter) aufzubringende Betrag sich in aller Regel aus Zinsen und Tilgung zusammensetzt, geht durch Fortschreiten der Tilgung des Darlehnsbetrages die Zinsbelastung - meist durch entsprechende Erhöhung des Tilgungsanteils - langsam zurück. Auf den Mieter ist aber nur derjenige Teil der Zinsbelastung umlegbar, der den Vermieter über den ursprünglich aufzubringenden Gesamtbetrag belastet (Erman-Schopp, Handkommentar zum BGB, 1. Band, 8. Aufl. 1989, § 5 MHG Rz. 24; Münchener Kommentar - Voelskow Band 3, 1. Halbband, 2. Aufl. 1988, § 5 MHG Rz. 8; Palandt-Putzo, 48. Aufl., § 5 MHRG, Anm. 2; Emmerich/Sonnenschein a.a.O. § 5 MHRG, Rz. 8; Schmidt-Futterer/Blank a.a.O. § 5 MHG Rz. C 384).

Demgegenüber ist für den Bereich der Kostenmiete nach dem Wohnungsbindungsgesetz ausdrücklich festgelegt, daß bei der Erhöhung des Zinssatzes die neue Jahresleistung für das öffentliche Baudarlehn in der Wei-se zu berechnen ist, daß der erhöhte Zinssatz und der Tilgungssatz auf den ursprünglichen Darlehnsbetrag bezogen werden und die durch die fortschreitende Tilgung gesparten Zinsen zu erhöhten Tilgungen zu verwenden sind (§ 18 b Abs. 2 WoBindG). Es ist bei der Errechnung des Erhö-hungsbetrages vom Gesamtdarlehn auszugehen (sog. Erstarrungsgrundsatz, vgl. Schmidt Futterer/Blank a.a.O.), woraus folgt, daß die Erhöhung der Zinskosten unabhängig von den zwischenzeitlich erfolgten Tilgungen direkt und vollständig auf die Mieter umgelegt werden können.

dd) Zudem kann von einer ungerechtfertigten Besserstellung des Vermieters einer preisgebundenen Wohnung im Hinblick auf das Fehlen einer § 5 Abs. 3 Satz 2 MHG entsprechenden Regelung nicht ausgegangen werden. Zu beachten ist zunächst, daß es nicht um die Besserstellung der einen Vermietergruppe gegenüber der anderen geht, sondern um die Frage des Mieterschutzes vor unangemessenen und unberechtigten Mietzinserhöhungen. Desweiteren ist es gerade der Sinn der Entlassung einer Wohnung aus der Mietpreisbindung, die Miete langsam im Rahmen des § 2 Abs. 1 MHG an die ortsübliche Vergleichsmiete heranführen zu können; die Miete soll nicht mehr nach den Grundsätzen der Preisbindung festgesetzt werden. Eine analoge Anwendung des § 5 Abs. 3 Satz 2 MHG auf die Fälle, in denen während einer vorangegangenen Preisbindung Mietzins-anhebungen wegen Kapitalkostenerhöhungen stattgefunden haben, würde im Ergebnis darauf hinauslaufen, daß an die Stelle der öffentlichen Förde-rung einer Wohnung nunmehr deren zeitliche Subventionierung durch ei-nen frei finanzierenden Vermieter tritt. Auch hier ist zu beachten, daß der Gesetzgeber dem berechtigten Anliegen des Mieters, vor abrupten und all-zu großen Mietzinssteigerungen geschützt zu sein, durch die Einführung der sog. "Kappungsgrenze" des § 2 Abs. 1 Nr. 3 MHG Rechnung getragen hat. Mit dieser Vorschrift soll verhindert werden, daß die Mietzinsanhebung in Einzelfällen ein zu starkes Ausmaß annimmt. Daher wird die Mietsteigerung im Rahmen des Vergleichsmietenverfahrens derart begrenzt, daß die Miete in jeweils drei Jahren nicht um mehr als 30 v. H. über der Ausgangsmiete liegen soll (BT-Drucks. 9/2079 S. 16). Ausgangsmiete kann hierbei nur die zuletzt gezahlte Miete sein, wobei es unerheblich ist, daß diese während einer noch bestehenden Mietpreisbindung anhand von Kapitalkostenerhöhungen festgesetzt worden ist, also eine Kostenmiete dargestellt hat (vgl. BayObLG [RE] vom 23.1.1984, RES § 2 MHG Nr. 50 am En-de = NJW 1984, 742/744; Sternel a.a.O. Rz. III. 627). Denn auch hier wird das gesetzgeberische Ziel erreicht, eine zusätzliche Mietzinsbelastung des einzelnen Mieters um mehr als 30 v. H. in drei Jahren zu verhindern. Eine vorherige Reduzierung der Ausgangsmiete um außerhalb der Dreijahresfrist vorgenommene Mietpreiserhöhungen wegen Kapitalkostensteigerungen nach dem Wohnungsbindungsgesetz würde auf eine vom Gesetzgeber neben der Kappungsgrenze erkennbar nicht gewollte zusätzliche Erschwerung der Heranführung an die ortsübliche Vergleichsmiete hinauslaufen.