Preisbindung

Preisbindung; Zweifamilienhaus

Für die Frage, ob ein Haus gem. § 5 Ziff. 2 XI. BMG aus der damaligen Preisbindung entlassen worden ist, kommt es allein darauf an, ob das Haus am 1. Januar 1981 oder zu einem späteren Zeitpunkt ein Zwei familienhaus war bzw. geworden ist.

Die Voraussetzungen des § 2 Abs. 1 Ziff. 1, 2 und 3 MHG sind unstreitig gegeben, insbesondere stellen die Bekl. die Ortsüblichkeit der nunmehr verlangten Miete nicht in Abrede.

Soweit die Bekl. jedoch meinen, § 2 MHG könne nur in der modifizierten Form des § 2 GVW - insbesondere hinsichtlich der dort geregelten Kap-pungsgrenze von 5 % - zur Anwendung kommen, kann dem nicht gefolgt werden. Das GVW ist auf die Wohnung der Bekl. nicht anwendbar, weil die Wohnung nicht bis zum 31.12.1987 im Sinne des § 1 GVW preisgebunden war, sondern durch die baulichen Veränderungen im Jahre 1986 gemäß den für diesen Zeitpunkt maßgeblichen Bestimmungen des § 5 Ziff. 2 XI. BMG, 3 Abs. 2 Ziff. 3 AMVOB aus der seinerzeitigen Mietpreisbindung ent-lassen worden ist.

Für die Frage, ob das Haus B-Straße 36 gemäß § 5 Ziff. 2 XI. BMG aus der damaligen Mietpreisbindung entlassen worden ist, kommt es allein darauf an, ob das Haus am 1.1.1981 oder zu einem späteren Zeitpunkt ein Zweifamilienhaus war bzw. geworden ist. Entgegen der Auffassung der Bekl. kommt es nicht allein auf den baulichen Zustand am Stichtag, dem 1.1.1981, an. Die Regelung in § 3 Abs. 2 Ziff. 3 AMVOB betrifft lediglich den Fall, daß ein ursprüngliches Zweifamilienhaus etwa aufgestockt wird; in diesem Fall sollen die späteren Veränderungen die Preisfreiheit nicht mehr beseitigen können. Für den hier vorliegenden umgekehrten Fall, daß ein Haus mit mehreren Wohneinheiten durch bauliche Veränderungen zu ei-nem Zweifamilienhaus wird, kann nach Sinn und Zweck des § 5 Ziff. 2 XI. BMG eine starre Reduzierung der Betrachtungsweise auf den Stichtag nicht angenommen werden (diese Rechtsauffassung läßt sich mindestens mittelbar auch aus den Entscheidungen des Kammergerichts vom 26. Juni 1967 - 8 U 907/67, vom 18. Oktober 1976 - 8 U 1923/75, vom 22. Januar 1976 - 8 U 201/75 und 8 U 6370/83 [GE 1985, 93] entnehmen). Ausgehend von dieser Rechtslage gilt im Streitfall folgendes: Am Stichtag, dem 1.1.1981, war das Haus B-Straße 36 (noch) ein Dreifamilienhaus und damit preisgebunden. Nach den eigenen Darlegungen des Kl. waren zu diesem Zeitpunkt drei Wohneinheiten in diesem Haus vorhanden. Der Be-griff Wohnung wird in Rechtsprechung und Literatur als eine Summe von Räumen definiert, die die Führung eines selbständigen Haushalts ermöglichen und insbesondere über eine Küche oder Kochnische mit den für eine Küche erforderlichen Versorgungsleitungen wie Wasserleitung, Abflußleitung, Kamin bzw. Elektro- oder Gasanschluß sowie eigene Wasserversorgung, Ausguß und Abort verfügen (vgl. Kammergericht GE 1985, 93). Die im Erdgeschoß liegenden Räume sind - ungeachtet der gewerblichen Nut-zung durch eine Kindertagesstätte - nach ihrer baulichen Gestaltung als Wohnräume anzusehen, wie sich bereits aus den vom Kl. vorgelegten Mietverträgen von 1942 und 1947 und auch aus dem Nutzungszweck als Kindertagesstätte ergibt. Aus den vorbezeichneten Mietverträgen ergibt sich, daß die Räume mit Toilette und Küche und auch mit Waschgelegenheit ausgestattet sind. Dies ergibt sich auch schon aus den Notwendigkeiten bei einer Nutzung als Kindertagesstätte. Desweiteren läßt sich aus dem eigenen Vorbringen der Kl. entnehmen, daß neben den Wohnräumen im Erdgeschoß und der Wohnung im 1. Obergeschoß schon am 1.1.1981 eine weitere eigenständige Wohneinheit im Sinne der vorzitierten Definition, bestehend aus zwei Zimmern mit Toilette, Ausguß und Gasherd be-stand, die bis 1986 nach dem unbestrittenen Vorbringen der Bekl. auch selbständig zu Wohnzwecken vermietet war.

Am 1.1.1981 war das Haus B-Straße 36 somit noch ein Dreifamilienhaus im Sinne der mietpreisrechtlichen Bestimmungen. Diesen Charakter hat das Haus jedoch durch die im wesentlichen unstreitigen Bau- und Moderni sierungsmaßnahmen im Jahre 1986 anläßlich des Einzuges der Bekl. ver-loren und ist zu einem Zweifamilienhaus im Sinne des § 5 Ziff. 2 XI. BMG mit der Folge des Wegfalls der Preisbindung geworden.

Zwar ist davon auszugehen, daß nicht jegliche Bau- oder Modernisierungsmaßnahme etwa nur vorübergehenden Charakters die Qualifizierung eines Hauses als Drei- oder Zweifamilienhaus verändern können (vgl. Landgericht Berlin GE 1986, 557). Im Streitfall sind im Jahr 1986 jedoch weitgehende bauliche Umstrukturierungen im 1. und 2. Obergeschoß des Hauses B-Straße 36 vorgenommen worden, so daß eine erneute eigenständige Vermietung des 2. Obergeschosses vernünftigerweise und ohne erheblichen Aufwand nicht mehr in Betracht kommt und das Haus somit auf zwei Wohneinheiten reduziert worden ist. Die Öfen im 2. Obergeschoß sind unstreitig entfernt und die Kamine zugemauert worden. Das 1. und 2. Obergeschoß verfügen seitdem über eine einheitliche Gasheizung, die ausschließlich über die Therme im 1. Obergeschoß versorgt wird, so daß das Dachgeschoß selbständig nicht mehr beheizbar ist. Die Gasleitung zum 2. Obergeschoß ist - nunmehr unstreitig - im Keller abgestopft worden, die Kücheneinrichtung und die Dusche wurden entfernt. Angesichts dieser grundlegenden baulichen Veränderungen kann nicht davon ausgegangen werden, daß hierdurch die eigenständige Nutzung des Dachgeschosses als separate Wohnung nur vorübergehend ausgeschlossen sein sollte. Durch die baulichen Veränderungen im Jahre 1986 ist das Haus B-Straße 36 somit seitdem als Zweifamilienhaus anzusehen mit der Folge, daß das Haus seinerzeit aus der Mietpreisbindung entlassen worden ist.