Praxisschilder an Hausfassade

Praxisschilder an Hausfassade; Wohnungseigentümergemeinschaft; Teileigentum; Werbeschilder; Gewerbetreibender; Freiberufler

Ein Wohnungseigentümer, der in seinem Wohnungs- oder Teileigentum als Freiberufler oder Gewerbetreibender eine Praxis betreibt, hat gegen die übrigen Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Duldung eines zweiten Praxisschildes im Fassadenbereich.

(Nichtamtlicher Leitsatz)

Die Parteien bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft ... in Berlin. Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer bestimmen sich nach der Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung vom 19. Oktober 1995, in der unter § 3 die Nutzung des Sondereigentums für eine freiberufliche Tätigkeit gestattet wird. Die Kl. unterhält in ihrem Wohnungseigentum ihre Praxis als freiberufliche Steuerberaterin. Daneben wird in dem Gebäude eine Zahnarztpraxis betrieben. Für diese Praxen ist jeweils ein Praxisschild in der Größe von 40 cm x 30 cm neben dem Hauseingang angebracht. Die Kl. brachte an der Gebäudefassade zwischen den beiden zur Straße gerichteten Fenstern ihres Wohnungseigentums ein weiteres Praxisschild in der Größe 60 cm x 90 cm an.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. Mai 2008 fassten die Wohnungseigentümer zu TOP 2 die folgenden Beschlüsse:

„Es wird abgestimmt, ob das zweite Schild von ... an der Hausfront zwischen den Fenstern bleiben darf. Abstimmung: 3 Ja-, 8 Nein-Stimmen, 3 Enthaltungen, Ergebnis: Das Schild wird nicht genehmigt und muss wieder entfernt werden (eventuelle Beschädigungen am Befestigungsort sind zu beseitigen)."

„Es wird darüber abgestimmt, ob das zweite Schild von ... an der Briefkastenanlage der Gewerbeeinheiten angebracht werden kann. Hierzu würde ein dritter Pfeiler benötigt werden, damit der Briefkasten in einer L-Form verlängert werden kann, so dass das Schild zur Straße ausgerichtet ist. Die Höhe der Briefkastenanlage darf dabei nicht überschritten werden. Das Schild kann nur in dem Format (60 x 90 cm) verwendet werden, solange für die andere Gewerbeeinheit kein Bedarf an einem anderen Schild besteht. Wenn dieser Bedarf entsteht, muss das Schild ausgetauscht werden, so dass zwei Schilder auf der Fläche 60 x 90 cm angebracht werden können (je 60 x 45 cm). Die Kosten werden zu gleichen Teilen von den Eigentümern der Gewerbeeinheiten getragen. Die Hausverwaltung überwacht die Ausführung.

Abstimmung: 5-Ja, 7 Nein-Stimmen, 2 Enthaltungen, Ergebnis: Die Anbringung des Schilds an der Briefkastenanlage ist abgelehnt."

Gegen diese Beschlüsse richtet sich die von der Kl. unter dem 16. Juni 2008 eingereichte und unter dem 10. Juli 2008 zugestellte Anfechtungsklage.

Die Kl. behauptet, nur durch das zweite Schild könne ihre Praxis die erforderliche Aufmerksamkeit bei Passanten erlangen, zumal der Grundstückseingang nicht unmittelbar vor, sondern versetzt zum Hauseingang sei. Ferner behauptet die Kl. unter Verweis auf eingereichte Lichtbilder anderer Gebäude in der Umgebung, das Schild sei auch in der derzeitigen Größe ortsüblich. Die Kl. ist der Auffassung, das zweite Schild zwischen den Fenstern verursache keine architektonische oder ästhetische Beeinträchtigung des Bildes des Gebäudes und stelle mangels erheblichen Eingriffs in das äußere Erscheinungsbild keine bauliche Veränderung dar, die die Bekl. ablehnen könnten.

Die Bekl. sind der Meinung, das Schild stelle eine bauliche Veränderung dar, die die Bekl. bei Berücksichtigung der Beeinträchtigung des Eindrucks der Gesamtfassade und der Nachahmungsgefahr nicht dulden müssten.

Die zulässige Klage ist in der Sache ohne Erfolg.

I. Die Anfechtungsklage gegen die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 15. Mai 2008 zu TOP 2 ist unbegründet, da der Beschluss nicht gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung verstößt.

1. Die materielle Ausschlussfrist des § 46 Abs. 1 S. 2 WEG für die Anfechtungsklage ist gemäß §§ 253, 167 ZPO, 193 BGB gewahrt. Die angefochtenen Beschlüsse entsprechen jedoch den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung, da die Kl. sich nicht mit Erfolg auf einen Duldungsanspruch wegen der Anbringung des zweiten Praxisschildes berufen kann.

2. Die Kl. hat keinen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Duldung des zweiten Praxisschildes zwischen den beiden Fenstern aus § 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 2 BGB.

a. Gemäß § 22 Abs. 1 WEG können bauliche Veränderungen verlangt werden, wenn jeder Wohnungseigentümer zustimmt, dessen Rechte durch die Maßnahme über das in § 14 Nr. 1 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Gemäß § 14 Nr. 3 i.V.m. Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer verpflichtet, Einwirkungen auf das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, soweit sie auf einem Gebrauch beruhen, durch den keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Ein Nachteil ist dabei im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG nicht hinzunehmen, wenn er eine nicht ganz unerhebliche, konkrete und objektive Beeinträchtigung darstellt, wozu auch eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks einer Wohnanlage genügen kann (OLG München, Beschluss vom 6. November 2007, Az. 32 Wx 146/07, Rn. 13 m.w.N.; NJW 2008, 235 = ZMR 2008, 659).

Das Anbringen des Praxisschilds stellt eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG dar, weil hiermit das Fassadenbild und damit der Gesamteindruck der Wohnanlage nicht nur ganz unerheblich verändert. Bei einem Vergleich der Fassade mit und ohne das 60 cm x 90 cm große Schild ergibt sich - unabhängig von einem Einfügen des Schildes in die Fassade - ein nicht unerheblicher Unterschied in der Erscheinung des Gebäudes, so dass eine bauliche Veränderung i.S.v. § 22 Abs. 1 WEG vorliegt.

b. Diese bauliche Veränderung haben die Bekl. auch nicht zu dulden.

Es ist in der Rechtsprechung anerkannt, dass die mit dem Anbringen eines Praxisschildes verbundenen Nachteile von den übrigen Wohnungseigentümern zu dulden sind, wenn die freiberufliche Tätigkeit - wie hier - in der Teilungserklärung erlaubt und damit zu dulden ist, da sich insoweit aus Treu und Glauben (§ 242 BGB) ein entsprechendes Recht des freiberuflich tätigen Wohnungseigentümers ergibt (KG, Beschluss vom 8. Juni 1994, Az. 24W 5760/93 Rn. 18 m.w.N. = NJW-RR 1995, 333 = WuM 1994, 494.)

Auch unter Berücksichtigung der grundrechtlich geschützten Positionen der Kl. kann die erforderliche Interessenabwägung im Rahmen des § 14 Nr. 1 WEG (siehe hierzu BGH, Beschluss vom 22. Januar 2004, Az. V ZB 51/03, Rn. 20 m.w.N. (BGHZ 157, 322 = GE 2004, 548 = NJW 2004, 937) nach Ansicht des Gerichts keinen Anspruch auf Duldung dieses zweiten Schildes begründen. Hierbei ist für das Gericht vor allem maßgeblich, dass die Praxis der Kl. bereits über ein Praxisschild an der Hauseingangstür verfügt. Dieses Schild genügt dem berechtigten Informationsbedürfnis der Kl., da auch dieses - kleinere - Schild von dem öffentlich zugänglichen Bereich vor dem Gebäude sichtbar und lesbar ist. Aus diesem Grunde kann die von der Kl. angeführte Eingangssituation mit dem Grundstückstor versetzt zum Hauseingang keinen zwingenden Grund für ein zweites Praxisschild darstellen. Auch der von der Kl. dargelegte größere Werbeeffekt des größeren Schildes kann keinen Duldungsanspruch der Kl. gegenüber den anderen Wohnungseigentümern begründen. Der Werbeeffekt eines Schildes steigt im Allgemeinen ebenso proportional mit der Größe des Schildes wie die Veränderung des Gesamteindrucks der Fassade und damit die Beeinträchtigung der übrigen Wohnungseigentümer. Aus diesem Grund muss das von den übrigen Wohnungseigentümern zu duldende Praxisschild eine angemessene Größe aufweisen, das sowohl dem Informationsbedürfnis des Freiberuflers als auch dem Interesse der übrigen Wohnungseigentümer an einer unveränderten Fassade genügt. Hierbei ist auch die Anzahl der sonstigen freiberuflich tätigen Wohnungseigentümer zu berücksichtigen, da aus Gleichbehandlungsgrundsätzen bei vergleichbarer Nutzung des Wohnungseigentums jedem Gewerbetreibenden ein vergleichbares Praxisschild zu gestatten sein wird und sich die Veränderung des Fassadenbildes aus der Summe der Schilder ergibt. Dem Informationsbedürfnis der Kl. genügt nach Ansicht des Gerichts das bereits vorhandene Praxisschild, das auch aufgrund seiner Größe einen geringen Eingriff in das Erscheinungsbild der Fassade aufweist. Durch dieses Schild werden sowohl Mandanten der Kl., die den Praxiseingang suchen, als auch Passanten auf der Straße darauf hingewiesen, dass sich in dem Gebäude die Steuerberaterpraxis der Kl. befindet. Diese Information bildet den Kern der Werbewirkung, die auch einem Freiberufler von den übrigen Wohnungseigentümern durch Anbringung eines Praxisschildes ermöglicht werden muss. Das zweite, größere Schild stellt hingegen eine zusätzliche erhebliche Veränderung des Fassadenbildes dar, die durch die zusätzliche Werbewirkung bei Abwägung der widerstreitenden Interessen nicht gerechtfertigt werden kann.

c. Die Kl. kann sich schließlich auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass das zweite Schild auch in den größeren Maßen von 60 cm x 90 cm ortsüblich ist und daher von den Bekl. zu dulden sei. Denn sie hat insoweit nicht vortragen können, dass auf der Fassade des Gebäudes der hiesigen Wohnungseigentümergemeinschaft oder den unmittelbaren Nachbargrundstücken Praxisschilder in dieser Größe angebracht seien, so dass sich dieses Schild einfügen würde. Auf das Vorhandensein von Praxisschildern in der weiteren Umgebung des streitbefangenen Gebäudes, wie sie sich aus den von der Kl. eingereichten Lichtbildern ergeben, kommt es insoweit nicht an, da sich hieraus infolge der räumlichen Entfernung kein Duldungsanspruch der Kl. ergeben kann.

Es obliegt nach alledem der Wohnungseigentümergemeinschaft darüber zu befinden, ob über das zur Ausübung der - gestatteten - freiberuflichen Tätigkeit zwingend erforderliche Maß, dem durch das hinreichend große Schild neben dem Hauseingang genügt wird, weitere Schilder in Veränderung des Fassadenbildes als bauliche Veränderung angebracht werden dürfen oder nicht. Der hier angefochtene Beschluss der Wohnungseigentümer, der das zweite Schild nicht genehmigt, ist daher nicht als Verstoß gegen die Grundsätze einer ordnungsgemäßen Verwaltung anzusehen und war folglich nicht vom Gericht für ungültig zu erklären.

II. Aus den gleichen Gründen ist der Anfechtungsantrag bezogen auf den Beschluss, mit dem die Anbringung des zweiten Schildes an der Briefkastenanlage abgelehnt worden ist, in der Sache ohne Erfolg, da es aus den o. g. Gründen den Wohnungseigentümer obliegt, über die Nutzung des Gemeinschaftseigentums zu befinden, wenn es sich - wie hier - um ein Schild handelt, das über das zur Ausübung der freiberufliche Tätigkeit zwingend erforderlichen Maß hinausgeht.

• Aus dem Hinweisbeschluss des LG: Die Berufung hat keine Aussicht auf Erfolg. Das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg hat zutreffend festgestellt, dass ein Anspruch der Kl. gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Duldung des zweiten Praxisschildes zwischen den beiden Fenstern aus § 22 Abs. 1, 14 Nr. 1 WEG i.V.m. § 1004 Abs. 2 BGB nicht besteht.

Bei dem Schild handelt es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG. Denn dieses - nach seiner Zweckbestimmung - deutlich sichtbare Schild verändert das Erscheinungsbild der Fassade unabhängig von seinem Anteil an der Gesamtfassadenfläche erheblich. Der Qualifizierung als bauliche Veränderung steht insbesondere auch nicht entgegen, dass das Schild irgendwann zukünftig nach Aufgabe des Büros wieder abmontiert werden kann. Denn bis auf Weiteres soll das gerade erst angebrachte Schild offenkundig an seinem Platz bleiben. Soweit sich die Berufung darauf stützt, dass durch die bauliche Veränderung den anderen Wohnungseigentümern jedenfalls nicht über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst (§ 14 Nr. 1 WEG), kann dem nicht gefolgt werden. Das zweite Schild stellt aufgrund seiner Größe und insbesondere aufgrund seiner Anbringung zwischen den Fenstern eine nachteilige Veränderung des optischen Gesamteindrucks der Gebäudefassade dar. Dies ist unabhängig davon zu beurteilen, ob die gewerbliche Nutzung der Erdgeschoßeinheiten in der Teilungserklärung ausdrücklich vorgesehen ist, oder nicht. Insoweit kann auch dahinstehen, ob die von der Kl. in erster Instanz eingereichten Fotos Vergleichsobjekte in unmittelbarer Umgebung der Eigentumsanlage T. zeigen. Denn selbst wenn man dies unterstellt, ist das Anbringen eines zweiten Praxisschildes zwischen zwei Fenstern einer Fensterfront auch ausweislich dieser Fotos nicht ortsüblich.

Das Amtsgericht hat ferner zutreffend ausgeführt, dass das bereits vorhandene Schild dem berechtigten Informationsbedürfnis der Kl. genügt. Eine Augenscheinseinnahme war nicht erforderlich, da das zur Akte gereichte Foto nach Auffassung der Kammer das Erscheinungsbild der Fassade hinreichend klar vermittelt (vgl.. Niedenführ u.a., WEG, 8. Auflage, § 22, Rn. 90 m.w.N.). Ob das neben der Eingangstür angebrachte Schild der Kl. zulässigerweise auf die Größe des Schildes der Arztpraxis erweitert werden könnte, ist nicht Gegenstand dieses Verfahrens. Im übrigen ist es der Kl. unbenommen, dass vorhandene Schild insbesondere im Hinblick auf die Zugangssituation noch übersichtlicher zu gestalten.

Das erstinstanzliche Gericht hat des Weiteren zutreffend entschieden, dass ein Anspruch der Kl. auf Duldung eines zweiten Praxisschildes, welches an der Briefkastenanlage angebracht werden soll, nicht besteht. Denn auch hierdurch wird eine ästhetisch nachteilige Veränderung der Gebäudefront herbeigeführt, die angesichts des bereits vorhandenen Praxisschildes der Kl. von den übrigen Eigentümern nicht hinzunehmen ist.

Nach alledem widerspricht der Beschluss zu TOP 2 vom 15.5.2008 nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Anmerkung: Rechtskräftig, nachdem die Berufung nach Hinweisschreiben des LG Berlin vom 17. März 2009 - 55 S 8/09 WEG - zurückgenommen wurde.

Ein Wohnungseigentümer, der als Freiberufler oder als Gewerbetreibender in seinem Wohnungs- oder Teileigentum eine Praxis betreibt, hat gegen die übrigen Wohnungseigentümer keinen Anspruch auf Duldung eines zweiten Praxisschildes im Fassadenbereich.

Ein Steuerberater verlangte von den übrigen Wohnungseigentümern die Duldung eines zweiten Praxisschildes an der Hausfassade. Die anderen Wohnungseigentümer lehnten das mehrheitlich ab. Der Anspruchssteller hielt die Ablehnung für fehlerhaft und erhob Anfechtungsklage. Das AG hielt die Anfechtung für unbegründet. Auf Hinweisschreiben des LG wurde die Berufung zurückgenommen.

Der Wohnungseigentümer hat keinen Anspruch auf Duldung des zweiten Praxisschildes. Die Anbringung eines Praxisschildes erstellt eine Beeinträchtigung der Fassade und damit eine bauliche Veränderung dar. Wenn die freiberufliche oder gewerbliche Tätigkeit erlaubt und damit zu dulden ist, hat der Wohnungseigentümer aus dem Gemeinschaftsverhältnis heraus einen Anspruch auf Zulassung eines (einzigen) Praxisschildes. Darüber hinausgehende Ansprüche bestehen jedoch nicht.

Obwohl ein ablehnender Mehrheitsbeschluss die Rechtslage gerade nicht ändert, wird vielfach die Anfechtung des Negativbeschlusses verlangt, um den Weg freizumachen für eine entsprechende Verpflichtungsklage. Mit der Anfechtung allein wird im Erfolgsfalle aber lediglich der Zustand hergestellt, der vor der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer bestand. Richtig ist in diesen Fällen, zugleich auch eine Verpflichtungsklage auf Duldung zu erheben. Rechtlich brisant ist allerdings, ob diese gegen die übrigen Wohnungseigentümer zu richten ist (gegen die sich die Anfechtungsklage richtet) oder ob richtiger Beklagter der Verband ist, weil die gemeinschaftsbezogene Verpflichtung letztlich durch diesen zu erfüllen ist (§ 10 Abs. 6 Satz 3 WEG).

Das ist kein unnützes Gedankenspiel. Denn wenn die Beklagtenseite falsch bezeichnet ist, kann es allein deswegen zur Abweisung der Klage führen, weil die Passivlegitimation fehlt. Bis diese Rechtsfrage höchstrichterlich entschieden ist, wird aber das Gericht zumindest eine Hinweispflicht haben. Für den Verwalter auf der Beklagtenseite ist dies kein Problem, weil er sowohl die übrigen Wohnungseigentümer als auch notfalls den Verband vertritt. Angesichts der strengen Vorschrift des § 91 ZPO hat eine gegen den möglicherweise falschen Beklagten gerichtete Klage auch zwingende nachteilige Kostenfolgen. Es geht auch nicht, die Verpflichtungsklage hilfsweise gegen den Verband zu richten, weil nämlich eine bedingte Klageerhebung prozessual unzulässig ist. Ein vorsichtiger Rechtsanwalt wird die Verpflichtungsklage vorsorglich zunächst nur gegen die übrigen Wohnungseigentümer richten, verbunden mit der Bitte an das Gericht um Hinweis, ob nach Auffassung des Gerichts die Verpflichtungsklage gegen den Verband zu richten ist. Immerhin tritt durch die Inanspruchnahme des Verbands keine Streitwerterhöhung ein, weil der Kläger eine und dieselbe Sache von der Beklagtenseite fordert.

VRiKG a.D. Dr. Lothar Briesemeister