Präklusion von Mietereinwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung trotz vereinbarter Pauschale

Präklusion von Mietereinwendungen gegen die Betriebskostenabrechnung trotz vereinbarter Pauschale; Ausschlussfrist

Die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, führt nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen; der Mieter muss vielmehr auch in derartigen Fällen dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind.

(Leitsatz der Redaktion)

1 1. Ein Grund für die Zulassung der Revision liegt nicht vor (§ 552 a Satz 1, § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO). Das Berufungsgericht hat die Revision zugelassen, weil es die Rechtsfrage, inwieweit der Einwendungsausschluss nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB auch in den Fällen eingreift, in denen eine Übernahme von Betriebskosten überhaupt nicht oder als Pauschale vereinbart ist und der Vermieter gleichwohl abgerechnet hat, durch die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs als bisher offen geblieben angesehen hat. Eine Zulassung der Revision ist jedoch weder wegen grundsätzlicher Bedeutung der Rechtssache (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 ZPO) noch zur Fortbildung des Rechts (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 1 ZPO) oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung (§ 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 Alt. 2 ZPO) erforderlich.

2 Der Bundesgerichtshof hat bereits entschieden, dass die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen führt und der Mieter dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen muss, dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind (Senatsbeschluss vom 31. Januar 2012 - VIII ZR 335/10, GE 2012, 543 Rn. 2; Senatsurteil vom 18. Mai 2011 - VIII ZR 240/10, GE 2011, 949 = NJW 2011, 2786 Rn. 12 f.). Dabei ist es unerheblich, ob lediglich für einzelne Betriebskostenarten oder für die Betriebskosten insgesamt keine Umlagevereinbarung zwischen den Mietvertragsparteien getroffen worden ist. In beiden Fällen kann der Mieter anhand des Mietvertrags und gegebenenfalls weiterer mietvertraglicher Abreden überprüfen, ob die ihm in Rechnung gestellten Betriebskosten nach den vertraglichen Vereinbarungen abrechenbar sind.

3 2. Die Revision hat auch keine Aussicht auf Erfolg. Das Berufungsurteil hält rechtlicher Überprüfung stand.

4 Das Berufungsgericht hat zu Recht den erst im Prozess erhobenen Einwand des Bekl., eine Abrechnung der Heizkosten sei nicht vereinbart, da dieser Betrag in der Pauschale für die Betriebs- und Nebenkosten von 100 € monatlich enthalten sei, in Anwendung der vorstehend zitierten Rechtsprechung des Senats als nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB präkludiert angesehen. Nach den von der Revision nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts hat der Bekl. vorprozessual keine Einwendungen gegen die Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 geltend gemacht. Die vom Bekl. im Prozess vorgebrachten Beanstandungen sind erst nach Ablauf der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 5 BGB vorgebracht worden und daher ausgeschlossen. Dem Kl. steht daher gegen den Bekl. hinsichtlich der geltend gemachten Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 eine Heizkostennachzahlung in Höhe von insgesamt 2.720,50 € zu, desgleichen die von der Revision nicht angegriffenen vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten in Höhe von 316,18 €.

Der Mieter muss auch bei einer Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung im Mietvertrag fehlt oder für die eine Pauschale vereinbart ist, dem Vermieter innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt einer Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen sind; eine solche Abrechnung ist nämlich nicht bereits aus formellen Gründen unwirksam.

Der Vermieter verlangte Nachzahlung von Heizkosten aus einer Abrechnung. Der Mieter hatte vorprozessual keinerlei Einwände gegen die Abrechnungen für die Jahre 2007 und 2008 erhoben, sondern erst im Prozess eingewendet, eine Abrechnung der Heizkosten sei gar nicht vereinbart, da dieser Betrag in der Pauschale für die Betriebs- und Nebenkosten von 100 € monatlich enthalten sei. Die im Prozess gemachten Einwände gegen die Umlage von Heizkosten hatte der Mieter erst nach Ablauf der 12-Monatsfrist (§ 556 Abs. 3 Satz 5 BGB) vorgebracht. Gegen die Verurteilung in den Vorinstanzen legte er Revision ein.

Der BGH wies in seinem Beschluss darauf hin, dass er beabsichtige, die zugelassene Revision durch einstimmigen Beschluss nach § 552 a ZPO zurückzuweisen. Das Berufungsgericht habe zu Recht den erst im Prozess erhobenen Einwand des Mieters, eine Abrechnung der Heizkosten sei nicht vereinbart, da dieser Betrag in der Pauschale für die Betriebs- und Nebenkosten von 100 € monatlich enthalten sei, in Anwendung der bisherigen Rechtsprechung des Senats als nach § 556 Abs. 3 Satz 6 BGB präkludiert angesehen. Nach dieser Rechtsprechung führe die Abrechnung von Betriebskosten, für die es an einer Umlagevereinbarung fehle oder für die eine Pauschale vereinbart sei, nicht zur Unwirksamkeit der Betriebskostenabrechnung aus formellen Gründen; der Mieter müsse vielmehr dem Vermieter auch in diesen Fällen innerhalb von zwölf Monaten seit Erhalt der Betriebskostenabrechnung mitteilen, dass (einzelne) Betriebskosten nicht abzurechnen seien. Dem Vermieter stehe daher der geltend gemachte Anspruch auf Heizkostennachzahlung zu.