Potsdamer Mietspiegel auch für Nachbargemeinde

Potsdamer Mietspiegel auch für Nachbargemeinde; Gemeinde Michendorf; Mieterhöhung

Der Potsdamer Mietspiegel ist auf die Gemeinde Michendorf (Ortsteil Wilhelmshorst) anwendbar.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Klage ist unbegründet.

Die von der Kl.seite begehrte Zustimmung zur Mieterhöhung hat keinen Erfolg, da die Anwendung des Potsdamer Mietspiegels zu dem Ergebnis führt, dass der ortsübliche Vergleichsmietzins unterhalb des von den Kl. begehrten Mietzinses liegt.

Der Mietspiegel für die Stadt Potsdam 2010 ist zumindest teilweise auf die Gemeinde Michendorf (OT Wilhelmshorst) anwendbar.

Nach § 558 a Abs. 4 Satz 2 kann zur Begründung des Mieterhöhungserlangens der Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde verwandt werden, vorausgesetzt, dass kein aktueller Mietspiegel existiert oder dass in der Gemeinde überhaupt kein Mietspiegel existiert. In diesen Sonderfällen ist die Verwendung des Mietspiegels einer vergleichbaren Gemeinde erlaubt.

Der Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam 2010, der das gesamte Gemeindegebiet der Landeshauptstadt umfasst, ist auf die streitgegenständliche, in Michendorf (OT Wilhelmshorst) belegene Wohnung anwendbar.

Für die Frage, ob Gemeinden vergleichbar sind, ist auf einen Gesamtvergleich abzustellen, insbesondere darauf, ob sich die Nachbargemeinden nach ihrem äußeren Erscheinungsbild weitgehend gleichen, wobei maßgebende Kriterien die Größe der Gemeinde, die Bevölkerung, die wirtschaftliche, kulturelle und soziale Infrastruktur, die Versorgung im Schul- und Bildungsbereich sowie die verkehrsmäßige Erschließung und Anbindung sind (vgl. Schmidt-Futterer, 2011, § 558 a Rn. 43 ff. m.w.N.). Insoweit ist die Gemeinde Michendorf mit einer Einwohnerzahl von 5.912 Einwohnern zum 31.12.2010, wovon 1.553 auf den OT Wilhelmshorst entfallen (vgl. www.michendorf.de), nicht mit der (kreisfreien) Landeshauptstadt Potsdam, die mit ihren 155.354 Einwohnern (Stand 31.12.2010, vgl. www.potsdam.de), wovon allerdings z. B. auf den OT Uetz-Paaren nur 425 Einwohner entfallen (Stand 31.12.2010, vgl. www.potsdam.de) vergleichbar. Stellt man nur auf die Gesamteinwohnerzahl ab, würde jedoch übersehen werden, dass die Landeshauptstadt Potsdam über ländlich geprägte Randgebiete verfügt, deren Mietgefüge ebenfalls in den Mietspiegel der Landeshauptstadt Potsdam eingearbeitet ist. Die Gemeinde Michendorf liegt aber ebenso wie Uetz-Paaren an der Peripherie und im unmittelbaren Einzugsgebiet der Landeshauptstadt Potsdam und Berlin.

Dieses wird noch durch folgende Daten unterstrichen. Das Gebiet Potsdam Uetz ist vom Hauptbahnhof Potsdam je nach Fahrtstrecke zwischen 15,2 und 19,8 km entfernt (vgl. Googlemaps), die Entfernung zum Ernst-von-Bergmann-Klinikum beträgt zwischen 15,1 und 16,6 km (vgl. Googlemaps).

Die Entfernung zwischen Wilhelmshorst und dem Potsdamer Platz in Berlin beträgt 41,8 km (vgl. Googlemaps), von Uetz-Paaren beträgt die Entfernung 38,5 km (vgl. Googlemaps).

Diese Daten zeigen, dass die Unterschiede zwischen einer Potsdamer Randgemeinde wie Uetz-Paaren und der nicht zu Potsdam gehörenden Gemeinde Michendorf (Wilhelmshorst) eher gering sind.

Dem Ansatz des Mietspiegels steht nicht entgegen, dass es sich bei der Mietwohnung um ein Einfamilienhaus handelt. Qualifizierte Mietspiegel können nach der neueren Rechtsprechung auch auf Einfamilienhäuser angewendet werden, da bei denen in der Regel eine höhere Miete zu erzielen ist als im Geschossbau (vgl. BGH, Urteil vom 17.9.2008 - VIII ZR 58/08 - GE 2008, 1622).

Die begehrte Mietzinserhöhung kann jedoch keinen Erfolg haben, da das Haus in das Feld D2 des Potsdamer Mietspiegels einzuordnen ist. Die Kl. haben nämlich nicht bewiesen, dass sie das Haus mit einer auf Gas beruhenden Zentralheizung ausgestattet haben. Das Haus ist daher als teilausgestattet ohne Sammelheizung, aber mit Bad und WC innerhalb der Wohnung anzusehen. Unter einer Sammelheizung sind Gebäude- und Wohnungsheizungen aller Heizungsarten (einschl. Fernwärme) zu verstehen, bei denen unabhängig von der Energieart die Wärmeerzeugung von einer zentralen Stelle aus erfolgt. Ausgenommen hiervon sind Sammelheizungen auf Kohlebasis. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der Aussage des Zeugen K.

Es kam somit auch nicht auf die Frage an, ob von den Werten des Potsdamer Mietspiegels ein Abschlag vorzunehmen war.

Ein Sachverständigengutachten, wie von den Kl. beantragt, war nicht einzuholen, da im Streitfall für die Frage des ortsüblichen Mietzinses der Potsdamer Mietspiegel anzuwenden war.

Ausweislich des Mietspiegels beträgt die Spanne 2,57 € - 3,32 €, der Mittelwert beträgt 2,96 €. Das bedeutet, dass selbst nach dem Höchstbetrag von 3,32 € allenfalls ein Mietzins von 397,07 € (119,6 x 3,32) zu erzielen ist, der unterhalb des von den Kl. begehrten Mietzinses liegt.

Wenn ein Mietspiegel für die Gemeinde fehlt, darf - so bestimmt es § 558 a Abs. 4 BGB – auf den Mietspiegel einer vergleichbaren Gemeinde für die Begründung eines Mieterhöhungsverlangens Bezug genommen werden. Das gilt insbesondere für Nachbargemeinden wie etwa für Schönefeld als Nachbargemeinde von Berlin (LG Potsdam GE 2004, 1593) oder, wie jetzt das Amtsgericht Potsdam entschieden hat, für Michendorf zum benachbarten Potsdam und dessen Mietspiegel.

Die Vermieter verlangten Zustimmung zu einer Mieterhöhung für ein Einfamilienhaus in Michendorf und bezogen sich zur Begründung auf den Mietspiegel für Potsdam. Die Mieter hielten den Mietspiegel nicht für anwendbar und beriefen sich zusätzlich darauf, dass sie das Haus auf eigene Kosten mit einer Sammelheizung ausgestattet hätten.

Mit Urteil vom 14. Juni 2012 stellte das Amtsgericht Potsdam fest, dass der Mietspiegel für Potsdam auch auf die Gemeinde Michendorf, Ortsteil Wilhelmshorst, anwendbar sei. Der gelte nach der Rechtsprechung des BGH auch für Einfamilienhäuser. Das Erhöhungsverlangen sei jedoch unbegründet, da die Mieter die Sammelheizung auf eigene Kosten eingebaut hätten, wie die Beweisaufnahme ergeben habe. Die Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete komme nicht in Betracht.

Dass der Potsdamer Mietspiegel auch auf Randgemeinden wie Michendorf anwendbar sein kann, wird in dem Urteil überzeugend begründet.

Zweifelhaft sind jedoch die (knappen) Ausführungen des Gerichts zur Anwendung des Mietspiegels auf Einfamilienhäuser und zur Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete.

Der BGH (GE 2008, 1622) hatte allerdings entschieden, dass die Miete für Einfamilienhäuser tendenziell höher ist als für Wohnungen in Mehrfamilienhäusern, weswegen zur Begründung eines Mieterhöhungsverlangens ein Vermieter sich auch bei einem Einfamilienhaus auf den Mietspiegel beziehen kann, selbst wenn der Mietspiegel selbst die Anwendung auf Einfamilienhäuser ausschließt. Diese Entscheidung betrifft allerdings nur die formelle Wirksamkeit eines Mieterhöhungsverlangens und hat mit der Begründetheit, nämlich der Feststellung der Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete (mit dem Mietspiegel als Beweismittel) nichts zu tun. In der Rechtsprechung wird das gleichwohl kurzerhand gleichgesetzt (LG Berlin GE 2011, 411; LG Berlin GE 2010, 985 für Zweifamilienhäuser; ebenso das Amtsgericht Potsdam in der vorliegenden Entscheidung).

Veranlassung zu diesem Missverständnis hat der BGH in der zitierten Entscheidung selbst gegeben, der die formelle Wirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bejahte und deshalb die entgegenstehende Entscheidung des Landgerichts aufhob, zugleich aber meinte, weitere Feststellungen zur Begründetheit des Mieterhöhungsverlangens seien nicht erforderlich und deshalb „durchentschied" und den Mieter zur Zustimmung verurteilte.

Man muss nicht die Auffassung von Börstinghaus (NZM 2009, 115) teilen, der die Auffassung des BGH grundsätzlich für verfehlt hält, dass ein Mietspiegel als Begründungsmittel in einem solchen Fall anwendbar ist. Ihn auch als Beweismittel heranzuziehen, ist jedoch mehr als fraglich, wenn er ausdrücklich nicht für Ein- und Zweifamilienhäuser anwendbar sein soll und auch keine entsprechenden Daten dazu enthält.

Das Amtsgericht Potsdam hätte daher das von den Vermietern beantragte Sachverständigengutachten über die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete einholen müssen (vgl. Beuermann GE 2002, 1171).