Postversäumnisse bei Zustellung der Betriebskostenabrechnung

Der Vermieter hat die Überschreitung der Ausschlußfrist nicht zu vertreten, wenn die rechtzeitig zur Post gegebene Betriebskostenabrechnung verspätet zugeht. (Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. trägt vor, die Zeugin E. habe die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003 am 23.11.2004 erneut, versehen mit der neuen Anschrift der Bekl., ausgedruckt und zur Postsammelstelle der Hausverwaltung gebracht. Die Zeugin Q. habe die Abrechnung sodann mit der gesammelten Tagespost auf den Postwege gebracht. Sie ist der Auffassung, für etwaige Versäumnisse der Postzustellung habe sie nicht einzustehen. Auf den tatsächlichen Zugang der Nebenkostenabrechnung komme es daher nicht an.

Die Kl. hat gegen die Bekl. einen Anspruch auf Ausgleich der Betriebskostenforderung für das Abrechnungsjahr 2003 gemäß § 535 Abs. 2 BGB.

Die Abrechnung ist formell wirksam; sie wird auch inhaltlich von den Bekl. nicht beanstandet. Allerdings ist den Bekl. die Abrechnung nicht innerhalb der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB mitgeteilt worden. Insoweit kann sich die Kl. zunächst nicht auf den Einwurf in den Briefkasten der ehemaligen Wohnung der Bekl. am 16.11.2004 berufen. Diese waren zum fraglichen Zeitpunkt bereits ausgezogen. Auch wenn die Bekl. - was streitig ist - nicht sämtliche Briefkastenschlüssel an die Kl. zurückgegeben haben, konnte die Kl. nicht damit rechnen, daß durch den Einwurf in den Briefkasten ein tatsächlicher Zugang der Abrechnung an die Bekl. gewährleistet ist.

Der Geltendmachung der Forderung steht die Versäumung der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB gleichwohl nicht entgegen. Denn die Wirkung des Ausschlusses mit Nachforderungen tritt dann nicht ein, wenn der Vermieter die verspätete Abrechnung nicht zu vertreten hat. Dabei handelt es sich um einen Ausnahmetatbestand; an diesen sind strenge Anforderungen zu stellen. Grundsätzlich hat der Vermieter jedes Verschulden zu vertreten (§ 276 Abs. 1 BGB). Er kann das Vertreten-Müssen in der Regel auch nicht dadurch vermeiden, daß er sich auf Untätigkeiten oder Verspätungen Dritter beruft. Denn er muß grundsätzlich die Erfüllung der durch Dritte ihm gegenüber obliegenden Pflichten überwachen und rechtzeitig für deren Erfüllung sorgen (Schmidt-Futterer/Langenberg, Mietrecht, § 556 Rn. 172). Der Vermieter muß nämlich nicht nur für sein eigenes Verschulden eintreten, sondern in gleicher Weise für das Verschulden seiner Erfüllungsgehilfen, wie sich aus § 278 BGB ergibt. Vorliegend steht ein etwaiges Verschulden des Zustelldienstes in Rede. Ob dieser tatsächlich Erfüllungsgehilfe des Vermieters i. S. d. § 278 ZPO ist - ein bestehendes Weisungsrecht ist insoweit gerade nicht erforderlich (vgl. BGHZ 62, 124) -, kann letztlich dahinstehen. Denn es bestehen jedenfalls insoweit Besonderheiten, als der Vermieter in der Sache keinerlei echte Einflußmöglichkeiten auf den Zustelldienst hat. Er erfährt regelmäßig weder (rechtzeitig) etwas über eingetretene Zustellverzögerungen noch über Verluste von Zustellstücken. Es besteht daher eine Parallele zu §§ 233 ff. ZPO Wiedereinsetzung in den vorigen Stand (ebenso LG Potsdam GE 2005, 1357), wenngleich insoweit allerdings zu berücksichtigen ist, daß in dem dortigen Anwendungsbereich eine dem § 278 BGB vergleichbare Regelung gerade nicht besteht (vgl. Zöller-Greger, ZPO, § 233 Rn. 20). Es erscheint daher eine einschränkende Anwendung des § 278 BGB sachgerecht. Der Vermieter kann sich entlasten, wenn auf dem Postweg unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste eintreten, auf die der Vermieter keinen Einfluß nehmen kann. Denn dann hat er alles Erforderliche getan, um für die Mitteilung der Abrechnung an den Mieter zu sorgen (LG Potsdam, aaO.; vgl. auch Schmidt-Futterer/Langenberg, aaO.; Hannemann/Wiegner-Gies, Wohnraummietrecht, § 36 Rn. 63). In diesen Fällen ist es aber immer erforderlich, daß der Vermieter jedenfalls die Abrechnung rechtzeitig abgesandt hat und bei normalem Postweg mit dem rechtzeitigen Zugang rechnen durfte (AG Bremen WM 1995, 593; AG Oldenburg ZMR 2005, 204; vgl. auch LG Berlin, ZK 67, GE 2005, 1355).

So liegt der Fall hier. Nach dem Ergebnis der durchgeführten Beweisaufnahme steht zur Überzeugung der Kammer fest, daß die Kl. die streitgegenständliche Betriebskostenabrechnung am 23.11.2004 auf den Postweg gebracht hat; deren verspäteten Zugang hat sie nicht zu vertreten.

Der Vermieter hat die Überschreitung der zwölfmonatigen Abrechnungsfrist dann nicht zu vertreten, wenn er die Abrechnung rechtzeitig abgesandt hat und bei normalem Postgang mit dem rechtzeitigen Zugang rechnen durfte.

Der Vermieter rechnete die Betriebskosten für 2003 ab. Zunächst wurde die Abrechnung am 16. November 2004 in den Briefkasten der ehemaligen Wohnung der ausgezogenen Mieter eingeworfen. Nachdem der Vermieter die neue Anschrift in Erfahrung gebracht hatte, wurde die Abrechnung am 23. November 2004 zur Post gegeben, erreichte den Mieter aber erst 2005.

Das LG Berlin hielt die Abrechnung nicht für verspätet, weil der Vermieter die Abrechnung rechtzeitig zur Post gegeben habe. Zwar könne er sich nicht auf den Einwurf in den Briefkasten der ehemaligen Wohnung der Mieter berufen; da die Mieter sämtliche Briefkastenschlüssel zurückgegeben hätten, habe der Vermieter nicht mehr damit rechnen können, daß durch den Einwurf in den Briefkasten ein tatsächlicher Zugang gewährleistet sei. Der Vermieter habe aber die Abrechnung am 23. November 2004 rechtzeitig abgesandt und bei normalem Postweg mit dem rechtzeitigen Zugang rechnen dürfen.

Vgl. auch AG Köpenick, GE 2006, 1413, und Kinne, GE 2005, 1293 f.