Post als Erfüllungsgehilfe des Vermieters

Post als Erfüllungsgehilfe des Vermieters; Betriebskostennachforderung; Überschreitung der Ausschlussfrist für die Betriebskostenabrechnung; Vertretenmüssen des Vermieters für Postverzögerung; Überbringer einer Willenserklärung

Der Vermieter hat die Überschreitung der Ausschlussfrist von zwölf Monaten nach dem Ende des Abrechnungszeitraums zu vertreten, wenn die rechtzeitig zur Post gegebene Betriebskostenabrechnung dem Mieter verspätet zugeht, denn die Post ist insoweit als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen.

(Leitsatz der Redaktion)

Ferner ist das Amtsgericht in dem angefochtenen Urteil zutreffend davon ausgegangen, dass die Bekl. mit Nachforderungen für Betriebskosten 2004 wegen § 556 Abs. 3 S. 3 BGB ausgeschlossen ist und ihre Aufrechnung gegen die Klageforderung damit wirkungslos und die Widerklage unbegründet ist.

Denn den Kl. ist innerhalb der Abrechnungsfrist gemäß § 556 Abs. 3 S. 2 BGB, die am 31.12.2005 ablief, keine Abrechnung über die Betriebskosten für das Jahr 2004 zugegangen. Die Bekl. hat nicht ausreichend dargelegt und unter Beweis stellen können, dass den Kl. die ursprüngliche Abrechnung in der Fassung vom 21.12.2005 tatsächlich in der Frist des § 556 Abs. 3 S. 2 BGB zugegangen ist. Der Vermieter schuldet dem Mieter gemäß § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB die Mitteilung der Abrechnung. Eine Mitteilung liegt nur dann vor, wenn sie dem Mieter zugegangen ist.

Es ist der Bekl. auch nicht gelungen, darzulegen, dass sie die Verspätung bzw. den Verlust der Abrechnung auf dem Postwege und die verspätete Versendung dann erst mit der Widerklage nicht im Sinne von § 556 Abs. 3 S. 4 BGB zu vertreten hatte.

Es reichte nicht aus, vorzutragen, dass die Abrechnung rechtzeitig abgesandt worden sei, denn damit wäre der Verpflichtung zur Mitteilung der Abrechnung noch nicht ausreichend Genüge getan. Vielmehr muss dafür Sorge getragen werden, dass die Abrechnung auch in den Empfangsbereich des Mieters gelangt. Die Bekl. hat insoweit lediglich vorgetragen, dass der Zeuge Z. die Abrechnung noch am 21.12.2005 zur Post aufgegeben und versandt habe. Das genügt jedoch nicht. Denn entgegen der teilweise in der Rechtsprechung vertretenen Auffassung (LG Berlin, ZK 62, GE 2006, 1407; LG Berlin, ZK 67 GE 2005, 1355; AG Leipzig, ZMR 2006, 47, 48) war die für die Zusendung in Anspruch genommene Post Erfüllungsgehilfe des Vermieters gemäß § 278 BGB (vgl. Staudinger/Löwisch, BGB Neubearb. 2004, § 278 Rn. 96). Es unterliegt keinerlei Zweifel, dass der Bote als Überbringer einer Willenserklärung in Bezug auf die Überbringung Erfüllungsgehilfe des Schuldners ist (vgl. Staudinger/Löwisch, BGB Neubearb. 2004, § 278 Rn. 22). Auch der Versender ist Erfüllungsgehilfe des die Versendung Schuldenden. Das gilt auch für die Post, wenn diese zur Versendung seitens des Schuldners eingesetzt wird. Erfüllungsgehilfe kann nämlich auch sein, wer nicht von den Weisungen des Schuldners abhängig ist (a.a.O.). Es kommt nicht darauf an, ob der Erfüllungsgehilfe von den Weisungen des Schuldners - anders als beim Verrichtungsgehilfen gemäß § 831 BGB - abhängig ist (BGH NJW 1996, 451), Der BGH hat dazu in einer weiteren Entscheidung ausgeführt und die Kammer schließt sich dem an (BGH NJW 1993, 1704), dass es gleichgültig sei, ob der Schuldner eine selbständige oder eine von seinen Weisungen abhängige Person eingeschaltet hat und ob er zu deren Kontrolle imstande war, denn § 278 BGB legt dem Schuldner das Risiko der Einschaltung von Dritten auf (vgl. auch Staudinger/Löwisch, ebenda, Rn. 25). Schließlich ist auch unerheblich, dass die Post für die Briefversendung im Jahr 2005 noch eine Monopolstellung besaß (Palandt/Heinrichs, BGB, 67. Aufl.; u. a. BGH NJW-RR 2001, 396 [398]).

Dagegen spricht nicht, dass eine Partei für die Einhaltung prozessualer Pflichten oder Fristen im Rechtsstreit nicht für Verspätungen oder Verluste von Sendungen durch die Post einzustehen hat. Denn § 278 BGB wird für den Zivilprozess durch die Spezialregelung des § 85 Abs. 2 ZPO verdrängt (Grundmann/Münchener Kommentar zum BGB, 5. Aufl. § 278 Rn. 13), wonach die Partei (nur) das Verschulden ihres Prozessbevollmächtigten, aber nicht weiterer Dritter zu vertreten hat.

Da ein fehlendes Vertretenmüssen der Bekl. im Sinne von § 556 Abs. 3 S. 3 BGB nicht festgestellt werden kann, kann dahinstehen, ob die vom Amtsgericht vorgenommene Unterscheidung zwischen dem verspäteten und dem nicht erfolgten Zugang der Abrechnung angesichts dessen, dass auch die ursprünglich nicht zugegangene Abrechnung dann jedenfalls mit der Zustellung der Widerklage - verspätet - zugegangen ist, vorzunehmen ist.

[...]

Eine Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraumes zugehen, sonst ist sie in der Regel verfristet. Der Vermieter hat die Überschreitung der Ausschlussfrist zu vertreten, wenn er die Betriebskostenabrechnung zwar rechtzeitig zur Post gegeben hat, sie aber dem Mieter verspätet zugeht. Die Post sei nämlich als Erfüllungsgehilfe des Vermieters anzusehen, meint das LG Berlin.

Der Mieter forderte nach Beendigung des Mietverhältnisses Auszahlung des Guthabens aus der Heizkostenabrechnung 2003/2004. Der Vermieter rechnete dagegen mit einer Nachforderung für Betriebskosten für 2004 aus einer Abrechnung vom 21. Dezember 2005 auf, die noch an demselben Tag zur Post gegeben worden war, aber nicht bis zum 31. Dezember 2005 den Mietern zuging. Das AG verurteilte den Vermieter zur Auszahlung des Guthabens. Dagegen richtete sich dessen Berufung.

Das LG Berlin wies die Berufung zurück. Der Mieter habe einen Anspruch auf Rückzahlung der Vorschüsse, soweit die Heizkostenabrechnung ein Guthaben aufweise. Die Aufrechnung des Vermieters dringe nicht durch, da er mit seiner Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2004 wegen Überschreitung der Abrechnungsfrist von zwölf Monaten ausgeschlossen sei, denn die Abrechnung sei dem Mieter nicht bis 31. Dezember 2005 zugegangen. Der Vermieter könne sich auch nicht darauf berufen, dass er die Abrechnung am 21. Dezember 2005 zur Post gegeben habe, denn die Verspätung durch die Post habe er sich zurechnen zu lassen, weil diese sein Erfüllungsgehilfe sei.

Der Ansicht der ZK 65 kann nicht zugestimmt werden. Nach h. M. hat der Vermieter hat einen verspäteten Zugang der Betriebskostenabrechnung beim Mieter dann nicht zu vertreten, wenn er die Abrechnung rechtzeitig vor Ablauf der Ausschlussfrist zur Post oder an einen privaten Postzustelldienst gibt (LG Berlin, Urteil vom 18. August 2005 - 67 S 1/05 - GE 2005, 1355; LG Berlin, Urteil vom 18. Mai 2006 - 62 S 59/06 - GE 2006, 1407; LG Potsdam, Urteil vom 1. September 2005 - 11 S 236/04 - GE 2005, 1357; AG Neukölln, Urteil vom 20. März 2007 - 7 C 418/06 - GE 2007, 727; AG Leipzig, Urteil vom 6. September 2005 - 163 C 4723/05 - ZMR 2006, 47; AG Oldenburg, Urteil vom 24. September 2004 - E 5 5302/04 - ZMR 2005, 205; AG Köln, Urteil vom 21. April 2005 - 210 C 31/05 - NJW 2005, 2930 = NZM 2005, 740; AG Köln, Urteil vom 14. September 2004 - 221 C 158/04 - MietRB 2005, 31: 16 Tage vorher ausreichend). Die ZK 62 hat insoweit in ihrem Urteil vom 18. Mai 2006 - 62 S 59/06 - GE 2006, 1407 zu Recht darauf hingewiesen, dass der Vermieter in der Sache keinerlei echte Einflussmöglichkeiten auf den Zustelldienst hat und daher eine einschränkende Anwendung des § 278 BGB sachgerecht ist, so dass der Vermieter sich entlasten kann, wenn auf dem Postweg unerwartete und nicht vorhersehbare Verzögerungen oder Postverluste eintreten, auf die er keinen Einfluss nehmen kann. Der Vermieter hat mit der rechtzeitigen Absendung auf dem Postweg alles Erforderliche getan, damit dem Mieter die Abrechnung bis zum Ablauf der Ausschlussfrist zugeht. Alles andere wäre überobligationsmäßig.