Positive Vertragsverletzung/Pflichtverletzung des Mitmieters

Positive Vertragsverletzung/Pflichtverletzung des Mitmieters; Haftung der Gesamtschuldner

Begeht ein Mitmieter schuldhaft eine Pflichtverletzung, ist das nicht ohne weiteres dem anderen Mitmieter zuzurechnen, es sei denn, die Verursachung eines Schadens ist im Rahmen des Mietverhältnisses der "Gesamtsphäre" der Mieter entstanden. Haftet der Mitmieter nicht, kann er auch nicht als Bürge im Rahmen der Mietbürgschaft in Anspruch genommen werden.

(...) Denn der Kl. steht gegenüber der Bekl. zu 2. ein Anspruch auf Schadensersatz aus positiver Vertragsverletzung nicht zu.

Als Mieterin würde sie neben dem vormaligen Bekl. zu 1. grundsätzlich als Gesamtschuldnerin nach § 421 ff. BGB für Ansprüche aufgrund des Mietvertrags haften. Gemäß § 425 Abs. 2 BGB gilt indes für das Tatbestandsmerkmal des Verschuldens der Grundsatz der Einzelwirkung, mit der Folge, daß jeder Gesamtschuldner lediglich für sein eigenes Verschulden einzutreten hat. Aus diesem Grund richten sich Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung grundsätzlich nur gegen denjenigen Gesamtschuldner, der die Vertragsverletzung zu vertreten hat (Palandt-Heinrichs, 60. Aufl., § 425 Rdnr. 4).

Vorliegend macht die Kl. einen Anspruch auf Schadensersatz geltend, der sich aufgrund der unstreitigen Tatsache ergeben soll, daß der vormalige Bekl. zu 1. trotz der Aufforderungen der Kl. vom 22. Juli 1999 unter Fristsetzung bis zum 25. Juli 1999 sowie mit Schreiben vom 3. Januar 2000 unter Fristsetzung bis zum 6. Januar 2000 eine von ihm im Parkplatzbereich des Hauses K. ... 45 abgestellte Hebebühne nicht entfernen ließ, wohingegen die Bekl. zu 2. unwidersprochen vorträgt, der vormalige Bekl. zu 1. sei auch der von ihr insoweit ausgesprochenen Aufforderung nicht nachgekommen.

Zwar kommt ausnahmsweise eine "Durchbrechung" des § 425 Abs. 1 BGB im Rahmen eines Mietverhältnisses mit mehreren Mitmietern in Betracht, so daß in haftungsrechtlicher Hinsicht die Mietermehrheit einheitlich zu behandeln und ein unterschiedlicher Haftungsumfang Einzelner auszuschließen ist. Diese Durchbrechung findet ihren Grund darin, daß eine Mietermehrheit gegenüber dem Vermieter im allgemeinen durch ihr gemeinschaftliches Auftreten zunächst einmal den Eindruck erweckt, als Gesamtheit für alle dem Mietverhältnis entspringenden Verpflichtungen auch gemeinsam einstehen zu wollen. Diese Durchbrechung soll jedoch dann als Ausnahme von der regelmäßig geltenden Einzelwirkung gerade für das Verschulden im Sinne von § 425 Abs. 2 BGB gelten, wenn die Verursachung eines Schadens im Rahmen des Mietverhältnisses der "Gesamtsphäre" der Mieter entstand und der Vermieter eine weitere individuelle Zuordnung gar nicht vornehmen kann (so: OLG Celle MDR 1998, 896, 897). Eine derartige Ausnahmesituation ist hier aber nicht gegeben. Denn nach dem jedenfalls im zweiten Rechtszug unwidersprochen gebliebenen Vorbringen der Bekl. zu 2. war sie nicht Eigentümerin der abgestellten Hebebühne und damit ohne Einfluß auf die vom vormaligen Bekl. zu 1. verschuldete Pflichtverletzung des Mietvertrags.

Soweit die Bekl. zu 2. als Bürgin gemäß §§ 765 ff. BGB in Anspruch zu nehmen wäre, greift ein Schadensersatzanspruch der Kl. ihr gegenüber ebenfalls nicht durch. Denn der Umfang des durch die Bürgschaft gesicherten Anspruchs umfaßt grundsätzlich nur das Erfüllungsinteresse (BGH NJW 1989, 1856).

Vorliegend ist in § 5 des Mietvertrags die Sicherung "für die Verbindlichkeiten des Mitglieds aus dem Nutzungsvertrag" durch die selbstschuldnerische Bürgschaft vereinbart worden. Der Umfang der Verbürgung ist durch Auslegung zu ermitteln (BGH NJW 1995, 43; BGH NJW 2000, 1569). Es handelt sich bei der Bürgschaftsverpflichtung in § 5 des Mietvertrags um eine formularmäßige Vereinbarung, die im Lichte des AGBG zu würdigen ist. Soweit mit der vorbezeichneten Vereinbarung die Sicherung auch von Ansprüchen gedeckt sein sollte, die als Schadensersatzansprüche aufgrund des schuldhaften Verhaltens des Mieters im Hinblick auf Nebenpflichtverletzungen entstehen können, würde es sich um eine im Sinne von § 9 Abs. 1, Abs. 2 Satz 1 AGBG unangemessene Benachteiligung des Bürgen handeln. Denn eine solche liegt vor, wenn eine Klausel die Haftung des Bürgen über die Ansprüche gegen den Hauptschuldner hinaus, die Anlaß der Verbürgung sind, auf alle Ansprüche des Gläubigers gegen den Hauptschuldner erstreckt. Das galt bisher nur für Ansprüche aus künftigen Verträgen oder haftungserweiternden Vertragsänderungen, soweit sie nicht von vornherein im Vertrag angelegt waren, wie z. B. eine Mieterhöhung im ihr zugrunde liegenden Mietvertrag bereits angelegt ist (HansOLG Hamburg ZMR 1999, 630). Denn das aus § 767 Abs. 1 Satz 3 BGB folgende Verbot der Fremddisposition ist verletzt, wenn der Bürge einem für ihn in seinem Umfang nicht vorhersehbaren, über das aktuelle Sicherungsbedürfnis des Gläubigers hinausreichenden Risiko ausgesetzt wird, also der Kreis der künftigen Forderungen nicht von Anfang an klar abgesteckt ist (BGH NJW 1998, 2815). Es ist erforderlich, daß im Rahmen einer formularmäßigen Bürgschaftsabrede auch für bestehende Forderungen, soweit diese über den konkreten Anlaß hinausgehen, diese Forderungen in der Bürgschaftsurkunde derart bezeichnet werden, daß der Bürge das von ihm übernommene Risiko abschätzen kann (BGH NJW 2000, 658). Der Verstoß gegen § 9 AGBG führt in einem solchen Fall zur Unwirksamkeit der formularmäßigen Zweckerklärung, ohne daß die Bürgschaft in ihrem Bestand berührt würde (BGH NJW 1997, 3230).

Soweit die in § 5 des Mietvertrags vom 3. Dezember 1998 geregelte Bürgschaftsvereinbarung individualvertraglich vereinbart worden sein sollte, würde sie bereits im Sinne der gebotenen obigen Auslegung nicht zu einer Erfassung von Schadensersatzansprüchen aufgrund eines nicht vorhersehbaren Einzelverhaltens des Mieters durch Verletzung von vertraglichen Nebenpflichten führen.

Denn Zweck der Mietbürgschaft ist die Sicherung der Ansprüche des Vermieters auf Mietzins sowie etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Nicht- oder Schlechterfüllung der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen. Eine Absicherung von Ansprüchen, die auf nicht vorhersehbaren schuldhaften Nebenpflichtverletzungen des Mieters beruhen, unterfallen jedenfalls nicht dem Sicherungszweck bei Vereinbarung einer Bürgschaft "für die Verbindlichkeiten ..." aus dem Mietvertrag. Insoweit bedarf es einer gesonderten Zweckerklärung im Hinblick auf die Bürgschaft.

Eine schuldhafte Pflichtverletzung eines Mitmieters ist nicht ohne weiteres dem anderen Mitmieter zuzurechnen; Ausnahme ist jedoch die Verursachung eines Schadens, der der Gesamtsphäre des Mietverhältnisses zugeordnet werden kann.

Einer der zwei Wohnungsmieter hat auf dem Hausparkplatz eine Hebebühne abgestellt und diese trotz Mahnung und Fristsetzung nicht entfernt. Unstreitig war der andere Mitmieter nicht Eigentümer dieser Hebebühne und hat auch sonst damit nichts zu tun. Den auch gegen den "unbeteiligten" Mitmieter geltend gemachten Schadensersatzanspruch wies das Landgericht ab.

Grundsätzlich haften zwar die Mieter als Gesamtschuldner nach §§ 421 ff. BGB. Gemäß § 425 Abs. 2 BGB gelte indes für das Tatbestandsmerkmal des Verschuldens der Grundsatz der Einzelwirkung mit der Folge, daß jeder Gesamtschuldner lediglich für sein eigenes Verschulden einzutreten habe. Das gilt mithin auch für Ansprüche aus positiver Vertragsverletzung (jetzt Pflichtverletzung). Zwar komme ausnahmsweise eine Durchbrechung dieses Grundsatzes in Betracht, die ihren Grund darin finde, daß eine Mietermehrheit gegenüber dem Vermieter im allgemeinen durch ihr gemeinschaftliches Auftreten zunächst einmal den Eindruck erwecke, als Gesamtheit für alle aus dem Mietverhältnis entspringenden Verpflichtungen auch gemeinsam einstehen zu wollen. Davon könne man jedoch vorliegend nicht ausgehen, da unstreitig der andere Mitmieter mit der Hebebühne überhaupt nichts zu tun gehabt habe. Er könne deswegen auch nicht als Bürge in Anspruch genommen werden, denn die übliche Mietbürgschaft sichert Ansprüche des Vermieters auf Mietzins sowie etwaige Schadensersatzansprüche der sich aus dem Mietvertrag ergebenden Verpflichtungen.

Grundsätzlich ist von der Einheitlichkeit des Mietverhältnisses auszugehen. Die Mieter können z. B. nur zusammen kündigen. Für die Miete haften sie natürlich auch als Gesamtschuldner. Anders kann es aber - was vielfach übersehen wird - bei nur einem der Mitmieter zuzurechnenden verschuldensabhängigen Handlungen sein, wie es der vorliegende Fall gerade zeigt. Hätte allerdings hier der andere Mitmieter, dem die Hebebühne nicht gehörte, diese aus anderen Gründen auch benutzt, hätte die Sache sicher anders ausgesehen.