Planungsrechtliche Änderung, wertmindernder Eingriff

Entfällt eine planungsrechtlich zulässige bauliche Nutzung nach sieben Jahren durch eine planungsrechtliche Änderung, ist der Wegfall der Nutzungsmöglichkeit als solcher nicht zu entschädigen, sondern nur ein wertmindernder Eingriff in die ausgeübte Nutzung (§§ 95 Abs. 2 Nr. 7, 42 Abs. 3 Satz 1, 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Eine einschränkende Auslegung des § 43 Abs. 3 Satz 2 BauGB dahin, dass die Vorschrift bei sog. isolierten eigentumsentziehenden Eingriffen nicht anzuwenden sei, ist im Anschluss an den Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 16. Dezember 2014 - 1 BvR 2142/11 - nicht zulässig. Sie ist auch nicht geboten, weil es sich bei der Regelung des § 42 Abs. 3 BauGB um eine nach Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG zulässige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums handelt und gegen unzulässige Planänderungen verwaltungsgerichtlicher Primärrechtsschutz besteht.

I. Die Beteiligten streiten um die Höhe der Entschädigung nach einer die Enteignung ersetzenden Einigung zwischen der Beteiligten zu 1) und dem Beteiligten zu 2) über den Eigentumsübergang an einem Grundstück von der Beteiligten zu 1) auf den Beteiligten zu 2).

Kern der Auseinandersetzung ist, nach welchem Maßstab die Entschädigung zu bestimmen ist. Der Wert des Grundstücks nach seiner tatsächlichen Nutzung (Brache mit geringer gewerblicher Nutzung) beläuft sich nach dem von der Beteiligten zu 3) eingeholten Gutachten des Gutachterausschusses auf 120.000 €, die gezahlt sind. Der Verkehrswert nach der ursprünglich zulässigen Nutzung (Bebaubarkeit nach § 34 BauGB) läge bei 145.000 €; die Beteiligte zu 1) meint, dies sei entgegen dem Gutachten auch der Verkehrswert unter Berücksichtigung der tatsächlichen Nutzung.

Das Landgericht hat dem auf eine weitere Entschädigungsleistung über 25.000 € zielenden Antrag der Beteiligten zu 1) mit Urteil vom 23. Oktober 2013 stattgegeben.

Gegen dieses ihr am 12. November 2013 zugestellte Urteil wendet sich die Beteiligte zu 3) mit ihrer am 10. Dezember 2013 bei Gericht eingegangenen Berufung, die sie mit Schriftsatz vom 13. Januar 2014, eingegangen bei Gericht am selben Tag, begründet hat. Sie beantragt, das angefochtene Urteil aufzuheben und den Antrag der Beteiligten zu 1) auf gerichtliche Entscheidung vom 19. März 2012 zurückzuweisen.

Die Beteiligte zu 1) beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Der Beteiligte zu 2) hat keinen Antrag gestellt.

Wegen aller Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird im Übrigen auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen.

II. Die gemäß §§ 221 Abs. 1 Satz 1, 222 Abs. 1 Satz 2, Abs. 3 Satz 1, 229 Abs. 1 BauGB in Verbindung mit §§ 511 ff. ZPO statthafte und auch im Übrigen zulässige Berufung der Beteiligten zu 3) ist begründet.

Die Beteiligte zu 3) hat die der Beteiligten zu 1) von dem Beteiligten zu 2) gemäß § 93 Abs. 1 Satz 1 BauGB zu gewährende Entschädigung für den enteignungsgleichen Verlust des Grundstückes S. Straße … in B. durch Teileinigung der Beteiligten zu 1) und 2) (§§ 111 Satz 1, 110 Abs. 3 Satz 1 BauGB) in ihrem Entschädigungsfeststellungsbeschluss vom 14. Februar 2012 zutreffend nach Maßgabe von § 95 BauGB auf 120.000 € festgesetzt. Entgegen der Auffassung des Landgerichts war die Entschädigung nicht auf 145.000 € festzusetzen und hat der Beteiligte zu 2) der Beteiligten zu 1) keine weiteren 25.000 € als Entschädigung für den Rechtsverlust an dem Grundstück zu zahlen.

1. Gemäß § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB bemisst sich die Entschädigung für den durch die Enteignung eingetretenen Rechtsverlust nach dem Verkehrswert des zu enteignenden Grundstücks. Grundsätzlich ist für die Bemessung der Entschädigung der Zustand des Grundstücks in dem Zeitpunkt maßgebend, in dem die Enteignungsbehörde über den Enteignungsantrag entscheidet, sowie der zu diesem Zeitpunkt bestehende Verkehrswert (§§ 93 Abs. 4 Satz 1, 95 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Wie das Landgericht zutreffend ausgeführt hat und von den Beteiligten nicht in Zweifel gezogen worden ist, ist für die Bewertung des der Beteiligten zu 1) entzogenen Grundstücks aber aufgrund der vom Landgericht angeführten Umstände auf dessen Zustand am 10. März 1994 abzustellen (sog. Qualitätsstichtag) und für die Bestimmung des Verkehrswertes auf den 2. Oktober 2003 (sog. Bewertungsstichtag).

2. Nach diesen Maßstäben hat die Beteiligte zu 3), den Feststellungen des Gutachterausschusses für Grundstückswerte in B. (im Folgenden: Gutachterausschuss) in seinem Gutachten über die Entschädigung für die Entziehung des Grundstücks S. Straße …, B. vom 28. April 2009 folgend, die zu gewährende Entschädigung zutreffend auf 120.000 € festgesetzt. Die Feststellungen des Gutachterausschusses in seinem Gutachten sind nachvollziehbar und berücksichtigen unter Wahrung der rechtlichen Vorgaben alle maßgebenden wertbildenden Faktoren, weswegen der Senat auch ohne Einholung eines weiteren Gutachtens diese Angaben seiner Entscheidung gemäß § 287 Abs. 2 ZPO zugrunde legen kann.

a) Am Qualitätsstichtag war das … Quadratmeter große Grundstück nach den Feststellungen des Gutachterausschusses in seinem Gutachten über die Entschädigung für die Entziehung des Grundstücks S. S. …, B. vom 28. April 2009 (Akten der Enteignungsbehörde, Band I, Hülle V) mit betrieblich genutzten Gebäuden bebaut (ca. … m2 überbaute Grundfläche, zuzüglich … m2 Überdachung), die im Zeitraum von 1992 bis 2001 vollständig abgerissen wurden (14 f.); nachfolgend war es Freifläche zwischen geschlossener Bebauung (Lichtbilder Anlagen 4.2., 4.3. und 5. zum Gutachten). Nach einem Foto vom August 1992 befand sich zur Straße hin ein zweigeschossiges Lagergebäude mit einer Doppelflügeltür, das nach den Feststellungen des Gutachterausschusses „nach dem Foto von 1992 am Ende seiner Lebensdauer angekommen zu sein” schien (Seite 14). Zusammenfassend handelte es sich nach der Bewertung des Gutachterausschusses um eine „gewerbliche Fläche mit niedriger Ausnutzung” (Seite 18). Allerdings ist der Gutachterausschuss von dem 17. Oktober 1990 als Qualitätsstichtag ausgegangen (Seite 17). Das Grundstück befand sich weder 1990 noch am Qualitätsstichtag im Bereich eines Bebauungsplans; es war nach Maßgabe von § 34 BauGB bebaubar (Seite 11).

b) Der Verkehrswert am Bewertungsstichtag ist nach Maßgabe des § 95 BauGB zu bestimmen und von der Beteiligten zu 3) zutreffend mit 120.000 € bemessen worden.

aa) Der Verkehrswert wird nach § 194 BauGB, auf den § 95 Abs. 1 Satz 1 BauGB verweist, durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. In § 95 Abs. 2 bis Abs. 4 BauGB finden sich Vorgaben, welche Umstände bei der Wertfestsetzung in welcher Weise zu berücksichtigen sind. Insbesondere bleiben nach § 95 Abs. 2 Nr. 7 BauGB bei der Festsetzung der Entschädigung Bodenwerte unberücksichtigt, die nicht zu berücksichtigen wären, wenn der Eigentümer eine Entschädigung in den Fällen der §§ 40 bis 42 geltend machen würde. Wird die zulässige Nutzung eines Grundstücks innerhalb einer Frist von sieben Jahren ab Zulässigkeit aufgehoben oder geändert, bemisst sich die Entschädigung gemäß § 42 Abs. 2 BauGB nach dem Unterschied zwischen dem Wert des Grundstücks aufgrund der zulässigen Nutzung und seinem Wert, der sich infolge der Aufhebung oder Änderung ergibt. Wird die zulässige Nutzung des Grundstücks nach dieser siebenjährigen Frist aufgehoben oder geändert, kann der Eigentümer nur eine Entschädigung für Eingriffe in die ausgeübte Nutzung verlangen (§ 42 Abs. 3 Satz 1 BauGB).