Phänomen "schwarze Wohnungen"

Phänomen "schwarze Wohnungen"; Mietminderung; Fogging

Läßt sich nach der Beweisaufnahme bei Verschwärzung einer Wohnung (Fogging) feststellen, daß die Mängelursachen anteilig von beiden Parteien zu vertreten sind, und ist das genaue Ursachenverhältnis nur durch noch aufwendigere als bisher schon erfolgte Untersuchungen ermittelbar, so kann sich das erkennende Gericht auf die sachverständige Schätzung der Verursachungsanteile stützen.

Die Kl. begehren Mietzins. Die Bekl. mieteten ab 1.5.1997 eine den Kl. gehörende Doppelhaushälfte. Die Bekl. kündigten das Mietverhältnis am 2.3.1999 fristgerecht zum Ende des Monats Mai 1999. Im Februar zahlten die Bekl. keinen Mietzins, für März, April und Mai 1999 zahlten sie jeweils Teile der Miete. Die Kl. tragen vor, daß die in der Doppelhaushälfte festgestellten Rußablagerungen und Schwarzfärbungen nicht aus Bauprodukten des Hauses stammten, sondern die Bausubstanz frei von chemischen Ausdünstungen sei. Ursache für jene Mängel seien häufige Kerzenbenutzung der Bekl. und Klebstoffe des von den Bekl. im Flurbereich angebrachten Korkbelags auf dem vorhandenen PVC-Untergrund. Das Haus selbst stehe seit vielen Jahren ohne nennenswerte Veränderungen, wobei niemals irgendwelche ähnlichen Symptome aufgetreten seien. Die Bekl. machen geltend, daß sie auf Grund der bereits am 19.12.1998 bemängelten Rußablagerungen im oberen Wohnzimmer zur Mietminderung von 50 % berechtigt gewesen seien, wie mit Schreiben vom 5.1.1999 angekündigt. Die Rußablagerungen hätten seit Oktober 1998 bei der Bekl. zu 1 zu Reizungen der Atemwege und der Schleimhäute geführt. Die Klage hatte etwa hälftigen Erfolg.

Die Bekl. waren berechtigt, aufgrund ihrer vorherigen Ankündigungen den Mietzins ab Februar 1999 zu mindern, weil die vermietete Wohnung mit einem Fehler behaftet war, der ihre Tauglichkeit zu dem vertragsmäßigen Gebrauch minderte, § 537 BGB. Das hat die Beweisaufnahme ergeben. Der Sachverständige hat in seinem schriftlichen Gutachten vom 17.1.2000 und bei seiner ergänzenden mündlichen Erläuterung am 20.3.2000 dargelegt, daß die in der Wohnung festgestellten schwarzen, rußartigen Staubablagerungen eine massive Beeinträchtigung der Wohnqualität darstellten. Ursache hierfür seien einerseits der verlegte PVC-Boden sowie die Textiltapete im Treppenhaus, andererseits der von den Bekl. verklebte Korkbelag, Kohleabrieb aus einem unsauber laufenden Staubsauger-Elektromotor sowie einem von dem Bekl. zu verantwortenden starken Kerzenabbrand. Das Zusammentreffen aller dieser Komponenten fördere den Schwärzungsprozeß in der Wohnung in eklatanter Weise.

b) Die Bekl. sind aber nur berechtigt, den Mietzins um 40 % zu mindern, §§ 537, 472 BGB, nicht dagegen um den von ihnen vorgenommenen Betrag von 50 %. Der Sachverständige hat nämlich bei seiner mündlichen Erläuterung des Gutachtens ausgeführt, daß Ursache für die festgestellten PAK-Werte abgebrannte Kerzen und Korkfußboden seien, während die Wahrscheinlichkeit, daß PAK-Werte von außen in die Wohnung eindringen könnten, angesichts des dort nur geringen Straßenverkehrs sehr gering sei. Die jetzige Behauptung der Bekl., daß solche Werte von einem (!) parkenden (!) Diesel-Pkw und dem Publikumsverkehr eines nahegelegenen Friseurbetriebs mitverursacht worden sein könnten, ist deshalb zumindest für die prozentuale Verursachung ersichtlich ohne jede meßbare Bedeutung. Der Sachverständige hat weiter ausgeführt, daß das Verhältnis der verschiedenen Schadensursachen gegenwärtig ohne weitere, sehr aufwendige und kostspielige Untersuchungen nur schwer festgestellt werden könne, von ihm aber bei vorsichtiger Schätzung mit 60 % für die Mieter und mit 40 % für die Vermieter angenommen werde. Diese Bewertung ist nach den schriftlichen und mündlichen Ausführungen des Sachverständigen nachvollziehbar und entgegen der Beklagtenansicht nicht willkürlich. Der Sachverständige hat dabei auch berücksichtigt, daß die von dem Kl. eingebrachten PVC-Platten und Textiltapeten noch nach sehr langer Zeit ausgasen können. Da angesichts des vorliegenden Gutachtens auf jeden Fall davon ausgegangen werden muß, daß die Mängelursachen anteilig von beiden Parteien zu vertreten sind und das genaue Ursachenverhältnis nur durch noch aufwendigere als bisher schon erfolgte Untersuchungen festgestellt werden könnte, wobei es auch dann schließlich um eine vom Gericht durchzuführende Schadensermittlungsquote gehen würde, sieht das Gericht im Kosteninteresse beider Parteien keinen Anlaß, zusätzliche sachverständige Begutachtungen anzuordnen, § 287 Abs. 1 ZPO.

Bei dem verstärkt auftretenden Problem der Verschwärzungen von Wohnungen macht die Feststellung der Ursachen und die Zuordnung der Verantwortung große Schwierigkeiten.

Die Mieter minderten die Miete um 50 % wegen Rußablagerungen im Wohnzimmer eines gemieteten Hauses.

Das AG Hamburg-Wandsbek hielt mit Urteil vom 29. Mai 2000 die Minderung grundsätzlich für berechtigt, da die Tauglichkeit der Mietsache massiv beeinträchtigt war. Nach der Beweisaufnahme stellte es als Ursachen für den Mangel das Zusammentreffen von PVC-Boden, Textiltapete sowie verklebten Korkbelag, Kohleabrieb aus einem unsauber laufenden Staubsauger-Motor sowie starken Kerzenabbrand fest. Mit einer "vorsichtigen Schätzung" sah das Gericht von der Feststellung des genauen Ursachenverhältnisses durch weitere Beweisaufnahme im Kosteninteresse beider Parteien ab und bestimmte das Verhältnis der Schadensursachen mit 60 % für den Mieter und 40 % für den Vermieter, so daß nur eine entsprechende Minderung berechtigt war.