Pflichtverletzung durch farblich ungewöhnliches Überstreichen von Decken und Wänden

Unabhängig von einer unwirksamen Schönheitsreparaturklausel haftet der Mieter wegen Pflichtverletzung, wenn er Decken und Wände farblich ungewöhnlich überstreicht (vorliegend kräftige Rot-, Orange- und Gelbtöne, teilweise kombiniert mit blau-grüner Farbe).

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. ist Vermieter einer Wohnung im Haus L.-str. in 12209 Berlin, die Bekl. waren Mieter dieser Wohnung. Mit Schreiben vom 20. Februar 2007 teilten die Bekl. dem Kl. mit, dass sich ihrer Meinung nach Schimmel an Fußboden, Wänden und Duschtasse im Bad ihrer Wohnung befinde.

Mit Schreiben vom 28. Juli 2007 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis fristgemäß. Mit einem weiteren Schreiben vom 31. August 2007 kündigten die Bekl. das Mietverhältnis fristlos wegen eines Wasserschadens im Keller und Schimmelschäden im Bad. Im September 2007 zogen die Bekl. aus der Wohnung aus. Mit seiner Klage macht der Kl. Ansprüche auf Mieten sowie auf Schadensersatz und Mietausfall geltend. [...]

Die Bekl. behaupten, im Bad ihrer Wohnung hätten sich Schimmelschäden befunden. Im Hinblick auf diese Schimmelschäden und einen Wassereinbruch im Keller ihrer Wohnung sei eine fristlose Kündigung des Mietverhältnisses zulässig gewesen. Sie sind der Auffassung, sie seien zur Durchführung von Schönheitsreparaturen bei Beendigung des Mietverhältnisses nicht verpflichtet gewesen. Sie behaupten, sie hatten die Wände der Wohnung in modernen gedeckten mediterranen Tönen gestrichen, die für jeden normalen Durchschnittsmieter akzeptabel seien. [...]

Die Klage ist teilweise begründet. [...]

Der Kl. hat gegenüber den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung anteiliger Mieten für die Monate September und Oktober 2007 gemäß § 535 BGB. Das Mietverhältnis der Parteien endete aufgrund der Kündigung der Bekl. vom 28. Juli 2007 zum 31.10.2007.

Die von den Bekl. mit Schreiben vom 31.8.2007 erklärte fristlose Kündigung des Mietverhältnisses ist nicht wirksam gemäß § 543 Abs. 2 Ziff. 1 BGB.

Grundsätzlich kann ein Sachmangel zwar einen Grund darstellen, der eine fristlose Kündigung nach dieser Vorschrift rechtfertigt. Dies setzt jedoch voraus, dass ein nicht unerheblicher Sachmangel vorliegt. Die Bekl. haben jedoch im Hinblick auf die von ihnen behaupteten Schimmelschäden im Bad nicht dargelegt, dass insoweit ein erheblicher Mangel vorlag. Nach dem Vorbringen des Kl. trat eine Schimmelbildung im Bad nur in einer Fuge auf. Die Bekl. haben nicht konkret vorgetragen, in welcher Form sich an den Wänden, auf dem Fußboden und an der Duschtasse im Bad noch weitere Schimmelschäden befunden haben sollen.

Das Auftreten von Schimmel in einer Fuge im Bad stellt jedoch keinen erheblichen Mangel der Mietsache dar, der eine fristlose Kündigung rechtfertigt. Es ist unter diesen Umständen auch unerheblich, dass der Kl. sich geweigert hat, diesen Schimmelschaden beseitigen zu lassen. Auch kann offenbleiben, ob tatsächlich eine Gefahr von Gesundheitsschäden aufgrund des Schimmelschadens im Bad bestand bzw. zu befürchten war.

Etwaige Schimmelschäden im Keller und ein Wassereinbruch in den Keller der Bekl. stellen ebenfalls keine erheblichen Mängel der Mietsache dar, die eine fristlose Kündigung rechtfertigen.

Dem Kl. stehen unter diesen Umständen die Mieten für die Monate September und Oktober einschließlich der Vorschüsse für die Nebenkosten zu.

Der Kl. hat gegenüber den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung von [...] nach den §§ 280, 281 BGB. Zwar ist die Klausel in § 12 des Mietvertrages, wonach die Wohnung bei Auszug renoviert zurückzugeben ist, als unwirksam anzusehen, da nach dieser Klausel unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses und dem Grad der Abnutzung der Wohnung der Mieter auf jeden Fall verpflichtet ist, die Wohnung zu renovieren.

Der Kl. hat unabhängig von dieser Vertragsklausel jedoch einen Anspruch gegenüber den Bekl. auf Erstattung der Kosten für das Überstreichen von Decken und Wänden nach den §§ 280, 281 BGB, well die Bekl. die Wohnung mit farblich ungewöhnlich gestrichenen Decken und Wänden zurückgaben.

Auch nach der Entscheidung des BGH vom 18. Juni 2008 - VIII ZR 224/07 - ist ein Mieter nach Treu und Glauben verpflichtet, die Wohnung am Ende des Mietverhältnisses nicht mit einer ungewöhnlichen Dekoration zurückzugeben.

Diese Verpflichtung haben die Bekl. verletzt. Sie tragen selbst vor, dass sie die Wände und Decken in mediterranen Farben gestrichen haben. Wie sich aus den vom Kl. eingereichten Farbfotos der Wohnung ergibt, handelt es sich bei diesen Farben um kräftige Rot-, Orange- und Gelbtöne, die teilweise auch noch mit einer blaugrünen Farbe kombiniert wurden und die als ungewöhnliche Dekoration i. S. dieser Rechtsprechung anzusehen ist. Auf den eingereichten Fotos ist ferner zu erkennen, dass die Farbanstriche selbst teilweise nicht fachgerecht, d. h. deckend auf der gesamten Wandfläche vorgenommen wurden. Darüber hinaus wurden in den Räumen teilweise verschiedene Farben für verschiedene Wände verwendet, was ebenfalls als ungewöhnliche Dekoration anzusehen ist.

Es kommt in diesem Zusammenhang nicht darauf an, ob zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung an die Bekl. die Wände ebenfalls in kräftigen anderen Farben gestrichen waren. Die bei Beendigung des Mietverhältnisses vorhandene Dekoration der Wände stammte von den Bekl., und die Bekl. waren unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet, bei Rückgabe der Wohnung die Wände wieder in neutralen Farbtönen zu streichen. [...]

Der Kl. hat gegenüber den Bekl. einen Anspruch auf Zahlung eines Nutzungsausfalls in Höhe von [...] nach § 280 Abs. 2 i. V. m. § 286 BGB. Soweit der Kl. Mietausfall für die Zeit vom 1.11. bis 16.12.2007 geltend macht, der nach seinem Vorbringen entstand, weil er während dieses Zeitraums den Bekl. noch zweimal eine Frist zur Durchführung von Schönheitsreparaturarbeiten gesetzt hat, ist dieser Anspruch überhöht.

Der Kl. hatte die Bekl. bereits mit anwaltlichem Schreiben vom 4.10.2007 aufgefordert, bis zum 30.10.2007 die Decken und Wände in ihrer Wohnung zu streichen. Nach dem Inhalt dieses Schreibens haben die Bekl. am 26.9.2007 erklärt, sie würden keine Schönheitsreparaturarbeiten in der Wohnung mehr durchführen. Diese Erklärung hat der Kl. als ernsthafte und endgültige Erfüllungsverweigerung nicht angesehen und deswegen nach Beendigung des Mietverhältnisses mit Schreiben vom 9.11.2007 den Bekl. nochmals eine Frist bis zum 30.11.2007 gesetzt und mit Schreiben vom 7.12.2007 nochmals eine Frist bis zum 12.12.2007.

Angesichts des Umstandes, dass ein Auszug des Mieters ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich als Erfüllungsverweigerung angesehen wird und die Bekl. bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung der Schönheitsreparaturen aufgefordert worden waren, wäre nach Ablauf des Mietverhältnisses eine angemessene Frist bis zum 12. November ausreichend gewesen. Die Arbeiten hätten dann bis zum 16. November 2007 durchgeführt werden können. Die Setzung einer Nachfrist war nicht erforderlich. Dem Kl. steht unter diesen Umständen ein Anspruch auf Schadenersatz für entgangene Miete dieser Wohnung nur für den halben November, d. h. für 16 Tage im November in Höhe von 459,40 € zu.

Seit die Rechtsprechung viele Vereinbarungen über Schönheitsreparaturen "gekippt" hat, verlagert sich der Streit häufiger auf "Nebenkriegsschauplätze". Ob die Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vereinbart wurde oder nicht, ist nämlich ohne Bedeutung für den Fall, dass der Mieter seine Wohnung knallbunt angestrichen hat: Er ist so oder so schadensersatzpflichtig, wenn er zum Ende des Mietverhältnisses die Wohnung mit farblich ungewöhnlich überstrichenen Decken und Wänden zurückgibt. Das ist kein Fall von Schönheitsreparaturen, sondern eine Pflichtverletzung.

Die Schönheitsreparaturklausel in dem zwischen den Vertragsparteien bestehenden Mietvertrag war wegen unwirksamer Endrenovierungsverpflichtung unwirksam. Zum Ende des Mietverhältnisses gab der Mieter die Wohnung in farblich ungewöhnlicher Dekoration zurück. Decken und Wände waren mit kräftigen Rot-, Orange- und Gelbtönen gestrichen, die teilweise auch noch mit einer blau-grünen Farbe kombiniert waren. Die Farbanstriche selbst waren teilweise nicht fachgerecht, das heißt nicht deckend auf die gesamte Wandfläche vorgenommen worden. Darüber hinaus waren in den Räumen teilweise verschiedene Farben für verschiedene Wände verwendet. Der Vermieter verklagte den Mieter auf Schadensersatz.

Das AG Schöneberg verurteilte den Mieter. Unabhängig von der (Un-) Wirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel liege eine Pflichtverletzung wegen farblich ungewöhnlicher Dekoration von Decken und Wänden vor. Es komme dabei nicht darauf an, ob zum Zeitpunkt der Übergabe der Wohnung an den Mieter die Wände ebenfalls in kräftigen anderen Farben gestrichen waren. Die bei Beendigung des Mietverhältnisses vorhandene Dekoration der Wände stammte von dem Mieter. Dieser sei unabhängig von der Dauer des Mietverhältnisses verpflichtet, bei Rückgabe der Wohnung die Wände wieder in neutralen Farbtönen zu streichen.

Der Vermieter habe auch einen Anspruch auf Zahlung von Nutzungsausfall. Der Anspruch sei vorliegend jedoch überhöht, weil der Vermieter während des betreffenden Zeitraumes dem Mieter noch zweimal eine Frist zur Durchführung von Schönheitsreparaturen gesetzt habe. Angesichts des Umstandes, dass ein Auszug des Mieters ohne Durchführung von Schönheitsreparaturen grundsätzlich als Erfüllungsverweigerung angesehen werde und der Mieter bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses zur Durchführung von Schönheitsreparaturen aufgefordert worden sei, wäre nach Ablauf des Mietverhältnisses nur noch eine kurze Frist ausreichend gewesen. Eine Nachfrist sei im konkreten Fall nicht erforderlich gewesen.

Das Urteil ist nicht rechtskräftig; der Mieter hat Berufung eingelegt. Dafür ist die ZK 63 zuständig.