Pflichten des Mietgaranten

Pflichten des Mietgaranten; rechtssichere Ausgestaltung von Mietverträgen als Pflicht des Hausverwalters; Schadensersatz wg. Verwendung starrer Fristenregelungen bei Schönheitsreparaturen; Informationspflicht des Hausverwalters; Pflicht zum Studium einschlägiger Fachzeitschriften; Verwendung risikobehafteter Klauseln; Hausverwalterpflichten; Schadensersatz des Hausverwalters

1. Zu den Nebenpflichten eines Mietgaranten.

2. Wer entgeltlich die Vermietung von Grundstücken für Dritte übernimmt, den trifft eine gesteigerte Pflicht, bei der Ausgestaltung von Mietvertragsklauseln besondere Rücksicht auf die Rechtsgüter des Dritten zu nehmen. Dazu gehört es, sich in einschlägiger Fachliteratur wie Fachzeitschriften oder einem aktuellen Handbuch über entsprechende Gestaltungsmöglichkeiten zu informieren; ein zwei Jahre altes Handbuch ist nicht ausreichend.

3. Die Verwendung risikobehafteter Klauseln kann Schadensersatzansprüche auslösen (hier: Verwendung einer Schönheitsreparaturenklausel mit starren Fristen.

4. Zur Frage des Mitverschuldens des Vermieters.

Der Kl., ein Rechtsanwalt, verlangt von der Bekl. dem Grunde nach Schadensersatz aus Pflichtverletzung. Der Kl. hat von der Bekl. ein Grundstück erworben und mit der Verkäuferin, der Bekl., gleichzeitig einen Mietgarantievertrag abgeschlossen, mit dem die Bekl. für mehrere Jahre bestimmte Mieteinnahmen garantierte. In diesem Vertrag hatte sich die Bekl. ausbedungen, dass sie alleine Mietverträge mit Mietinteressenten abschließt und gestaltet. Dem Kl. war, mit der Folge des Wegfalls der Mietgarantie, grundsätzlich untersagt, Mietverträge zu schließen oder die Vertragsgestaltung zu bestimmen. Die Bekl. schloss einen Mietvertrag über Wohnräume mit starren Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen, wobei außerdem die übliche Regelfrist für Nebenräume von 7 auf 5 Jahre verkürzt wurde. Die Mieter beriefen sich bei Ende der Mietzeit auf Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel wg. starrer Fristen. Der Kl. macht gegen die Bekl. den ihm entstandenen Schaden geltend, der entstanden ist, weil er dem Mieter gegenüber keine Ansprüche wegen des renovierungsbedürftigen Zustandes der Mieträume geltend machen konnte.

Dem Kl. steht dem Grunde nach ein Anspruch auf Schadensersatz wegen der Verletzung vertraglicher Nebenpflichten zu. Die Bekl. hatte aufgrund der entgeltlich übernommenen Vermietung des Hauses eine gesteigerte Pflicht, bei der Ausgestaltung der Mietvertragsklauseln besondere Rücksicht auf die Rechtsgüter des Kl. zu nehmen. Dies gilt insbesondere im Fall der Klauseln, von denen finanzielle Interessen des Kl. unmittelbar betroffen waren. Die formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturkosten auf die Mieter war für den Kl. von einem besonderen Interesse. Denn schon die Übertragung der Mietangelegenheiten und des Mietausfallrisikos mittels Mietgarantievertrag auf die Bekl. deutet darauf hin, dass sich der Kl. selbst um diese Angelegenheiten nicht kümmern wollte. Die Bekl. traf daher die Pflicht, bei der Ausgestaltung dieser Klausel eine Formulierung zu wählen, welche für den Kl. größtmögliche Sicherheit bietet. Dieser Pflicht ist sie nicht ausreichend nachgekommen. Der starre Fristenplan für Schönheitsreparaturen wurde schon zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses ganz überwiegend als unwirksam angesehen. Der Bekl., welche sich das Verschulden der von ihr beauftragten Rechtsanwaltskanzlei gemäß § 278 BGB zurechnen lassen muss, wäre zumutbar gewesen, sich in einschlägiger aktueller Fachliteratur über die Gestaltungsmöglichkeiten zu informieren. Das Hinzuziehen eines Handbuches, welches bereits aus dem vorvergangenen Jahr datierte, reichte angesichts der steten Rechtsprechungsänderung im Mietrecht nicht aus.

Der Bekl. ist zwar insoweit zuzustimmen, dass sie nicht den Urteilen "aller lnstanzgerichte" Rechnung tragen musste. Es hätte vorliegend aber ausgereicht, sich in einem aktuellen Handbuch oder einer einschlägigen Fachzeitschrift über den Streitstand der Problematik zu informieren, um zumindest zu erkennen, dass die verwandten Klauseln mit einem gewissen Risiko behaftet sind.

Bereits zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 24.2.2001 betrug die allgemein anerkannte Frist für die Renovierung von Nebenräumen sieben Jahre (vgl. OLG Hamburg vom 13.9.1991 - 4 U 201190 -; LG Berlin vom 4.8.1998 - 65 S 11/98 -). Zwar sind im Mietvertrag keine Räume explizit als Nebenräume bezeichnet, sondern beispielsweise als Abstellraum. Dennoch ergibt sich aus allgemeiner Erfahrung, dass Räume, welche nicht Wohn- oder Schlafzimmer sind, als Nebenräume anzusehen sind. Insbesondere ist dies bei einem Reihenmittelhaus mit 8 Zimmern anzunehmen. Damit war die Fristenregelung in dem Mietvertrag, wonach alle Räume, die nicht Küche oder Bad sind, nach 5 Jahren zu renovieren seien, schon vor der Rechtsprechung des BGH zum starren Fristenplan unwirksam. Damit war auch die gesamte Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam (vgl. LG Berlin v. 4.8.1998 - 65 S 11/98 -).

Der Kl. muss sich gemäß § 254 BGB einen Mitverschuldensanteil anrechnen lassen, der mit 20 % zutreffend festgestellt worden ist.

Dem Kl. oblag es als Vermieter und Rechtsanwalt, den Vertrag zumindest oberflächlich zu prüfen und der Bekl. etwaige Hinweise zu erteilen. Ihm muss auch als nicht auf Mietrecht spezialisiertem Rechtsanwalt klar gewesen sein, dass die Renovierungsklauseln seine wirtschaftlichen Interessen berühren. Insoweit kann er sich nicht darauf berufen, die Bekl. hätte sich aufgrund ihrer eigenen Interessen nicht in den Vertrag hineinreden lassen. Er hat bereits nicht dargelegt, inwieweit er überhaupt versucht hätte, Einfluss auf die Gestaltung zu nehmen. Ferner trägt der Kl. selbst vor, die siebenjährige Renovierung für Nebenräume sei zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses für jeden Vermieter "Allgemeingut" gewesen. Demnach hätte er sogar ohne juristische Vorbildung die Unwirksamkeit erkennen können. Dies gilt umso mehr, als er in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt hätte wissen müssen, dass er selbst sich als Vermieter vertraglich bindet. Er kann sich daher nicht darauf berufen, dass eine Pflicht zur Überprüfung nicht bestanden habe.

Ein sog. Mietgarant haftet auf Schadensersatz, wenn er Mietverträge abschließt und darin risikobehaftete Klauseln verwendet, die von der Rechtsprechung dann als unwirksam angesehen werden. Ihn trifft eine Pflicht, sich ständig auch auf mietrechtlichem Gebiet auf dem Laufenden zu halten und einschlägige Fachzeitschriften zu studieren sowie aktuelle Handbücher zu lesen, entschied das Landgericht Berlin. Die Entscheidung ist uneingeschränkt auch auf Hausverwalter anwendbar. Das Urteil des Landgerichts Berlin erlangt besondere Bedeutung im Zusammenhang mit der in den letzten Jahren entwickelten Rechtsprechung des BGH zur Wirksamkeit bzw. Unwirksamkeit von Vertragsklauseln zu den Schönheitsreparaturen.

Ein Rechtsanwalt (spezialisiert auf Betreuungsrecht und Erbrecht) hatte 1998 ein Hausgrundstück erworben und mit der Verkäuferin gleichzeitig einen Garantievertrag abgeschlossen, durch den sie für mehrere Jahre bestimmte Mieteinnahmen garantierte. In dem Vertrag hatte sich die Verkäuferin ausbedungen, dass sie allein die Mietverträge mit Mietinteressenten abschließen und gestalten dürfe. Dem Käufer war grundsätzlich untersagt, Mietverträge zu schließen oder die Vertragsgestaltung zu bestimmen, mit der Folge des Wegfalls der Mietgarantie bei Verstößen.

Infolgedessen überließ der Käufer bzw. spätere Vermieter der Verkäuferin die Suche nach Mietinteressenten und Konzipierung von Mietverträgen. Diese schloss 2001 einen Mietvertrag mit starren Fristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen ab. Zudem wurden darin auch noch die Regelfrist von sieben Jahren für die Nebenräume auf nur fünf Jahre verkürzt. Die Mieter beriefen sich bei Ende der Mietzeit auf die Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturenklausel wegen der starren Fristen, so dass der Vermieter gegen diese keine Ansprüche wegen des renovierungsbedürftigen Zustands der Wohnung geltend machen konnte. Der Vermieter machte den ihm entstandenen Schaden gegen die Verkäuferin geltend.

Das Amtsgericht erließ in erster Instanz ein Grundurteil, mit dem das überwiegende Verschulden der Verkäuferin wegen der Verwendung unwirksamer Vertragsklauseln festgestellt und ein Mitverschulden des Käufers zu 1/5 angenommen wurde, weil dieser die Verkäuferin nicht auf die Unsicherheit der verwandten Regelung zu den Schönheitsreparaturen hingewiesen hatte.

Den Einwand der Verkäuferin, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses sei die Rechtsprechung des BGH noch nicht bekannt gewesen, ließ das Amtsgericht wegen schon damals bekannter Rechtsprechung und Literatur, wonach Zweifel an der Wirksamkeit der Abwälzung der Renovierungspflicht bei starren Fristen geäußert wurden, nicht gelten; (vgl. auch LG Frankfurt WuM 1979, 151; LG Aachen ZMR 1988,60; LG Kiel WuM 1997, 260; LG Marburg ZMR 2000, 539; LG Berlin GE 1999,983, Schmidt-Futterer/Langenberg, 7. Auflage, 1999 § 548, Rz. 90; MünchKomm BGB/Voelskow, 3. Auflage, 1995 §§ 535, 536 Rz. 104; Häublein ZMR 2000, 139, 141). Es verwies auch auf die schon damals bekannte Rechtsprechung, insbesondere des LG Berlin bei Verkürzung der üblichen Regelfristen für die Ausführung von Schönheitsreparaturen mit der Folge der Unwirksamkeit (vgl. LG Berlin GE 1996, 1549; GE 1998, 1149; GE 2000, 890; GE 2001, 1267; GE 2003, 123 und 458).

Das Landgericht hat sich dem im Wesentlichen angeschlossen und eine Verpflichtung der Verkäuferin gesehen, bei der Ausgestaltung der Klausel im Mietvertrag solche Klauseln zu wählen, welche die größtmögliche Sicherheit bieten. Selbst bei Einschaltung von Rechtsanwälten zur der Prüfung des Vertrages sei ihr zumutbar, sich in einschlägiger aktueller Fachliteratur über die Gestaltungsmöglichkeiten zu informieren, wobei die Heranziehung des von der Verkäuferin erwähnten Handbuchs der Geschäfts- und Wohnraummiete von Bub/Treier allein (weil schon zwei Jahre alt) nicht ausreichend gewesen sei. Erforderlich sei die Lektüre einschlägiger Fachzeitschriften bzw. aktueller Handbücher.

Selbst bei Nichterwähnung von Nebenräumen sei aufgrund des weiter erwähnten Urteils des OLG Hamburg klar und erkennbar gewesen, dass für Nebenräume die Renovierungsfrist sieben Jahre betrug. Auch wenn Nebenräume nicht explizit erwähnt wurden, spreche eine allgemeine Erfahrung dafür, dass Räume, welche nicht Wohn- oder Schlafzimmer sind, als Nebenräume anzusehen seien. Dies war insbesondere bei dem hier vorliegenden Reihenmittelhaus mit acht Zimmern anzunehmen.

Obwohl es um eine Mietgarantie ging, lassen sich die Ausführungen des Urteils durchaus verallgemeinern. Die Situation des zugrunde liegenden Falls unterscheidet sich nicht wesentlich von dem Regelfall, bei dem ein Vermieter der Hausverwaltung die Suche nach Mietern und Vermietung des Mietobjekts im Vertrauen auf die besseren Kenntnisse der Hausverwaltung überlässt. Dabei ist die Hausverwaltung in solchen Fällen voll und ganz für die Auswahl des Vertragsformulars oder dessen Gestaltung verantwortlich. Nicht einmal die Einschaltung und Prüfung durch einen Rechtsanwalt vermag sie zu entlasten. Es bleibt auch dann eine Verpflichtung zur Überprüfung anhand einschlägiger Fachliteratur, und zwar nicht nur aufgrund der Kommentierung eines Autors, sondern offensichtlich mehrerer Autoren. Dies mag überzogen erscheinen, dürfte aber auch im Einklang mit der Rechtsprechung des BGH stehen, wonach dem Mieter bei Falschberatung und Rechtsirrtum von Seiten des Mietervereins dessen Verschulden zuzurechnen ist (vgl. BGH v. 25.10.2006 - VIII ZR 102/06 - GE 2007, 46).

Dabei kommt es nicht darauf an, dass die Hausverwaltung nicht perspektivisch im Voraus die Rechtsprechung des BGH vorausahnen konnte. Es reicht aus, dass nach Literatur und Rechtsprechung erkennbar ist, dass die verwandten Klauseln mit einem Risiko behaftet sind.

Auch das Kammergericht sieht eine Haftung der Hausverwaltung bei Verwendung starrer Fristen und einer Endrenovierungsklausel im Mietvertrag (KG GE 2007, 692).

Hausverwalter müssen unbedingt die laufende Rechtsprechung und Literatur bezüglich verwendeter Mietvertragsklauseln verfolgen, insbesondere wenn der Vermieter in den Verwalter und seine Tätigkeit volles Vertrauen setzt.

Eine weitere Frage ist, ob und inwieweit den Vermieter bei Abschluss von Mietverträgen mit sich später als unwirksam herausstellenden Vertragsklauseln ein Mitverschulden trifft.

Das Landgericht leitet im vorliegenden Fall in nicht ohne Weiteres überzeugender Art und Weise allein aus der Stellung als Rechtsanwalt erhöhte Verpflichtungen her, obwohl es in anderem Zusammenhang ausführt, dass die Übertragung der Mietangelegenheiten und des Mietausfallwagnisses aufgrund des Mietgarantievertrages darauf hindeute, dass der Kläger sich um die Angelegenheiten selbst nicht kümmern wollte.

Es erscheint fraglich, ob bei einer entsprechenden, auch für die Hausverwaltung erkennbaren Absicht ein Mitverschulden unterstellt werden kann. Das gilt erst recht, wenn - wie hier - eine Hausverwaltung für sich in Anspruch nimmt, den Vertrag allein bestimmen und gestalten zu können. Ähnlich dürften Fälle liegen, bei denen der Vermieter, der gleichzeitig Rechtsanwalt ist, sich aus dem Vermietungsgeschäft zurückgezogen hat und die Vermietung voll und ganz einer Hausverwaltung überlässt. Es erscheint wenig überzeugend, dass dieser jeden Vertrag einer Prüfung soll unterziehen müssen, nur weil er Rechtsanwalt ist. Ausgeschlossen dürfte allerdings jegliche Mithaftung sein, soweit ein Rechtsanwalt sämtliche Vorgänge einschließlich der Unterzeichnung des Mietvertrages seiner Verwaltung überlässt und den Vertrag vor Abschluss überhaupt nicht zu Gesicht bekommt. Letztlich sind die Umstände des Einzelfalles maßgebend.

Auch Vermieter, die umfangreichen Immobilienbesitz haben und mit Vermietung und Verwaltung Dritte beauftragt haben, müssen unter Umständen damit rechnen, dass an sie erhöhte Anforderungen wegen der Prüfung der von der Verwaltung geschlossenen Verträge gestellt werden, wenn aufgrund des Umfangs des Immobilienbesitzes geschlussfolgert werden sollte, dass ihnen deshalb bessere Kenntnisse als einem Einzelvermieter zur Verfügung stehen.

Es ist deshalb sicherheitshalber jedem Vermieter zu empfehlen, bei mehrfacher Verwendung eines Vertragsformulars durch die von ihm beauftragte Verwaltung dieses zuvor fachkundiger Überprüfung zu unterziehen bzw. auch nur Vertragsformulare renommierter Unternehmen zu verwenden, bei denen eine gewisse Gewähr dafür besteht, dass diese Formulare entwickeln, die dem Stand der Rechtsprechung entsprechen und Risiken vermeiden.