Pflichten aus dem Schuldverhältnis, Wahrung des Hausfriedens

Unter dem Hausfrieden ist die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht zu verstehen, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Bewohner desselben Hauses nicht mehr als unvermeidlich gestört werden.

(Leitsatz der Redaktion)

Die beklagte Wohnungsmieterin leidet an einer posttraumatischen Belastungsstörung, zu deren Symptomen das Beleidigen von Nachbarn gehört. Mit Schreiben vom 1. August 2017 mahnte der Kl. die Bekl. ab wegen häufigen massiven Ruhestörungen, insbesondere nachts, durch lang anhaltendes Geschrei und sonstigen Lärm, das sehr häufige grundlose, insbesondere nächtliche Herbeirufen von Polizei und Feuerwehr sowie die Ruhestörung und Sachbeschädigung beim Aufbrechen von Türen sowie das Rauchen im Treppenhaus als auch in der Wohnung. Danach kam es bis etwa Ende September 2017 zu einer längeren Ruhezeit, in der die Bekl. nicht auffällig war. Die Bekl. befand sich 2017 in einer Traumatherapie.

Mit anwaltlichen Schreiben vom 9. August 2018 wandte sich der Kl. erneut an die Bekl., verwies auf mehrere Abmahnungen in der Vergangenheit und nahm Bezug auf Vorfälle in der Nacht vom 27. zum 28. Juli 2018, in der die Bekl. aus dem Fenster Passanten beschimpft habe und in der Nacht vom 28. zum 29. Juli 2018 ebenfalls Passanten beschimpft habe und sogar eine Bierflasche nach den Passanten geworfen habe. Wegen dieses Verhaltens mahnte der Kl. die Bekl. wegen der schwersten Verletzung des Hausfriedens erneut ab und kündigte für den Fall der Wiederholung die fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses an. Mit anwaltlichem Schreiben vom 16. August 2018 kündigte der Kl. das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise fristgemäß wegen der Vorfälle vom 9. August 2018, die wie folgt angegeben werden: die Beleidigung der Nachbarin S. als „Nazi-Schlampe“ und die Beleidigung des Mitmieters M. als „Scheiß-Araber“. […]

Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von der Bekl. inne gehaltenen Wohnung gemäß § 546 BGB gegen die Bekl. zu. Die fristlose Kündigung gemäß §§ 543 Abs. 1 Satz 1, Abs. 3, 569 Abs. 2 BGB ist wirksam.

Das Kündigungsschreiben vom 16.8.2018 hat gemäß § 569 Abs. 4 BGB den wichtigen Grund im Sinne des § 543 Abs. 1, § 569 Abs. 2 BGB anzugeben. Die Kündigung vom 16.8.2018 stützt sich auf die Beschimpfung, Beleidigung und Bedrohung der Nachbarin, der Zeugin S., und die Beleidigungen gegenüber dem Zeugen M. Die darin enthaltene Störung des Hausfriedens stellt eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag dar. Besteht der wichtige Grund in der Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag, so ist die Kündigung erst nach erfolglosem Ablauf einer zur Abhilfe bestimmten angemessenen Frist oder nach erfolgloser Abmahnung zulässig.

Die vorherige Abmahnung im Sinne des § 543 Abs. 3 Satz 1 BGB ist mit dem Schreiben vom 9. August 2018 erfolgt. Zwar wird die Bekl. im Schreiben vom 9. August 2018 wegen des Schreiens von AfD-Parolen und wegen des Beschimpfens von Passanten aus dem Fenster und wegen des Werfens einer Bierflasche auf Passanten abgemahnt, dies genügt aber vorliegend, um die Störung des Hausfriedens abzumahnen.

Unter dem Hausfrieden ist die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht zu verstehen, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Bewohner desselben Hauses nicht mehr als unvermeidlich gestört werden („Friedenspflicht gegenüber der Hausgemeinschaft“). Dieser wird jedoch gestört durch ein Verhalten, dem sich die weiteren Mieter der Hausgemeinschaft aufgrund der Entäußerung der Beleidigungen und des Flaschenwerfens über den Balkon zur Nachtzeit nicht entziehen können. Auch wenn vertreten wird, dass das Bepöbeln von Passanten nicht zu der Störung des Hausfriedens gehöre, kann dies im vorliegenden Fall nicht als getrennt vom Hausfrieden losgelöster Vorfall betrachtet werden, in den die Mieter nicht involviert wären. Nachvollziehbar ist ein Schreien - egal an wen gerichtet - vom Balkon zur Nachtzeit eine Störung der Nachtruhe der Mitmieter. Dieses Verhalten ist um so mehr störend, als es nicht durch sonstige Geräusche des Tages abgemildert wird und die Erholungsphase der Mieter während des Schlafes stört. Im Übrigen muss bei der Störung des Hausfriedens nicht stets das gleiche Verhalten abgemahnt werden, welches sich dann wiederholt, sondern es gilt generell das hausfriedenstörende Gesamtverhalten zu betrachten. Andernfalls müsste jede einzelne Beleidigung zunächst abgemahnt werden, und diese konkrete Beleidigung müsste sich wiederholen. Dies ist jedoch abwegig. Vielmehr muss aus der Abmahnung deutlich werden, dass jedwede Störung des Hausfriedens zu unterbleiben hat, und dies ist vorliegend geschehen.

Soweit die Bekl. bestritten hat, dass die Vorfälle, die Gegenstand der Abmahnung waren, stattgefunden haben, steht zur Überzeugung des Gerichtes nach Durchführung der Beweisaufnahme fest, dass die Bekl. am betreffenden Tag nachts eine Bierflasche vom Balkon geworfen hat und eine Person auf der Straße lautstark beschimpft hat. Die Zeugin J. hat nachvollziehbar und eindrucksvoll geschildert, wie sie in der betreffenden Nacht bei geöffneter Balkontür die Stimme der Bekl. erkannt hat. Aufgrund der lautstarken nächtlichen Auseinandersetzung begab sich die Zeugin J. auf ihren Balkon und konnte von dort aus sehen, wie eine Bierflasche aus der Richtung des Balkons der Bekl. auf die Straße geworfen wurde. Wenngleich die Zeugin J. aus ihrer Position nicht die Bekl. direkt sehen konnte, so konnte sie doch erkennen, dass die Bierflasche aus der Richtung dieses Balkons geworfen wurde. Sie konnte auch ausschließen, dass die Bierflasche von dem weiter darunter liegenden Balkon geworfen worden wäre. Wäre die Bierflasche von dort geworfen worden, dann wäre die Flugbahn eine andere gewesen. Im Übrigen ist der darunter liegende Balkon im Erdgeschoss gelegen, und eine Hecke trennt die Sicht des Balkons zur Straße. Auch der Vortrag der Bekl., ihr Sonnensegel ließe den Wurf einer Bierflasche nicht zu, wird durch das von der Bekl. selbst eingereichte Foto widerlegt. Auf diesem ist gut zu erkennen, dass ein Wurf durchaus machbar ist.

Angesichts der wirksamen Abmahnung bezüglich der Einhaltung des Hausfriedens stellte das weitere Verhalten der Bekl. einen erneuten Verstoß gegen den Hausfrieden dar. […]

Es mag für die Bekl. - wie für alle anderen Wohnungssuchenden in Berlin - nicht einfach sein, eine neue Wohnung zu finden, dies kann aber kein Argument sein, einen derart belastenden Zustand nicht zu beenden. Die von der Bekl. - wenngleich krankhaft bedingt - ausgehenden unberechenbaren Störungen belasten aber alle Mieter im Haus, und zwar auch gerade zur Nachtzeit, wenn jeder zur Ruhe kommen möchte und nicht durch Beleidigungen und auch Feuerwehr- oder Polizeieinsätze aus dem Schlaf gerissen werden will. Hier ist ein Maß der Zumutbarkeit überschritten, das von Mietern in anders gelagerten Fällen als Toleranz gegenüber psychisch erkrankten Menschen erwartet werden kann. Es steht daher zur Überzeugung des Gerichtes fest, dass die Störungen ein Ausmaß haben, welches auch bei der gebotenen Rücksichtnahme auf psychisch erkrankte Menschen nicht mehr hingenommen werden kann. Die Mitbewohner im Haus werden durch das Verhalten der Bekl. ganz erheblich in ihrem Ruhebedürfnis - insbesondere zur Nachtzeit - gestört. […]

Räumungsfrist bis zum 30.11.2019 gewährt.

Stört ein Mieter den Hausfrieden derart, dass sich die übrigen Hausbewohner dem nicht entziehen können (hier: Beleidigungen, nächtliches Flaschenwerfen über den Balkon und Feuerwehr- sowie Polizeieinsätze besonders zur Nachtzeit), so verstößt er in einem Maße gegen die Friedenspflicht, dass eine Kündigung gerechtfertigt sein kann. Das ist auch dann der Fall, wenn es sich um einen psychisch kranken Mieter handelt.

Die Beklagte ist seit Dezember 2016 Mieterin einer Wohnung. Sie leidet an einer posttraumatischen Belastungsstörung, zu deren Symptomen u. a. das Beleidigen von Hausnachbarn gehört. Im August 2017 mahnte der Vermieter (Kläger) sie wegen häufiger massiver Ruhestörungen ab. Sie habe, insbesondere nachts, lang anhaltendes Geschrei angestellt und sonstigen Lärm verursacht. Sie habe, sehr häufig grundlos und insbesondere nachts, Polizei und Feuerwehr gerufen, die Ruhe des Hauses gestört, Türen aufgebrochen und beschädigt sowie im Treppenhaus und in der Wohnung geraucht.

Nach dieser Abmahnung kam es bis etwa Ende September 2017 zu einer längeren Ruhezeit, in der die Beklagte nicht auffällig war und eine Traumatherapie durchführte. Mit anwaltlichem Schreiben vom 9. August 2018 wandte sich der Kläger erneut an die Beklagte, verwies auf mehrere Abmahnungen in der Vergangenheit und nahm Bezug auf Vorfälle in der Nacht vom 27. auf den 28. Juli 2018, in der die Beklagte aus dem Fenster vorbeilaufende Passanten beschimpft und sogar eine Bierflasche nach den Passanten geworfen habe. Wegen dieses Verhaltens mahnte der Kläger die Beklagte wegen der schweren Verletzung des Hausfriedens erneut ab und kündigte für den Fall der Wiederholung eine fristlose, hilfsweise fristgemäße Kündigung des Mietverhältnisses an.

Mit Anwaltsschreiben vom 16. August 2018 kündigte der Kläger das Mietverhältnis entsprechend der Ankündigung wg. Beleidigung einer Nachbarin als „Nazi-Schlampe“ und weiterer Beleidigung eines Mitmieters als „Scheiß Araber“. Der Vermieter erhob Räumungsklage mit der Begründung, dass den Mitmietern die ständigen Beleidigungen, das Angstmachen und auch das Werfen von Bierflaschen durch die Beklagte nicht mehr zuzumuten sei. Das Amtsgericht erhob umfangreichen (Zeugen-) Beweis.

Das Amtsgericht verurteilte die Beklagte zur Räumung und Herausgabe der gemieteten Wohnung mit einer großzügig bemessenen Räumungsfrist bis 30. November 2019. Die fristlose Kündigung sei wirksam. Die Kündigung vom 16. August 2018 stützte sich auf die Beschimpfung, Beleidigung und Bedrohung der Nachbarin und die Beleidigungen gegenüber dem weiteren Nachbarn. Die darin enthaltene Störung des Hausfriedens stelle eine Verletzung einer Pflicht aus dem Mietvertrag daran. Die erforderliche Abmahnung liege vor.

Unter dem Hausfrieden sei die gemäß § 241 Abs. 2 BGB aus dem Gebot der gegenseitigen Rücksichtnahme folgende Pflicht zu verstehen, sich bei der Nutzung der Mietsache so zu verhalten, dass die anderen Bewohner desselben Hauses nicht mehr als unvermeidlich gestört werden („Friedenspflicht gegenüber der Hausgemeinschaft“). Diese werde jedoch gestört durch ein Verhalten, dem sich die weiteren Mieter der Hausgemeinschaft aufgrund der Beleidigungen und des Flaschewerfens über den Balkon zur Nachtzeit nicht entziehen könnten.

Es gelte dabei generell, das hausfriedensstörende Gesamtverhalten zu betrachten. Anderenfalls müsste jede einzelne Beleidigung zunächst abgemahnt werden, und diese konkrete Beleidigung müsse sich wiederholen. Dies sei jedoch abwegig. Vielmehr müsse aus der Abmahnung deutlich werden, dass jedwede Störung des Hausfriedens zu unterbleiben habe. Soweit die Beklagte bestritten habe, dass die Vorfälle, die Gegenstand der Abmahnung gewesen seien, stattgefunden hätten, stehe zur Überzeugung des Gerichts nach Durchführung der Beweisaufnahme das Gegenteil fest.

Es möge für die Beklagte – wie für alle anderen Wohnungsuchenden in Berlin – nicht einfach sein, eine neue Wohnung zu finden. Dies könne aber kein Argument sein, einen derart belastenden Zustand nicht zu beenden. Die von der Beklagten – wenngleich krankheitsbedingt – ausgehenden unberechenbaren Störungen würden aber alle Mieter im Haus belasten, und zwar auch gerade zur Nachtzeit, wenn jeder zur Ruhe kommen möchte und nicht durch Beleidigungen und auch Feuerwehr- oder Polizeieinsätze aus dem Schlaf gerissen werden wolle. Hier sei ein Maß der Zumutbarkeit überschritten, das von Mietern in anders gelagerten Fällen als Toleranz gegenüber psychisch kranken Menschen erwartet werden könne.

Es stehe daher zur Überzeugung des Gerichts fest, dass die Störungen ein Ausmaß hätten, welche auch bei der gebotenen Rücksichtnahme auf psychisch erkrankte Menschen nicht mehr hingenommen werden könne. Die Mitbewohner im Haus würden durch das Verhalten der Beklagten ganz erheblich in ihrem Ruhebedürfnis –insbesondere zur Nachtzeit – gestört.