Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung bei Wasserzählern

Pflicht zur verbrauchsabhängigen Abrechnung bei Wasserzählern; Grundsteuer; Betriebskosten

1. Der Vermieter ist auch dann zur verbrauchsabhängigen Abrechnung der Wasserversorgungs- und Entwässerungskosten für eine Wohnung verpflichtet, wenn nur diese mit Wasserzählern ausgestattet ist.

2. Bei der Grundsteuer für Mischobjekte ist ein Vorwegabzug für Gewerbe notwendig, der nach dem Anteil der Jahresrohmieten erfolgen kann.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Klage ist begründet.

Die Kl. haben gegen den Bekl. einen Anspruch auf Auszahlung des Kautionsrestes in Höhe von 355,69 Euro aus dem inzwischen beendeten Mietverhältnis.

Die Kl. sind als Mieter auch aktivlegitimiert, wobei dahinstehen kann, ob die Kl. zu 2) ihren Rückzahlungsanspruch an den Kl. zu 1) abgetreten hat, denn eine Abtretung steht § 719 Absatz 1 BGB entgegen.

Aufrechenbare Gegenansprüche stehen dem Bekl. nicht zu. Der Bekl. hat gegen die Kl. keinen Anspruch auf Betriebskostennachzahlung aus den Betriebskostenabrechnungen vom 8.2.2005 und 17.11.2004 in Höhe von 227,86 Euro und 127,83 Euro.

In beiden Abrechnungen lassen sich die Anteile der Kl. an den Kosten für die Lieferung von Wasser und die Entsorgung von Abwasser nicht ordnungsgemäß feststellen. Nachdem die Wohnung der Kl. unstreitig mit einem Wasserzähler ausgestattet ist, entspricht es nicht der Billigkeit im Sinne von § 315 BGB, die Kosten für Wasser und Abwasser nach dem Verhältnis der Fläche der Wohnung der Kl. zu der Gesamtwohnfläche des Hauses umzulegen (vgl. LG Berlin GE 1999, 1052).

Diese Kosten übersteigen den Nachforderungsbetrag, so daß dieser insgesamt nicht geltend gemacht werden kann.

Auch wenn man dieser Auffassung nicht folgt und die verbrauchsabhängige Abrechnung nur für zulässig erachtet, wenn eine Erfassung für alle Mieter des Hauses stattfindet (vgl. Palandt, 64. Auflage, § 556 a, Rn. 4, ohne Nachweis), kann der Bekl. Nachforderungen nicht geltend machen, denn auch der Anteil der Kl. an der Grundsteuer ist nicht ordnungsgemäß ermittelt.

Bei gemischt genutzten Mietgrundstücken ist es nicht zulässig, die Grundsteuer nach dem Verhältnis der vermieteten Wohn-/Gewerbefläche auf alle Mieter zu verteilen, denn das benachteiligt die Wohnraummieter, weil die anteilige Grundsteuerbelastung für Gewerberäume höher ist als für Wohnräume. Zwar läßt sich aus dem Grundsteuerbescheid nicht entnehmen, welche Steueranteile auf die Wohn- bzw. Gewerberäume entfallen, jedoch ist eine derartige Aufteilung entsprechend den Anteilen der Jahresrohmieten möglich, die sich wiederum aus dem Einheitswertbescheid ergeben.

Auch die Grundsteuerkosten übersteigen den Nachzahlungsbetrag.

Das AG Köpenick meint in Übereinstimmung mit einem älteren Urteil des LG Berlin (GE 1999, 1052), Wasser- und Abwasserkosten dürfen nicht nach der Fläche umgelegt werden, wenn nur eine Wohnung des Hauses mit Wasserzählern ausgestattet ist, und bei Mischobjekten müsse die auf die Gewerberäume entfallende Grundsteuer unabhängig davon wie sie berechnet werde, vorweg abgezogen werden.

Die Mieter klagten nach Beendigung des Mietverhältnisses auf Rückzahlung der Kaution. Der Vermieter rechnete demgegenüber mit Nachforderungen aus Betriebskostenabrechnungen auf, die u. a. aus den auf die Mieter entfallenden Wasserkosten und der Grundsteuer herrührten. Die Mieter hielten diese Nachforderungen für unbegründet, weil die Wasserkosten nicht verbrauchsabhängig abgerechnet worden waren, obwohl - nur - ihre Wohnung mit Wasserzählern ausgestattet war. Ferner vermißten sie den Vorwegabzug für die Grundsteuer der in dem Mischobjekt befindlichen Gewerberäume.

Das AG Köpenick verurteilte den Vermieter zur Rückzahlung der Kaution, weil seine Gegenforderungen unbegründet seien. Da die Wohnung mit einem Wasserzähler ausgestattet sei, hätten die Kosten für Wasser und Abwasser nicht nach der Fläche umgelegt werden dürfen. Selbst wenn dieser Gesichtspunkt nicht durchgreife, bestehe keine Nachforderung, weil der Vorwegabzug der Grundsteuer für die Gewerberäume des Mischobjekts fehle.

1. Umlage der Wasser- und Abwasserkosten

Maßgebend ist zunächst der vereinbarte Umlageschlüssel. Die Vereinbarung über den Umlagemaßstab muß nicht ausdrücklich, sondern kann auch stillschweigend getroffen werden. Eine derartige stillschweigende Vereinbarung eines bestimmten Umlagemaßstabes kann darin liegen, daß der Vermieter längere Zeit über die Betriebskosten nach dem Verhältnis der Flächen abrechnet und alle Mieter den danach berechneten, auf sie entfallenden Anteil bezahlen (BGH NZM 2000, 961). Weder der Vermieter noch der Mieter haben grundsätzlich einen Anspruch auf Abänderung des vereinbarten Umlagemaßstabs. Die Vereinbarung kann auch zu Lasten des Mieters von der gesetzlichen Regelung des § 556 a Abs. 1 BGB abweichen, da in § 556 a Abs. 3 BGB der Abs. 1 dieser Vorschrift nicht erwähnt ist. Der Mieter kann dann eine verbrauchsabhängige Abrechnung nicht verlangen (LG Berlin, Urteil vom 1.8.2000, 64 S 61/00, WuM 1996, 778). Der vereinbarte Flächenmaßstab ist für die Umlage von verbrauchsabhängigen Kosten (Ausnahme: Heiz- und Warmwasserkosten) auch dann nicht zu beanstanden, wenn Verbrauchserfassungsgeräte eingebaut wurden, der Verbrauch aber nicht erfaßt worden ist (OLG Hamm ZMR 1984, 14; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 a Rn. 22). Hat der Vermieter Verbrauchserfassungsgeräte eingebaut, braucht er die vereinbarte Abrechnung nach Fläche ebenfalls noch nicht auf verbrauchsabhängige Abrechnung umzustellen. Nur dann, wenn die Vertragsparteien keinen Umlageschlüssel vereinbart haben, sind die Betriebskosten, die von einem erfaßten Verbrauch oder einer erfaßten Verursachung durch die Mieter abhängen, zwingend nach einem Maßstab umzulegen, der dem unterschiedlichen Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung Rechnung trägt (§ 556 a Abs. 1 Satz 2 BGB). Wird nur eine Wohnung neu mit einem Kaltwasserzähler ausgestattet, brauchen die Wasserkosten für diese Wohnung so lange nicht nach Verbrauch umgelegt zu werden, wie die anderen Wohnungen noch nicht mit Wasserzählern ausgestattet sind (Staudinger/Weitemeyer, § 556 a Rn. 15; a. A. LG Berlin, Urteil vom 24.6.1999, 67 S 546/98, GE 1999, 1052). Die Gegenmeinung läßt sich allenfalls mit dem Argument rechtfertigen, mit der Vermietung der Wohnung mit Wasserzählern werde bei dem Mieter der Eindruck erweckt, die Wasser- und Abwasserkosten würden verbrauchsabhängig abgerechnet, so daß die verbrauchsabhängige Abrechnung zum vertragsgemäßen Gebrauch gehört. Der Vermieter, der dies ausschließen will, sollte daher bei Vertragsschluß deutlich darauf hinweisen, daß trotz eingebauter Wasserzähler so lange nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird, bis nicht alle Wohnungen der Abrechnungseinheit damit ausgestattet sind.

2. Vorwegabzug bei Grundsteuer

Hinsichtlich des Vorwegabzuges bei der Grundsteuer ist nicht ersichtlich, wie diese berechnet wurde. Nach dem Urteil des BGH vom 8.3.2006 (VIII ZR 78/05, GE 2006, 502) ist jedoch, soweit die Parteien nichts anderes vereinbart haben, im preisfreien Wohnraum ein Vorwegabzug der Kosten für Gewerbeflächen in gemischt genutzten Abrechnungseinheiten jedenfalls dann nicht geboten, wenn die auf die Gewerbeflächen entfallenden Kosten nicht zu einer ins Gewicht fallenden Mehrbelastung der Wohnraummieter führen (so schon früher LG Berlin, Urteil vom 18.8.2005, 67 S 1/05, GE 2005, 1553). Es kommt also darauf an, wie die Grundsteuer ermittelt wird. Im Regelfall wird die Grundsteuer nach dem sog. Ertragswertverfahren ermittelt. Ist demgemäß die Bemessungsgrundlage für die Grundsteuer die Jahresrohmiete, so ist eine Aufteilung der Grundsteuer nach dem Anteil der gewerblichen Miete zur Wohnraummiete im Regelfall notwendig, weil sonst eine erhebliche Mehrbelastung der Wohnraummieter eintreten würde (KG, Urteil vom 5.1.2004, 8 U 22/03, GE 2004, 423; Schmidt-Futterer/Langenberg, § 556 a Rn. 84). Bei einheitlicher Bemessung der Grundsteuer unabhängig vom Mietanteil entfällt eine Mehrbelastung der Wohnraummieter, so daß ein Vorwegabzug entbehrlich ist (AG Mitte, Urteil vom 7.9.2005, 5 C 577/04, GE 2005, 1253; AG Essen-Stehle WuM 1993, 198). Die Umlage kann dann nach der Gesamtfläche erfolgen (Blank/Börstinghaus § 556 a Rn. 8).