Pflicht des Mieters zur Anzeige, daß ein Mangel weggefallen sei

Pflicht des Mieters zur Anzeige, daß ein Mangel weggefallen sei; Schadensersatz; Minderung; Lärmbelästigung

Der Mieter macht sich schadensersatzpflichtig, wenn er einen Mangel anzeigt und deswegen die Miete mindert, den Wegfall des Mangels (hier: Lärmbelästigung) dem Vermieter jedoch nicht mitteilt.

Dem Kl. steht ein Anspruch auf Schadensersatz in Höhe von 559,12 € aus den §§ 280 Abs. 1, 241 Abs. 2 BGB zu. Bei der Berechnung der Höhe des Schadensersatzanspruches wurde berücksichtigt, daß der Anspruch wegen eines Mitverschuldens des Kl. im Umfang von einem Drittel des geltend gemachten Gesamtbetrages gemäß § 254 Abs. 1 BGB gemindert ist.

Die Bekl. haben als Mieter eine aus dem Vertragsverhältnis resultierende Nebenpflicht gemäß § 241 Abs. 2 BGB verletzt, indem sie den Kl. erst im Dezember 2003 mitteilten, daß seit Ende März 2003 keine Geräuschbelästigungen in ihrer Wohnung mehr vorhanden waren und dementsprechend die dennoch fortgesetzte Minderung in der Zeit ab April 2003 bis Dezember 2003 ohne Rechtsgrund erfolgte. Eine entsprechende Mitteilung hätte jedoch vorliegend spätestens einen Monat nach dem Ende der Geräuschbelästigungen erfolgen müssen. Die Zeit von einem Monat stellt einen hinreichend langen Zeitraum dar, um sich von der Dauerhaftigkeit der Beendigung der Geräuschbelästigung zu vergewissern. Eine mehrmonatige Kontrollfrist stand den Bekl. nach Auffassung des Gerichts nicht zu. Die Bekl. konnte sich innerhalb der Monatsfrist auch davon überzeugen, daß der Wegfall der Geräuschbelästigung nicht auf einem vorübergehenden Betriebsstillstand des Imbißbetriebes beruht.

§ 241 Abs. 2 BGB verpflichtet die Vertragspartner, auf die Rechtsgüter und Interessen des anderen Teils Rücksicht zu nehmen. Diese Rücksichtspflichten stellen leistungsunabhängige Nebenpflichten zum Schutz des Integritätsinteresses der Gegenpartei dar. Unter § 241 Abs. 2 BGB fällt insbesondere eine Schutzpflicht gegenüber dem Vertragspartner, sich bei der Abwicklung des Schuldverhältnisses so zu verhalten, daß Körper, Leben, Eigentum und sonstige Rechtsgüter des anderen Teils nicht verletzt werden (vgl. hierzu Palandt-Heinrichs, 63. Aufl., § 241 BGB Rn. 7). Den Bekl. oblag es vorliegend, ein zu Lasten des Kl. bestehendes Informationsgefälle abzubauen, da die Mieter im Gegensatz zum Vermieter durch den Besitz an der Mietwohnung die Möglichkeit hatten, das Fortdauern oder den Wegfall eines Mangels der Mietsache verläßlich und kontinuierlich zu überprüfen. Eine solche Verpflichtung ergab sich vorliegend erst recht aus dem Umstand, daß die Bekl. die Geräuschbelästigung zum Anlaß genommen hatten, die Miete zu mindern und den Kl. durch den sie vertretenden Berliner Mieterverein mit Schreiben vom 11.3.2003 unter Fristsetzung mit Klageandrohung aufgefordert hatten, Maßnahmen zur Mängelbeseitigung durchzuführen. Wären die Bekl. ihrer Informationspflicht rechtzeitig nachgekommen, hätte der Kl. den Imbißbetreiber nicht auch auf Mängelbeseitigung in Anspruch genommen und wäre nicht gehalten gewesen, die Klage mit der daraus resultierenden anteiligen Kostentragungspflicht zurückzunehmen. Nur vorsorglich ist darauf hinzuweisen, daß bei Aufrechterhaltung des Klageantrages auf Mängelbeseitigung die Klage insoweit hätte abgewiesen werden müssen, wodurch der Kl. sogar mit höheren Kosten anteilig belastet worden wäre.

Die Bekl. haben die Pflichtverletzung auch zu vertreten. Gemäß § 280 Abs. 1 Satz 2 BGB wird das Vertretenmüssen vermutet. Eine Beweisaufnahme zu den seitens der Bekl. behaupteten Abwesenheitszeiten war nicht erforderlich, da auch im Falle des Beweises dieser Abwesenheitszeiten eine Entlastung der Bekl. nicht angenommen werden kann. Trotz der behaupteten Abwesenheitszeiten waren die Bekl. verpflichtet, organisatorische Maßnahmen zu ergreifen, um der vertraglichen Nebenpflicht auf Informationsgewährung nachzukommen. Aufgrund der andauernden Minderung der Miete und nicht zuletzt aufgrund der mit Schreiben vom 11.3.2003 erfolgten fristgebundenen Klageandrohung gegenüber dem Kl. mußten die Bekl. damit rechnen, daß der Kl. den Mieter des Imbißbetriebes auf Mängelbeseitigung in Anspruch nehmen würde. Soweit die Bekl. in diesem Zusammenhang vortragen, der Bekl. zu 1) sei erst im Spätherbst 2003 bewußt geworden, daß die Geräuschbelästigung Ende März 2003 entfallen war, vermag der Vortrag nicht als plausibel erachtet werden und ist auch deshalb unerheblich, weil die Bekl. offensichtlich in der Zwischenzeit keine hinreichende Sorgfalt darauf verwandt haben, festzustellen, ob die Geräuschbeeinträchtigung fortbesteht. Auch die behauptete beendete Nutzung der Wohnung durch den Bekl. zu 2) nach der Trennung von der Bekl. zu 1) vermag die Bekl. nicht zu entlasten, da ein Auszug eines der Mieter im Hinblick auf seine mietvertraglichen Verpflichtungen keine Änderungen bewirkt. Auch der Bekl. zu 2) hätte durch organisatorische Maßnahmen sicherstellen müssen, daß der Kl. über den Fortgang der Angelegenheit unterrichtet wird.

Der geltend gemachte Schadensersatzanspruch ist jedoch um einen Mitverschuldensanteil von einem Drittel des Gesamtschadens gemäß § 254 Abs. 1 BGB gemindert. Der Kl. hat an der Entstehung des Schadens dadurch sorgfaltswidrig mitgewirkt, daß er sich gegenüber den Bekl. vor Einreichung der Klage auf Mängelbeseitigung nicht nochmals darüber Gewißheit verschafft hat, daß die Geräuschbelästigung weiterhin fortbesteht. Aufgrund der außergerichtlich mit den Mietern des Imbißbetriebes geführten Auseinandersetzung mußte der Kl. auch mit der Möglichkeit rechnen, daß es bereits vor Einreichung der Klage auf Mängelbeseitigung im Juli 2003 zu einer Behebung des Mangels durch die Betreiber des Imbißbetriebes gekommen ist. Bei Abwägung der wechselseitigen Verschuldensanteile wird es als angemessen erachtet, den Mitverschuldensanteil des Kl. mit einem Drittel zu bemessen.

Nach § 536 c BGB kann der Mieter nicht mindern, wenn er den Mangel dem Vermieter nicht angezeigt hat. Spiegelbildlich besteht auch eine vertragliche Nebenpflicht des Mieters, den Vermieter zu informieren.

Der Mieter hatte über den Mieterverein Lärmbelästigung durch eine Imbißbude beanstandet und die Miete gemindert. Unter Fristsetzung forderte er den Vermieter auf, Maßnahmen zur Mangelbehebung zu ergreifen. Kurz nachdem daraufhin der Vermieter Klage gegen den Imbißbetreiber erhoben hatte, teilte der Mieter mit, daß die Geräuschbelästigung weggefallen sei. Der Vermieter nahm daraufhin die Klage zurück und verlangte von dem Mieter Erstattung der Prozeßkosten.

Mit Urteil vom 5. April 2006 gab das AG Mitte der Klage im wesentlichen statt. Der Mieter habe gegen eine vertragliche Nebenpflicht verstoßen, da er spätestens einen Monat nach dem Ende der Geräuschbelästigung den Vermieter hätte informieren müssen (tätig wurde er erst acht Monate später). Den Vermieter treffe allerdings ein Mitverschulden, den das Gericht mit einem Drittel bewertete, weil er sich vor Einreichung der Klage nicht nochmals darüber Gewißheit verschafft habe, daß die Geräuschbelästigung weiter fortbesteht.